La losa inasumible de la vivienda en Baleares: comprar una casa exige ya la mitad del sueldo

Comprar una casa en Baleares exige ya comprometer prácticamente la mitad del sueldo, una proporción que no alcanza ninguna otra provincia española y que deja al archipiélago a casi 20 puntos de la media nacional. El último informe de Idealista cifra en el 49% de los ingresos el esfuerzo económico necesario para adquirir una vivienda en las Islas, un porcentaje que en Palma alcanza incluso el 50%. Dicho de otro modo, acceder a una propiedad en la capital balear supone dedicar uno de cada dos euros del salario a pagarla. La distancia respecto al resto de grandes ciudades españolas da la medida de la situación: Madrid, la siguiente capital con mayor esfuerzo para la compra, se queda en el 38%, mientras que San Sebastián y Málaga alcanzan el 36% y Barcelona, el 33%. No se trata únicamente de que la vivienda sea cara, sino de que su precio ha alcanzado unas cotas que guardan cada vez menos relación con la capacidad económica de quienes viven y trabajan en las Islas.

El alquiler, lejos de ofrecer una alternativa más llevadera, reproduce buena parte de esa presión sobre los ingresos familiares. Baleares es también la segunda provincia de España donde más esfuerzo exige arrendar una vivienda, con el 46% del salario, solo por detrás de Málaga, donde el porcentaje se dispara hasta el 59%. La media nacional se sitúa en el 39%, siete puntos por debajo del archipiélago. En Palma, alquilar consume el 44% del sueldo, lo que convierte a la ciudad en la capital española con mayor esfuerzo económico para los inquilinos, por delante de Málaga, Madrid, Valencia o Alicante.

La vivienda pública en España

Idealista sitúa el origen de esta situación en el encarecimiento de los inmuebles derivado de la escasez de oferta, una explicación que conecta con el diagnóstico que el sector promotor puso sobre la mesa este miércoles durante la jornada de vivienda celebrada en Palma por la Asociación Pro Propiedad Privada. Allí intervino Ángel Roca Castillo, director general de Roca Grupo Inmobiliario, con una ponencia titulada «Cómo construir vivienda pública en España», en la que defendió que la crisis de acceso a la vivienda no podrá resolverse sin un aumento sustancial de la capacidad de construcción. Roca, representante de una empresa familiar con más de seis décadas de actividad y más de 7.000 viviendas promovidas en España, en su inmensa mayoría protegidas o asequibles, sostuvo que buena parte de las políticas desarrolladas hasta ahora han incidido sobre la demanda sin conseguir que el mercado produzca las viviendas necesarias. «Por mucho que se hagan políticas de demanda, si no hay una política clara de oferta, de incrementar la capacidad productiva de viviendas, es imposible cumplir los objetivos», advirtió ante los asistentes.

El empresario recurrió a la evolución histórica de la vivienda protegida para explicar hasta qué punto se ha reducido la capacidad de respuesta del sector. Según los datos que expuso durante su intervención, España pasó de producir más de 200.000 viviendas protegidas al año en etapas anteriores a la democracia a registrar, décadas después, ejercicios con menos de 10.000 unidades. La recuperación reciente ha permitido elevar la producción hasta unas 20.000 viviendas anuales, según sus estimaciones, pero continúa siendo una cifra muy alejada de las necesidades existentes. Roca llamó la atención sobre una circunstancia que considera especialmente significativa: mientras la construcción de vivienda libre se multiplicó durante la burbuja inmobiliaria de los años 2000, la protegida mantuvo una trayectoria descendente incluso en aquellos años de extraordinaria actividad. El desplome posterior agravó todavía más el problema. La crisis iniciada en 2007 provocó, según explicó, la desaparición de buena parte de las empresas promotoras y constructoras, una pérdida de tejido productivo que no se ha conseguido revertir y que hoy limita la posibilidad de incrementar rápidamente la oferta, por mucho que exista demanda para absorberla.

A esa falta de capacidad se suma, a juicio de Roca, un problema de rentabilidad que durante años ha apartado a numerosos promotores de la vivienda protegida. Los precios máximos de venta permanecieron prácticamente congelados mientras aumentaban los costes de los materiales, de la construcción y del suelo, hasta el punto de que desarrollar determinadas promociones dejó de resultar económicamente viable. El director general de Roca Grupo Inmobiliario recordó que aproximadamente dos tercios de la vivienda protegida han sido construidos por el sector privado y cuestionó que las administraciones deban asumir directamente una actividad que, según defendió, requiere una especialización empresarial y un control de costes muy elevados. Su propuesta pasa por que los poderes públicos creen las condiciones necesarias para que los promotores puedan construir vivienda asequible con márgenes razonables y, al mismo tiempo, incrementen la inversión destinada a constituir un parque público suficiente para atender a las personas en situación de vulnerabilidad. En este sentido, planteó que las administraciones adquieran vivienda producida por empresas privadas en lugar de concentrar sus esfuerzos en promoverla directamente.

Uno de los aspectos sobre los que más insistió fue el precio del suelo, cuyo encarecimiento considera incompatible, en numerosos casos, con los límites de venta de la vivienda protegida. Roca defendió establecer restricciones a su coste para impedir que absorba una parte excesiva del valor final de las promociones. También propuso revisar determinadas exigencias constructivas que, en su opinión, elevan el presupuesto de las obras y dificultan que las viviendas lleguen al mercado a precios asequibles. El empresario sostuvo que los estándares de calidad exigidos por la normativa deberían reconsiderarse en el caso de la vivienda protegida, una propuesta que implicaría rebajar algunos requisitos actuales para abaratar su producción. Su planteamiento parte de que mantener unas condiciones que encarecen la construcción, sin permitir al mismo tiempo una rentabilidad suficiente, acaba teniendo como consecuencia que esas viviendas no lleguen a construirse.

Pero el problema, según expuso, no termina en los costes. La lentitud de los procedimientos urbanísticos constituye otro de los grandes obstáculos para aumentar la oferta, especialmente cuando el desarrollo de nuevos suelos exige la intervención sucesiva de distintas administraciones y organismos responsables de infraestructuras, suministros y autorizaciones. Roca explicó que la incertidumbre sobre los plazos hace extraordinariamente difícil conseguir financiación para transformar suelo, puesto que las entidades financieras se muestran reticentes a respaldar proyectos cuyo calendario de ejecución resulta imprevisible. Para corregirlo, propuso concentrar la coordinación administrativa en una autoridad única y aplicar el silencio positivo a determinados trámites. A su entender, incluso unos plazos largos podrían resultar asumibles para los inversores si existiera la certeza de que se cumplirán. La ausencia de esa previsibilidad, en cambio, encarece los desarrollos, paraliza inversiones y retrasa la incorporación de nuevas viviendas al mercado.

La falta de trabajadores cualificados completa un panorama que el promotor describió con preocupación. Muchas de las empresas auxiliares que participan en la construcción, desde instaladores hasta pequeños contratistas especializados, tienen dificultades para encontrar personal y garantizar el relevo generacional. Roca alertó de que el sector no puede multiplicar su producción si no dispone de profesionales suficientes para ejecutar las obras y reclamó una apuesta por la formación profesional, una mayor valoración social de los oficios de la construcción y la llegada de trabajadores extranjeros con la cualificación necesaria. El problema, señaló, afecta tanto a los promotores como a las empresas que intervienen en cada fase de una obra y cuya limitada capacidad de crecimiento condiciona el ritmo de construcción.

Las cifras de Idealista permiten apreciar la dimensión que ha adquirido el problema en Baleares, aunque las propuestas expuestas por Roca se refieren al conjunto del mercado español. En el archipiélago, la escasez de viviendas disponibles se traduce en un esfuerzo económico que supera ampliamente el del resto del país y que afecta tanto a quienes quieren comprar como a quienes necesitan alquilar. Mientras no aumente la oferta o se modifique de manera sustancial la relación entre precios e ingresos, el acceso a una vivienda seguirá absorbiendo una parte desproporcionada de los salarios. Por ahora, Baleares encabeza una clasificación que refleja hasta qué punto se ha estrechado esa relación: para comprar una casa, un residente debe destinar, de media según el indicador de esfuerzo de Idealista, prácticamente la mitad de lo que gana.