El aviso sueco al intervencionismo de la vivienda en España: 21 años de espera para acceder a un alquiler

El desahucio de Maricarmen, la mujer de 87 años que llevaba 70 viviendo en una casa de renta antigua en Madrid, ha desembocado en dos decretos que incluyen, entre otras medidas, la ampliación de las prórrogas de los contratos, la limitación de la actualización de los alquileres y un mayor control sobre otras modalidades de arrendamiento. Se trata de una deriva intervencionista que recuerda al ejemplo de Suecia, donde décadas de regulación han terminado provocando listas de espera de más de 20 años para acceder a determinados alquileres.

«Vamos al caso sueco», explican fuentes del sector acostumbradas a lidiar con las protestas del Sindicato de Inquilinas y las actuaciones del Ministerio de Consumo. «La situación allí es ahora preocupante y están viendo cómo abolir el sistema que crearon, pero ahora los de Sumar quieren hacer lo mismo», agregan.

Suecia tiene, según la OCDE, el sistema de control de alquileres «más estricto» de los países que integran la organización. En lugar de determinarse únicamente por la oferta y la demanda, las rentas están sometidas a un sistema de negociación y comparación basado en el denominado valor de uso de las viviendas. El resultado ha terminado dividiendo el mercado entre quienes consiguen acceder a los contratos regulados y quienes permanecen fuera de ellos.

En su último análisis sobre la economía sueca, publicado el pasado junio, la Comisión Europea señala que el sistema genera largas listas de espera para acceder a los pisos regulados dificulta que las viviendas lleguen a quienes más las necesitan, perjudica la construcción y restringe la movilidad laboral. Bruselas advierte además de que el desplome de la edificación ha estancado la construcción y reclama un aumento considerable de la oferta, especialmente en las ciudades.

A finales de septiembre había 914.675 personas registradas en la bolsa municipal de vivienda de Estocolmo. Algunas conservan antigüedad desde los años ochenta y más de 54.000 acumulaban al menos veinte años desde su inscripción. La cifra debe manejarse con cautela, ya que estar registrado no significa buscar activamente una vivienda y la propia agencia recuerda que para cada piso se forma una cola distinta entre los interesados.

Durante 2025, la mayoría de quienes consiguieron una vivienda ordinaria acumulaba entre cuatro y trece años, mientras que algunas promociones nuevas o pisos alejados del centro podían obtenerse mucho antes. Para una vivienda ya existente en el centro de Estocolmo fueron necesarios 21,1 años de media; en Bromma, 13,7; en Järva, 8,8.

Esta rigidez y la imposibilidad práctica de esperar dos décadas para acceder a un contrato de primera mano ha desembocado en un próspero mercado negro. Mientras los inquilinos protegidos blindan sus contratos regulados de por vida, las nuevas generaciones, estudiantes e inmigrantes quedan relegados a la precariedad de los subarriendos de segunda mano, donde las rentas llegan a duplicar o triplicar el precio oficial, o al pago clandestino de sumas millonarias por el traspaso ilegal de un alquiler protegido.

El plan del millón de viviendas

Entre 1965 y 1974, Suecia levantó 1.005.578 viviendas para una población que entonces rondaba los ocho millones de habitantes. El llamado Programa del Millón constituye uno de los mayores esfuerzos de construcción residencial de la Europa contemporánea y todavía hoy casi una quinta parte del parque sueco procede de aquella década.

El programa estuvo dirigido por el Estado. La práctica totalidad de la construcción recibía ayudas públicas y la financiación permitía orientar tanto el volumen como las características de las promociones. También se impulsó la industrialización del proceso para levantar grandes proyectos con mayor rapidez y menores costes. Contra la imagen habitual de interminables bloques de hormigón, sin embargo, aproximadamente un tercio de las viviendas construidas fueron casas unifamiliares.

El millón de viviendas se construyó, pero no solucionó el problema. Tras alcanzar un récord de casi 110.000 nuevas viviendas en 1970, la edificación residencial se desplomó durante aquella década. Suecia pasó incluso de la escasez a encontrarse promociones difíciles de llenar en determinadas zonas: a mediados de los setenta llegó a estar vacío aproximadamente la mitad de los pisos de Rosengård y Kroksbäck, en Malmö.

Boverket, la agencia estatal sueca de vivienda, señala además que la segregación es visible en numerosos barrios construidos durante el Programa del Millón y reconoce que muchos de ellos afrontan importantes problemas socioeconómicos.

Existe, además, un perverso efecto rebote. Al cerrar la puerta del alquiler a generaciones enteras por la parálisis de las listas de espera, el sistema termina empujando a la clase media a la compra de vivienda como única vía de emancipación. En Suecia, esta presión abocó a los hogares a un endeudamiento masivo alimentado por hipotecas a tipo variable –que alcanzaron el 180 % de su renta disponible– y esquemas de pago centrados exclusivamente en intereses. Cuando el Banco Central subió los tipos del 0 % al 4,5 % para frenar la inflación, la pretendida protección social desembocó en un shock financiero, endeudando a miles de familias y provocando caídas de precios superiores al 20 %.

Un sistema difícil de reformar

La regulación del alquiler se ha convertido además en uno de los asuntos más delicados de Suecia. En 2021, el intento de introducir alquileres determinados por el mercado únicamente para las viviendas de nueva construcción desencadenó una crisis política. El Partido de Izquierda retiró su apoyo al Gobierno socialdemócrata de Stefan Löfven y el Parlamento aprobó una moción de censura contra el primer ministro.

Cinco años después, Suecia sigue buscando fórmulas para flexibilizar determinadas partes de su mercado. Una investigación encargada por el Gobierno propuso en 2025 una nueva ley para facilitar que los particulares alquilen viviendas, permitir mayor libertad para acordar la renta inicial y flexibilizar el alquiler a empresas. La reforma busca flexibilizar el mercado y aumentar el número de viviendas disponibles para alquilar.

El espejo español

Las similitudes entre el modelo sueco y lo que pretende aplicar en España el Gobierno resultan preocupantes. Los dos decretos aprobados esta semana establecen una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de alquiler, limitan al 2 % la actualización de las rentas y regulan los arrendamientos de temporada y por habitaciones para evitar que puedan utilizarse para sortear las condiciones del alquiler habitual. El Ejecutivo ha dado además un paso más al introducir la renovación automática, aunque establece excepciones cuando el propietario necesita recuperar la vivienda para sí mismo o para un familiar.

A estas medidas se suman la prohibición hasta 2028 de determinadas compras de vivienda consideradas especulativas por el Gobierno, cambios en la fiscalidad de las Socimi y un IVA del 10 % para los pisos turísticos. El paquete profundiza así en la capacidad del Estado para intervenir en el precio, la duración y las condiciones de los contratos de alquiler apenas unos meses después de que Suecia haya comenzado a flexibilizar algunas de las reglas de un sistema que lleva décadas funcionando bajo una fuerte regulación.

Detrás de estas medidas está la figura de Pablo Bustinduy. En el último tramo de la legislatura, el ministro de Consumo ha convertido la vivienda en uno de sus principales frentes con la publicación de varios informes que justifican un mayor intervencionismo ante lo que consideran una creciente concentración de la propiedad en manos de «multiarrendadores».

Al frente de estos trabajos se encuentra Javier Gil, investigador del CSIC, uno de los fundadores del Sindicato de Inquilinas y uno de los principales referentes de Bustinduy en materia de vivienda. Casualidad o no, Gil fue investigador en el Institute for Housing and Urban Research de la Universidad de Uppsala, en Suecia, uno de los polos académicos europeos de las corrientes críticas con el capitalismo aplicadas a la vivienda. El instituto alberga el Housing and Urban Justice Project, un grupo que trabaja desde las teorías críticas sobre cuestiones como las desigualdades de clase, la gentrificación, las privatizaciones, la okupación o la resistencia de los movimientos sociales.