Cataluña aclara quiénes son los «grandes tenedores» a los que se prohibirá comprar pisos para invertir

De un tiempo a esta parte, el término «gran tenedor» de vivienda se ha convertido en habitual en el debate político catalán, especialmente a cuenta de las polémicas medidas impulsadas por el gobierno de Salvador Illa y sus socios de extrema izquierda, como la prohibición de la compra especulativa. Sin embargo, hasta ahora no estaba del todo claro exactamente a quiénes se refiere el vocablo.

Esta semana ha trascendido un informe elaborado conjuntamente por la Generalitat y la Agencia de la Vivienda de Cataluña –adelantado por El Periódico y al que ha tenido acceso El Debate– que resuelve hasta 35 dudas planteadas por el Colegio Notarial de Cataluña respecto al concepto «transversal» de gran tenedor… que no tiene, de hecho, una única definición, sino dos, según si se habla en términos fiscales o de regulación de vivienda.

El segundo caso es el que se ve afectado por medidas como los topes al precio del alquiler, el derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat o la futura prohibición de la compra para invertir. Para estos supuestos, gran tenedor es aquel que tenga más de diez viviendas en toda España –siempre que al menos una de ellas esté en Cataluña– o que tenga cinco viviendas en la misma zona de mercado residencial declarada como tensionada.

Esta última aclaración es la principal novedad incluida en el informe, ya que hasta ahora no quedaba claro si las cinco viviendas habían de estar en la misma zona tensionada o no. En Cataluña hay actualmente dos grandes zonas tensionadas: la que se formalizó en marzo de 2024 –una lista de 140 municipios que incluye el área metropolitana de Barcelona– y la que se creó en julio de 2024, con 131 municipios adicionales.

Este matiz introducido por el informe permite concluir que tener, por ejemplo, tres viviendas en una de las áreas tensionadas y otros cuatro en la otra no confiere la condición de gran tenedor, ya que no se llega al límite de diez en toda España. En este supuesto, la residencia habitual del propietario sí se contabiliza para obtener el resultado final del total de inmuebles.

Otro punto aclarado por el informe es el principio de independencia de sociedades distintas. «La titularidad de las viviendas no es de los socios sino de la propia sociedad», señala el documento, lo que en la práctica implica que si un persona, por ejemplo, tiene el 100% de dos sociedades y cada una de ellas tiene cuatro inmuebles en la misma zona tensionada, no se consideraría gran tenedor porque no se suman los pisos entre ellas.

En el ámbito fiscal

La segunda definición de gran tenedor se refiere al ámbito fiscal, ya que conlleva un recargo del 20% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO). En este caso, gran tenedor es aquel que tenga más de diez viviendas de uso residencial o que sumen 1.500 metros cuadrados, siempre que todas estén dentro de Cataluña. En el caso de las zonas tensionadas, el límite se sitúa en cinco inmuebles, con el mismo matiz ya descrito de que deben ser en una misma área.

Además, a efectos fiscales, el inmueble en el que reside el propietario no se cuenta para la condición de gran tenedor. El informe de la Generalitat también fija el momento exacto en el que un propietario se convierte en gran tenedor: al pasar de diez a once inmuebles, o de cinco a seis en zonas tensionadas.