Málaga, tercer mercado inmobiliario de España: ocho municipios, entre los 80 con más operaciones de compraventa

El ladrillo sigue firme en Málaga. La provincia cerró 2025 como la tercera plaza del país que más negocio residencial mueve, con un volumen de transacciones que alcanzó los 12.481 millones de euros en compra de vivienda libre, según los últimos datos del Ministerio de Vivienda. Solo Madrid, con 31.069 millones, y Barcelona, con 20.056, superan estas cifras. Detrás de esos números hay una realidad que se palpa en cada rincón de la costa: grúas que no paran, urbanizaciones que se multiplican y un apetito inversor que parece no tener límite.

Lo cierto es que Málaga no es la provincia que más viviendas vende —ocupa el quinto puesto con 36.134 operaciones, por detrás de Madrid, Barcelona, Alicante y Valencia—, pero el precio dispara el valor total. Y es que el coste medio de una casa en la provincia se sitúa ya en 345.122 euros, una cantidad que solo superan Baleares y Madrid. Quien quiere comprar en Málaga, paga. Y paga bien.

Los ocho municipios

El tirón no entiende de términos municipales, aunque tiene sus favoritos. La capital malagueña, con más de 6.200 compraventas, es la novena localidad española con más operaciones. Pero no está sola. Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos y Vélez-Málaga se cuelan también entre las ochenta que más venden en el conjunto del país. La Costa del Sol se confirma así como una de las conurbaciones residenciales más demandadas del panorama nacional.

Detrás de ese boom están, en buena medida, los compradores extranjeros. Según el Colegio de Registradores, una de cada tres viviendas que se venden en la provincia acaba en manos foráneas. En el segundo trimestre de 2025, el porcentaje rondó el 33 %, una cifra que solo supera Alicante y que duplica con creces la media nacional. El apetito internacional no entiende de crisis ni de incertidumbres.

Mapa de la demanda internacional

Entre los compradores internacionales, los británicos siguen liderando la clasificación, pero no son los únicos. Los suecos han emergido con fuerza en los últimos meses. Entre septiembre de 2024 y septiembre de 2025 realizaron más de 1.200 adquisiciones en cinco municipios clave: Fuengirola, Mijas, Marbella, Benahavís y Estepona. En zonas como Nueva Andalucía y Puerto Banús, representan ya el 14 % de todas las transacciones de compradores internacionales, lo que los convierte en la nacionalidad extranjera número uno en ese código postal.

Lo interesante del comprador sueco, apuntan los expertos, es que su perfil ha cambiado. Ya no son solo jubilados que buscan el sol; cada vez más familias jóvenes y trabajadores remotos eligen la Costa del Sol como residencia permanente. La Escuela Sueca de Marbella, la conectividad aérea y la sensación de seguridad pesan tanto como el clima a la hora de decidirse. Y algo similar ocurre con alemanes, holandeses o belgas, cuyo peso en el mercado no deja de crecer.

Precios al alza y oferta que no llega

Esa demanda tan potente choca, sin embargo, con una oferta que no termina de despegar. La escasez de suelo, los costes de construcción y la lentitud administrativa frenan la aparición de nuevas promociones justo en el momento de mayor ebullición. El resultado está cantado: los precios siguen escalando sin que se atisbe un techo claro.

Según los registradores, el precio medio en la provincia alcanzó los 3.036 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2025, un 10 % más que un año antes. En segmentos como el de obra nueva, la cifra se dispara hasta los 3.395 euros. Y en municipios como Marbella, la media ronda ya los 3.900 euros, con operaciones de lujo que superan con creces esas cantidades.

La vivienda nueva, de hecho, está viviendo un momento dulce. Sus ventas crecieron más de un 50 % en el último año, hasta superar las 12.000 operaciones, lo que sitúa a Málaga como la tercera provincia del país en este segmento, solo por detrás de Madrid y Barcelona. Es la prueba, dicen los analistas, de que las promociones que salen al mercado se venden casi antes de terminarse.

Inaccesibles para malagueños

Pero tanto brillo tiene su cara menos amable. Mientras los inversores internacionales y los compradores con alto poder adquisitivo encuentran en Málaga un destino ideal, los residentes locales ven cómo el sueño de comprar una vivienda se aleja. El precio medio de 345.122 euros está muy por encima de la capacidad de ahorro de la mayoría de las familias, y los salarios no terminan de acompañar.

El problema es especialmente grave para los jóvenes. La falta de oferta asequible, el auge del alquiler turístico y la conversión de viviendas residenciales en pisos vacacionales están reduciendo el parque disponible para quienes buscan un hogar para vivir. El Banco de España estima que, en zonas turísticas como la Costa del Sol, ese fenómeno puede llegar a absorber hasta el 50 % de la oferta.

Las administraciones empiezan a moverse. La Junta de Andalucía ha anunciado medidas para flexibilizar la calificación de suelo y fomentar la construcción de vivienda protegida, aunque los efectos tardarán en verse. Mientras tanto, el mercado sigue su curso, empujado por una demanda que no cesa y una oferta que se resiste a crecer al mismo ritmo.