29 de junio de 2022

Vista de una inmobiliaria de Madrid

Vista de una inmobiliaria de MadridEFE

Ley de Vivienda

Mercado del alquiler: lecciones que España debería aprender

España tiene más de un espejo al que mirar para afrontar con verdadera ambición una reforma del mercado del alquiler que alivie los problemas de acceso a la vivienda. Países Bajos ha incurrido en varios errores con su mercado inmobiliario, sin embargo, cometerlos es la única manera de aprender

Cada vez que se abre el debate en torno a la política del alquiler de vivienda en España, buscamos modelos implantados fuera de nuestras fronteras. Las leyes del alquiler establecidas en países como Francia, Alemania o Países Bajos nos sirven como banco de pruebas de lo que podría, o no funcionar en nuestro país.
La limitación de los precios no ha funcionado en varios mercados de nuestro entorno, bien porque han desincentivado la oferta, o porque han chocado con los tribunales.
Tampoco han dado los frutos deseados otras medidas como el incremento de impuestos a los grandes tenedores de viviendas destinadas al alquiler. Sobre el papel, los modelos planteados en varias de las economías más potentes de la zona del euro suenan bien. En la práctica, y con el suficiente rodaje como para poder analizarlas, el problema se agrava.
Países Bajos es, probablemente, uno de los ejemplos más ilustrativos. Su problema inmobiliario es muy similar al español, la diferencia es que el Gobierno neerlandés lleva meses calibrando el impacto causado por las medidas aplicadas durante el último año. Corregir el tiro sobre la marcha no suena muy bien, pero es más efectivo que la inacción política.

Limitar las subidas al 1 % para evitar excesos

El Ejecutivo liderado por Mark Rutte, ha ido atacando cada uno de los problemas de su mercado inmobiliario. Una de las primeras medidas aprobadas por su Gabinete, tras su reelección en marzo de este año, fue la limitación de la subida de los precios del alquiler al 1 % para viviendas de más de 750 euros mensuales. Con esta iniciativa, el líder conservador, pretende atajar la subida de las rentas, disparadas al 3 % en 2020.
De esta manera, los propietarios de viviendas en alquiler no podrán subir por sorpresa el precio a sus inquilinos, más allá del límite que marca la normativa. Las subidas a los alquileres de menos de 750 euros, se mantienen congeladas desde febrero. Los caseros necesitan un buen motivo que justifique el incremento solicitado, como por ejemplo, una reforma integral de la vivienda. 
El primer ministro holandés, Mark Rutte, llega a las conversaciones de formación en La Haya

El primer ministro holandés, Mark Rutte, llega a las conversaciones de formación en La HayaEFE

Sin embargo, aunque los problemas del mercado de vivienda de Países Bajos son similares a los españoles, la política funciona de una manera muy distinta. El último debate parlamentario en La Haya, puede interpretarse como «el mundo al revés» a ojos de un español.

La Haya ha pedido rebajar los impuestos ante la caída de la oferta

Desde 2013, el Gobierno neerlandés impuso un impuesto a los grandes propietarios de inmuebles con alquileres sociales, es decir, a aquellos tenedores de viviendas de rentas menores a los 750 euros. El Ejecutivo de Rutte aprobó un gravamen a los dueños de más de 10 alojamientos de este tipo de alquiler. Más adelante, se elevó el nivel a 50 alojamientos. 
Sin embargo, la medida ha resultado ser contraproducente, el impuesto desincentivó la oferta. Ahora los socialdemócratas proponen en el parlamento de la Haya rebajar la tasa, para reactivar el mercado. Rutte se opone. El impuesto rinde al Estado unos 1.800 millones de euros al año.

Aprovechar espacios en desuso y rehabilitar zonas deprimidas

En contra, su Gobierno ha implantado planes alternativos para aumentar la demanda. Países Bajos aprobó un mecanismo legislativo que permite al país aprovechar espacios en desuso (edificios públicos, almacenes o zonas portuarias) para dedicarlos a la vivienda de alquiler tras haberlos rehabilitado. La idea del Ejecutivo es original: utilizar toda esa vivienda 'nueva' para alquileres temporales y dedicarla a colectivos vulnerables (estudiantes, jóvenes, personas con bajos niveles de renta o en situación de exclusión) a precios bajos.
De esta manera ataca a tres de los principales problemas del mercado inmobiliario: aumenta la oferta, facilita el acceso a una vivienda y reduce la ocupación ilegal de estas zonas que inicialmente estaban abandonadas y deprimidas.
Por último, el Gobierno conservador neerlandés tampoco se olvida de la vivienda destinada al alquiler vacacional. Muchos de los tenedores de vivienda ven más rentable el alquiler por temporadas cortas, que el contrato tradicional. De esta forma, los precios suben y la oferta disponible cae.
Ámsterdam, ha sufrido un boom de viviendas de uso turístico

Ámsterdam, ha sufrido un boom de viviendas de uso turísticoEFE

Controlar la vivienda de uso turístico

Consciente de ello, Ámsterdam ha sido la primera ciudad de Países Bajos en aprobar varios empeños legislativos. Sin embargo, los impuestos turísticos, el límite de noches contratadas o el control de los inquilinos, no han ayudado a rebajar los efectos secundarios del auge de los alquileres vacacionales.
Fallo y error. Las autoridades han redoblado la presión sobre los arrendadores En primavera de este año entró en vigor una normativa mucho más estricta. Todos los propietarios que opten por dedicar su vivienda al alquiler estacional, sólo pueden hacerlo un máximo 30 días al año y a no más de cuatro personas a la vez. Además, estos tenedores deben pagar un impuesto por al menos el 70 % de sus ingresos.
Aun es pronto para comprobar los resultados de este último intento de frenar el incremento de los precios, sin embargo y aunque parezca improvisado, la única manera de testear una reforma de la vivienda, es aplicarla.
De vuelta a España, aunque el problema de base sea similar, la parcela de las soluciones es mucho más compleja. Nuestro país cuenta con un engorroso sistema de competencias, donde todas las administraciones tienen algo que decir. La Ley de Vivienda que pretende impulsar el presidente Pedro Sánchez, necesita del acatamiento de autonomías y corporaciones municipales. Hasta que estos tres actores no acuerden una estrategia conjunta, España seguirá fracasando antes de empezar.
En un continuo clima preelectoral, se antoja muy difícil que en el corto o medio plazo se ponga sobre la mesa un gran Pacto por la Vivienda en España. Al menos de momento, tan sólo contamos con parches.
Mientras, los problemas enquistados de la economía española seguirán atascados. Los jóvenes seguirán sin poder emprender un proyecto de vida, la clase media seguirá dedicando una parte desproporcionada de sus ingresos al pago de sus viviendas, y muchos de los propietarios seguirán aplicando a sus inquilinos la peor versión del libre mercado. 
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