Los barrios de Madrid más rentables para invertir en vivienda: ni los más ricos, ni los más pobres

El elevado precio de la vivienda en Madrid capital, tanto para la compra como para el alquiler, obliga a los inversores a estudiar bien la rentabilidad del activo inmobiliario. Los barrios con los alquileres más caros no son necesariamente los más rentables, puesto que el precio de compra también es más elevado. Tampoco siempre son los barrios más baratos los más rentables, puesto que sus alquileres también son bajos.

Los precios de compra altos reducen el rendimiento que se puede obtener mediante el alquiler. Pagar demasiado por una vivienda disminuye el beneficio final. Las oportunidades para la inversión inmobiliaria están en los barrios con la mayor relación entre el precio del alquiler y el precio de compraventa, aquellos con el menor precio de compra y el mayor de alquiler posible. El siguiente mapa muestra, barrio a barrio, la rentabilidad de la inversión inmobiliaria en Madrid capital. El cálculo propio está elaborado a partir de los precios de venta y de alquiler recogidos por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) en su portal inmobiliario.

Barrios más y menos rentables

Los barrios más rentables para la inversión inmobiliaria actualmente en Madrid capital son Orcasitas (Usera), con una rentabilidad del 8,1 %; San Diego (Puente de Vallecas), con un 7,0 %; Los Cármenes (Latina), con un 6,8 %; Lucero (Latina), con un 6,7 %; Entrevías (Puente de Vallecas), con un 6,3 %; y Palomeras Sureste (Puente de Vallecas), con un 6,0 %.

En el lado opuesto, los barrios menos rentables para la inversión inmobiliaria actualmente en Madrid capital son, con una rentabilidad del 3,1 %, Almagro (Chamberí), Legazpi (Arganzuela) y Palomas (Hortaleza). Con una rentabilidad del 3,2 % están Recoletos (Salamanca) y Mirasierra (Fuencarral-El Pardo).

Barrios más caros y más baratos

Los barrios más caros para comprar en Madrid capital son Recoletos (distrito de Salamanca), Almagro (Chamberí), Castellana (Salamanca), Trafalgar (Chamberí) y Lista (Salamanca), según la OCU. Los más caros para alquilar son Recoletos, Justicia (Centro), Lista, Goya (Salamanca) y El Viso (Chamartín).

Los barrios más baratos para comprar en Madrid capital son, según la OCU, Pavones (Moratalaz), Entrevías (Puente de Vallecas), Orcasur (Usera), Casco Histórico de Villaverde, y Los Cármenes (Latina). Los más baratos para alquilar son Butarque (Villaverde), Pavones (Moratalaz), Casco Histórico de Villaverde, Zofío (Usera) y Casco Histórico de Vallecas.

Impuestos y otros gastos

La fórmula básica rentabilidad bruta aplicada en el mapa es el precio del alquiler mensual, por doce meses del año, dividido entre el precio de compraventa. Sin embargo, para la inversión inmobiliaria hay que tener además en cuenta impuestos y otros gastos. El porcentaje de rentabilidad, por tanto, es inferior.

La métrica ofrecida, por tanto, es orientativa, puesto que en la inversión inmobiliaria hay que tener en cuenta la rentabilidad neta, restando al ingreso bruto los impuestos de compraventa (en Madrid el ITP es del 6 %), los gastos de formalización y notaría, el IBI y los gastos de comunidad de propietarios, el seguro de impago del alquiler y mantenimiento, y el impuesto sobre el IRPF por rendimientos de capital inmobiliario.