Juan Van-Halen: «La izquierda sabe canalizar muy bien el dolor, también con la vivienda»

La vivienda se ha convertido en el principal problema de los españoles y en uno de los grandes campos de batalla de la política nacional. Sin embargo, para Juan Van-Halen Rodríguez, doctor en Economía, profesor de Economía Aplicada de la Universidad Complutense de Madrid y socio director de Ardavania, buena parte de las soluciones que se están planteando no hacen sino agravar una crisis que lleva años gestándose. «Muchas de ellas son pequeñas tiritas para un cáncer», advierte. A su juicio, la magnitud del problema exige abandonar las respuestas inmediatas y asumir que «pensar que puede resolverse en una legislatura es muy optimista».

Bajo el título «¿Queremos solucionar el problema de la vivienda?», el economista ha realizado este miércoles en Palma un recorrido por la historia de la política residencial española para explicar cómo se ha llegado a la situación actual. Su diagnóstico combina una crítica feroz a la intervención del mercado del alquiler, una defensa del modelo tradicional de vivienda protegida y una advertencia sobre las consecuencias de haber convertido una cuestión económica y social en un instrumento de confrontación ideológica. Uno de los ejemplos que utiliza para ilustrar esa deriva es la promesa electoral de Pedro Sánchez de impulsar 200.000 viviendas públicas en 2023. Van-Halen recuerda que España venía produciendo unas 8.000 anuales y considera que el anuncio resultaba difícilmente realizable. Según su valoración, no se ha alcanzado ni el 5 % de lo prometido. «Después de lo prometido en 2023, lo razonable sería explicar primero qué ha sucedido con aquellas promesas», sostiene, antes de cuestionar que la vivienda vuelva a utilizarse como reclamo electoral.

Para entender el presente, Van-Halen propone remontarse a 1939, cuando, tras la Guerra Civil, España comenzó a desarrollar un modelo de vivienda protegida que acabaría diferenciándose del predominante en buena parte de Europa. Mientras otros países apostaban por grandes parques públicos de alquiler, España recurrió fundamentalmente a la iniciativa privada para promover viviendas a precios limitados y facilitar su adquisición. «Vivienda protegida y vivienda pública no son lo mismo», subraya. La primera podía construirse sobre suelo privado, con financiación y promoción privadas, aunque sometida a determinadas condiciones de acceso y precio. A su entender, aquel sistema permitió que millones de familias trabajadoras accedieran por primera vez a la propiedad y contribuyó decisivamente a la consolidación de una clase media.

El economista defiende que la propiedad no sólo proporciona estabilidad residencial, sino que también constituye una forma de ahorro y protección económica, especialmente durante la vejez. «Genera estabilidad, permite ahorrar, crea patrimonio y proporciona una seguridad especial cuando uno llega a mayor», explica. Ese modelo, que sobrevivió a la llegada de la democracia y se mantuvo durante décadas, sufrió una ruptura con la crisis financiera e inmobiliaria de 2008. El estallido de la burbuja dejó a miles de familias en dificultades y transformó las condiciones de financiación del sector. Los bancos, que hasta entonces habían sostenido buena parte de la promoción inmobiliaria, comenzaron a operar bajo mayores exigencias de capital y restricciones al riesgo.

Para Van-Halen, aquellas medidas corrigieron excesos del pasado, pero también contribuyeron a dificultar la financiación de nuevas promociones. El resultado fue un cambio profundo en un mercado que, desde entonces, no ha conseguido recuperar los niveles de construcción necesarios para responder a la demanda.

El dolor social como instrumento político

La crisis hipotecaria marcó, además, un punto de inflexión en la percepción pública de la vivienda. Los desahucios se convirtieron en uno de los grandes símbolos del sufrimiento provocado por la recesión y dieron lugar a movimientos sociales como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), surgida en 2009. Van-Halen señala la utilización política que se hizo de aquella situación. Considera que las cifras de ejecuciones hipotecarias se presentaron en ocasiones sin distinguir entre viviendas habituales, segundas residencias y otros inmuebles, lo que contribuyó a construir un determinado relato público. «No estoy negando el drama personal de quienes perdieron su casa. Estoy diciendo que la forma de presentar el problema tuvo consecuencias políticas muy importantes», precisa.

En su reconstrucción de aquellos años, el economista vincula la movilización contra los desahucios con el 15-M de 2011 y el posterior nacimiento de Podemos en 2014. Aquella formación, dice, consiguió transformar el malestar social en apoyo electoral mediante un discurso que señalaba a bancos, grandes propietarios y fondos de inversión como responsables de la crisis. «El populismo consiste en ofrecer soluciones simples a problemas complejos», afirma, aunque matiza que esa tentación no es exclusiva de una ideología y puede encontrarse tanto en la izquierda como en la derecha.

Su crítica se dirige especialmente a la transformación de las políticas de vivienda en una herramienta de confrontación. Según explica, durante décadas existió una base de criterios técnicos relativamente compartida entre los grandes partidos, pese a sus diferencias. Una dinámica que, en su opinión, comenzó a romperse cuando las reivindicaciones de los movimientos sociales llegaron a las instituciones.

El economista sitúa otro momento decisivo en las elecciones municipales de 2015, cuando candidaturas vinculadas a aquel espacio político alcanzaron gobiernos como los de Madrid y Barcelona. Desde su perspectiva, la gestión posterior estuvo marcada por retrasos urbanísticos y una producción residencial insuficiente. En Madrid menciona proyectos como Madrid Nuevo Norte y los desarrollos del sureste, cuya tramitación, sostiene, se vio condicionada por revisiones y modificaciones que prolongaron durante años su puesta en marcha. «Cada vez que un desarrollo se paraliza, se aleja la posibilidad de poner nuevas viviendas en el mercado», advierte.

El alquiler y la confrontación entre propietarios e inquilinos

Con el paso de los años, el centro del debate se desplazó desde las hipotecas hacia el alquiler. Cataluña fue, según Van-Halen, uno de los principales escenarios de esa transformación, con la aparición de los sindicatos de inquilinos y la aprobación de medidas de control de rentas y protección de los ocupantes. El economista considera que estas políticas han introducido incertidumbre entre los propietarios y han terminado desincentivando la oferta. Su argumento es que, cuando un arrendador percibe dificultades para recuperar su vivienda o cobrar las rentas, puede optar por retirarla del mercado.

Esta crítica se extiende a la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que califica como «un error grave». A su juicio, la norma ha profundizado en una visión del mercado residencial basada en el enfrentamiento entre propietarios e inquilinos, en lugar de favorecer las condiciones necesarias para construir y poner más viviendas en alquiler. «Me preocupa que, en lugar de reforzar las condiciones para construir y alquilar viviendas, se esté instalando una confrontación entre propietarios e inquilinos», señala.

Van-Halen cuestiona especialmente los límites administrativos a los precios. Apoyándose en las estadísticas de oferta que maneja, sostiene que las restricciones aplicadas en determinados territorios han coincidido con una reducción de los inmuebles disponibles, sin eliminar la presión alcista sobre las rentas. París, Berlín o San Francisco, son buenos ejemplos. En dichas ciudades, las medidas de intervención del alquiler han generado controversia y modificaciones regulatorias básicamente porque limitar los precios sin resolver la escasez de viviendas no permite solucionar el problema estructural.

Los fondos de inversión, «las huchas de enfermeras de Canadá o policías de San Francisco»

Otro de los aspectos que cuestiona es la identificación de los fondos de inversión como principales responsables del encarecimiento de la vivienda. Van-Halen considera que esa interpretación simplifica el funcionamiento del mercado y pasa por alto el origen de buena parte del capital gestionado por estas entidades. Recuerda que detrás de muchos fondos se encuentran ahorros de trabajadores, pensionistas y pequeños inversores de distintos países. «Detrás de un fondo que llaman 'buitre' están los ahorros de enfermeras de Canadá o de policías de Estados Unidos». Y ojo, «porque se están largando para no volver».