Los pisos en Barcelona ya son más caros que durante la época de la burbuja inmobiliaria

El mercado inmobiliario de Barcelona ha vuelto a marcar un máximo histórico. El precio medio de la vivienda en la capital catalana cerró 2025 en 4.587 euros por metro cuadrado, una cifra que no solo consolida la escalada de los últimos años, sino que sitúa los valores un 5,5 % por encima de los registrados en 2007, en pleno auge de la burbuja inmobiliaria. En solo un año, el incremento ha sido del 10,8 %.

Los datos proceden del nuevo Portal Estadístico del Notariado, presentado por el Colegio Notarial de Cataluña, que compila información extraída directamente de escrituras públicas. La herramienta permite consultar precios, perfil de compradores y volumen de operaciones con un nivel de detalle que llega incluso al código postal.

Mientras Barcelona rompe récords, el conjunto de Cataluña también experimenta una fuerte tensión en precios, aunque aún se mantiene por debajo de los máximos de 2007 en términos nominales. La subida anual ronda el 10 % y confirma una tendencia de recuperación acelerada desde los mínimos posteriores a la crisis financiera.

Más demanda que oferta

Para los notarios, el encarecimiento tiene una causa estructural: la escasez de oferta. La creación de nuevos hogares avanza a un ritmo muy superior al de construcción de vivienda nueva. En 2025 se terminaron alrededor de 14.000 pisos en Cataluña, muy lejos de los más de 70.000 que se entregaban en 2007. Según las estimaciones presentadas, el déficit acumulado en los últimos años se aproxima a las 50.000 viviendas y podría superar las 120.000 en el horizonte de la próxima década si no se incrementa de forma sustancial la producción.

El director del Centro Tecnológico del Notariado, Albert Martínez Lacambra, ha advertido de que para equilibrar oferta y demanda sería necesario construir entre 30.000 y 35.000 viviendas anuales hasta 2030. A la falta de suelo y de promoción se suman, a su juicio, los retrasos administrativos en la concesión de licencias y las carencias del transporte público, especialmente en la red de cercanías, que dificultan que parte de la demanda se desplace hacia municipios más asequibles del área metropolitana.

Uno de cada tres pisos en Barcelona lo compra un extranjero

El perfil del comprador también ha cambiado de forma significativa desde la burbuja. En el conjunto de Cataluña, el 20,82 % de las adquisiciones corresponde a ciudadanos extranjeros, frente al 6,6 % que representaban en 2007. En la ciudad de Barcelona el peso es aún mayor: el 32,14 % de las viviendas vendidas en 2025 fueron adquiridas por personas de nacionalidad extranjera, es decir, prácticamente una de cada tres.

Entre las nacionalidades más presentes destacan italianos y franceses, seguidos de ciudadanos chinos, estadounidenses y alemanes en el caso concreto de la capital. Desde el notariado subrayan que la mayoría de estos compradores residen en Cataluña y que la compra especulativa representa una proporción reducida del total de operaciones, en base al predominio de personas físicas frente a jurídicas en las transacciones.

Los jóvenes, expulsados del mercado

Si el mercado se ha internacionalizado, también se ha envejecido. Solo el 12,8 % de los compradores en Cataluña tiene entre 18 y 30 años, casi doce puntos menos que en 2007, cuando rozaban el 25 %. En Barcelona la proporción es todavía ligeramente inferior. La edad media del comprador se sitúa en 46 años en Cataluña y en 43 en la capital.

Los notarios describen el mercado como «excluyente» para los jóvenes, que encuentran dificultades tanto para acceder al alquiler como para reunir el ahorro necesario para la compra, especialmente ante la exigencia de financiación parcial y los elevados impuestos asociados a la transmisión.

A pesar de los niveles récord, la actividad no se ha desplomado. En 2025 se formalizaron más de 91.000 compraventas en Cataluña. El dinamismo del mercado contrasta con el malestar social que genera la escalada de precios, visible incluso durante la presentación del portal, que fue interrumpida brevemente por activistas que reclamaban medidas más contundentes contra los desahucios.

Con precios en máximos históricos en Barcelona y una demanda que no afloja, el diagnóstico del notariado apunta a un desequilibrio estructural: demasiados hogares para muy pocas viviendas. Y sin un aumento significativo de la oferta, acompañado de mejoras en transporte y agilidad administrativa, la presión sobre los precios difícilmente se aliviará en el corto plazo.