Los expertos cuestionan la legalidad de prohibir la compra de pisos para invertir, como pretende Illa

El acuerdo entre el Ejecutivo de Salvador Illa y los Comunes para limitar lo que consideran compra especulativa de vivienda plantea «problemas jurídicos de constitucionalidad». Es lo que aseguran desde la Cámara de la Propiedad Urbana o profesores de derecho sobre una medida que pretende impedir adquisiciones destinadas únicamente a inversión o acumulación patrimonial sin uso residencial efectivo, pero su aplicación práctica y su encaje legal plantean interrogantes relevantes.

La profesora de Derecho Civil de la Universidad Internacional de Cataluña (UIC), Maridalia Rodríguez, explica que cualquier restricción de este tipo debe analizarse a la luz de varios derechos constitucionales que pueden entrar en tensión. Entre ellos, el derecho de propiedad y la libertad de empresa.

Según explica, limitar la compra no es automáticamente inconstitucional, pero sí exige justificar que existe un interés general claro y que la medida es proporcional. Es decir: el Estado puede intervenir, pero no de cualquier manera ni sin límites.

La clave jurídica: la «función social» de la propiedad

El fundamento legal que permitiría imponer restricciones está en un principio clásico del derecho: la propiedad privada no es absoluta, sino que está subordinada a su función social. Esto significa que el legislador puede introducir limitaciones si están orientadas al bien común, por ejemplo, facilitar el acceso a la vivienda.

Sin embargo, Rodríguez advierte que esas limitaciones deben cumplir tres requisitos básicos: que haya una necesidad, es decir, que exista un problema real que justifique intervenir; que sea proporcional, que la medida no sea excesiva respecto al objetivo; y que no sea discriminatoria, que no trate de forma arbitraria a unos propietarios frente a otros. Y si alguno de estos elementos falla, apunta, la norma podría ser impugnada ante los tribunales.

Uno de los puntos más delicados del acuerdo es definir qué se considera «compra especulativa». La profesora subraya que el derecho suele basarse en hechos verificables, no en intenciones internas. Determinar si alguien compra una vivienda para especular o para uso futuro es jurídicamente complejo porque la intención es difícil de probar.

Por eso, en la práctica administrativa se recurre a indicadores objetivos, como consumos de agua o electricidad, para comprobar si un inmueble está realmente habitado. Este tipo de controles, no obstante, abre otro frente: el de la protección de datos y la privacidad, que obliga a cumplir estrictamente la normativa vigente.

Otra cuestión clave es si las restricciones deben aplicarse igual a grandes inversores y a particulares. Desde el punto de vista jurídico, tratarlos igual puede resultar problemático si no se justifica que la situación es equivalente. Cuanto más intensa sea la limitación, más exigente será el control judicial sobre su proporcionalidad.

Además, esta profesora de derecho recuerda que obligar a un propietario, por ejemplo, alguien que hereda un piso, a alquilarlo no es sencillo legalmente. Para hacerlo, la administración debería fundamentar la medida en el interés general o recurrir a instrumentos como incentivos fiscales o, en casos extremos, mecanismos de intervención pública con compensación económica.

¿Cambio real o batalla judicial?

Más allá de su constitucionalidad, Rodríguez señala que la eficacia práctica dependerá de si las medidas elegidas son las adecuadas para el problema real del mercado. A su juicio, el riesgo es centrar toda la regulación en limitar al propietario privado sin activar políticas que aumenten la oferta de vivienda. En ese sentido, sostiene que el sector privado puede ser un aliado si se diseñan incentivos adecuados.

El resultado final, por tanto, no dependerá solo de lo que diga la ley, sino de cómo se aplique y de si logra equilibrar tres objetivos difíciles de compatibilizar: garantizar el derecho a la vivienda, respetar la propiedad privada y mantener seguridad jurídica en el mercado inmobiliario.

Dudas en el sector

En el sector también dudan de la legalidad de la medida. Desde la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, su gerente, Òscar Gorgues, ha calificado el pacto de «extrema izquierda populista» y ha advertido de posibles problemas de constitucionalidad por invadir competencias estatales. Según su opinión, el mercado inmobiliario ya avanza por terreno pedregoso y la medida, lejos de estabilizarlo, puede agravarlo: ha pedido cautela para no ahuyentar a inversores que, asegura, ayudan a dinamizar el sector.

En la misma línea se expresa Montserrat Junyent, presidenta de los agentes inmobiliarios, que alerta de «inseguridad jurídica» y de efectos indeseados. El colectivo teme que la restricción frene operaciones que podrían ampliar la oferta, especialmente las de inversores patrimoniales que adquieren edificios para rehabilitarlos y destinarlos al alquiler. Si ese capital se retira, sostienen, el resultado podría ser precisamente menos vivienda disponible.

La sombra de un conflicto legal planea sobre la iniciativa. Gorgues considera «muy probable» que el Tribunal Constitucional recorte la norma si se aprueba tal como está planteada, lo que alimenta la percepción de inseguridad regulatoria entre operadores y fondos.

El mundo empresarial ha elevado aún más el tono. La patronal Foment del Treball ha tachado de «filocomunistas» las políticas de vivienda del ejecutivo catalán y ha expresado inquietud por la imagen exterior del territorio. En una entrevista en Catalunya Ràdio, su presidente, Josep Sánchez Llibre, ha acusado a los últimos gobiernos de la Generalitat de ser «incapaces» de producir vivienda asequible y ha cifrado en 100.000 el déficit acumulado en la última década.

En este contexto, el debate sobre la vivienda se ha convertido en un campo de batalla entre dos visiones opuestas: la intervencionista, que defiende limitar la presión especulativa para contener precios, y la liberal, que advierte que restringir la inversión puede reducir aún más la oferta.

Y está claro que, en Cataluña, el gobierno de la Generalitat ha optado claramente por la primera opción. De hecho, esta es la comunidad autónoma que tiene unas políticas más intervencionistas con relación a los precios del alquiler. Y los resultados, por ahora, no parecen estar dando la razón al ejecutivo de Illa, donde no acaban de reducirse los precios y, además, cae en picado la oferta.