Valencia acelera su actividad logística con más contratación, nueva oferta y un mercado cada vez más selectivo

El mercado logístico de Valencia, principal hub de referencia de la Comunidad Valenciana, cerró el primer semestre de 2026 con un fuerte crecimiento tanto de la demanda como de la oferta. La contratación alcanzó 217.305 metros cuadrados, un 49,1 % más que en el mismo periodo de 2025, mientras que la incorporación de nuevas plataformas elevó la tasa de disponibilidad hasta el 6,3 6%. El análisis se refiere exclusivamente al mercado logístico de Valencia, sin incluir Alicante ni Castellón.

Este incremento de la oferta supone una normalización frente al escenario de escasez registrado al cierre de 2025, cuando la disponibilidad se situaba en apenas el 0,87% , con 36.486 metros cuadrados disponibles. Durante el primer semestre de 2026, la superficie disponible aumentó hasta 289.007 m², mientras que el stock logístico total alcanza aproximadamente 5,48 millones de metros cuadrados. La tasa de disponibilidad del 6,36 % se calcula sobre un stock analizado de aproximadamente 4,55 millones de metros cuadrados.

La incorporación de nuevo producto ha sido especialmente relevante en Loriguilla, con aproximadamente 97.000 metros cuadrados; Moncada, con más de 41.000; y Bétera, con 25.284. Estas entregas han ampliado significativamente las alternativas para los operadores, especialmente en grandes superficies de tipología A. Actualmente existen nueve naves disponibles de más de 10.000 metros cuadrados, ocho de ellas correspondientes a producto de máxima calidad.

La nueva oferta no frena la contratación

El crecimiento de la disponibilidad no se ha traducido en una menor actividad. Entre abril y junio se contrataron 78.483 m², situando el acumulado semestral en 217.305 m². El Eje Norte concentró el mayor volumen, con 81.594 m², seguido del Eje Sur, con 77.167 m². Por su parte, el Eje Central alcanzó 33.878 m² y la Pista de Ademuz, 24.666 m².

Entre las principales operaciones destacan una plataforma de 81.594 m² en Parc Sagunt II, una nave de 20.280 m² en Sollana, otra de 19.176 m² en Loriguilla y un pre-let de 18.549 m² en Picassent. También se registraron operaciones en Paterna, Ribarroja de Turia, Algemesí, Silla, Beniparrell y La Pobla de Vallbona, reflejando una demanda diversificada tanto por ubicación como por tamaño.

Los activos de categoría A concentraron el 64 % de la superficie contratada, frente al 35 % correspondiente a categoría B y apenas el 1 % a categoría C. Sin embargo, por número de operaciones predominan las superficies intermedias, con un 52 % de los contratos entre 1.500 y 5.000 m² y otro 29 % entre 5.000 y 10.000 m².

Las rentas resisten y aumenta la diferenciación por calidad

El incremento de la oferta no ha provocado, por el momento, una corrección de las rentas. La renta prime se sitúa en torno a 5,85 €/m²/mes, ligeramente por encima de los 5,80 €/m²/mes registrados al cierre de 2025, mientras que determinados activos de nueva construcción alcanzan precios de salida de hasta 5,90 €/m²/mes.

La evolución refleja una creciente segmentación del mercado. Los activos modernos, eficientes y ubicados en enclaves consolidados mantienen su capacidad para defender rentas elevadas, mientras que las naves más antiguas o con menores prestaciones afrontan una mayor competencia ante la incorporación de producto de última generación.

La escasez deja así de ser únicamente una cuestión de volumen para concentrarse en producto de calidad, bien localizado y económicamente viable. Para los usuarios, la mayor disponibilidad amplía las alternativas de implantación, mientras que para los propietarios aumenta la importancia de la calidad y adaptabilidad de los activos para mantener su competitividad.

Un pipeline elevado, pero condicionado por la viabilidad económica

A cierre del segundo trimestre permanecían en construcción 753.851 m²: 338.269 m² en autopromoción, 231.152 m² correspondientes a proyectos llave en mano, 165.881 m² a riesgo y 18.549 m² en formato pre-let.

La composición del pipeline limita parcialmente el riesgo de sobreoferta, dado que buena parte de la superficie cuenta ya con usuario final o responde a proyectos de autopromoción. El principal foco se sitúa, por tanto, en los 165.881 m² especulativos susceptibles de incorporarse al mercado.

Más allá del volumen de suelo disponible, el principal condicionante para nuevos desarrollos es su viabilidad económica. The Logistics Property Telescope estima que el 58% del suelo logístico desarrollable analizado en Valencia resulta rentable bajo las condiciones consideradas, aunque la mayoría presenta márgenes inferiores a 20 €/m². El análisis considera el precio del suelo, los costes estándar de construcción y un margen promotor del 20%.

Esta presión resulta especialmente visible en Llíria y determinadas localizaciones periféricas del Eje Sur, donde el valor de reposición puede superar el valor de capitalización del activo terminado. En este contexto, ganan relevancia fórmulas como los pre-lets, proyectos llave en mano, autopromociones o acuerdos que permitan ajustar el coste del suelo.

Inversión activa, pero más selectiva

Durante el primer semestre se transaccionaron 85.625 m² de superficie logística en Valencia. Entre las principales operaciones destacan dos activos del Eje Sur, de 20.280 y 40.000 m², además de un sale & leaseback de 2.420 m² en Ribarroja.

El mercado continúa mostrando liquidez para producto logístico, aunque con una mayor diferenciación en función de la calidad del activo, su localización, la duración de los contratos y el perfil del ocupante. La rentabilidad prime se mantiene en torno al 5%, mientras que los tipos de interés y las condiciones de financiación seguirán condicionando las rentabilidades exigidas por los inversores.

Conectividad e infraestructuras refuerzan la posición de Valencia

La actividad portuaria y ferroviaria continúa apoyando la posición estratégica de Valencia como nodo logístico. Los puertos de Valencia, Sagunto y Gandía movilizaron 2.819.602 TEUs durante el primer semestre, mientras que los contenedores llenos de importación crecieron un 11,14% y el tráfico ferroviario avanzó un 19,51% en toneladas.

A ello se suma la mejora prevista de la conectividad ferroviaria, con actuaciones vinculadas al puerto de Sagunto, la terminal intermodal de Fuente de San Luis y la conexión con el Corredor Mediterráneo, que pueden reforzar la capacidad de Valencia como nodo de distribución nacional e internacional.

Perspectivas para el resto de 2026

La segunda mitad del año estará marcada por la capacidad del mercado para absorber las nuevas entregas sin erosionar las rentas. La fortaleza de la contratación, el mantenimiento de las rentas prime y el elevado peso de proyectos ya comprometidos ofrecen una base positiva.

No obstante, la llegada de nueva superficie especulativa y los ajustados márgenes de determinados desarrollos exigirán una mayor disciplina en la selección de ubicación, calidad y calendario de ejecución. Valencia entra así en una fase de mayor equilibrio: más alternativas para los operadores, pero también una selección más exigente por parte de promotores e inversores, con la calidad, la conectividad y la viabilidad económica como principales factores de diferenciación.

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