Guía práctica: cómo afectan los nuevos decretos de vivienda a propietarios e inquilinos

Para tratar de aclarar la situación jurídica de propietarios e inquilinos ante los nuevos decretos de vivienda, preguntamos a Miriam Navas, abogada del despacho Navas & Cusí.

P: ¿La prórroga de dos años se aplica desde el 8 de octubre obligatoriamente?

R: El inquilino cuyo contrato expire desde el 8 de octubre tiene derecho a una prórroga de un año o de máximo dos. Los requisitos son solo haber estado al corriente de pago en los 8 meses anteriores.

P. ¿Y qué pasa desde el 15 de noviembre que entra en vigor el segundo decreto que establece el contrato indefinido?

R: El segundo decreto que establece el contrato indefinido entra en vigor el 15 de noviembre. Si es derogado antes se mantiene la prórroga de dos años.

Si se convalidara antes del 15 de noviembre -escenario es políticamente poco probable- se mantendría la prórroga de dos años desde el 8 de octubre y se aplicaría la duración indefinida desde el 15 de noviembre.

Pero si se sometiera a convalidación después del 15 de noviembre y fuera derogado estaría plenamente vigente los días de vigencia sin aplicarse la derogación retroactiva. Luego los contratos renovados esos días tendrían una duración indefinida.

P. ¿Cuánto puede subir el alquiler desde el 8 de octubre?

R. La regla general es que el máximo sea del 2%, aunque si la renta ya está por encima del límite máximo del sistema estatal de precios de referencia la subida debe de ser del 0%

Y esta es la clave porque aunque el índice de referencia existe a efectos estadísticos desde 2019 no es hasta el 2024 que se introduce en la Ley de Vivienda. Pero la Ley de Vivienda no se ha aplicado en la mayoría de las CCAA gobernadas por el PP. Ahora este índice de referencia será de obligatorio cumplimiento en toda España. Y en muchos sitios el mercado está un 40% por encima del precio de referencia.

En conclusión, muchos contratos tendrían que quedar congelados como consecuencia del decreto.

P. ¿Ese índice de referencia se debe aplicar a los nuevos contratos?

R. No. Solamente -como hasta ahora- a las zonas calificadas como tensionadas por la comunidad autónoma. Si la comunidad no ha declarado zonas tensionadas no se aplica el índice para nuevos contratos. Es lo que ocurre en la mayoría de las CCAA gobernadas por el PP.

P. ¿Qué pasa si el inquilino no paga y se declara vulnerable?

R. El mecanismo es el siguiente: el propietario demanda por impago. Si se acredita vulnerabilidad se paraliza el desahucio y la administración tiene dos meses improrrogables para buscar una alternativa habitacional o pagar la deuda: renta, cantidades debidas y costas.

Si paga se archiva el desahucio y el contrato continúa. Pero si no paga, la novedad principal del decreto es que la administración queda automáticamente subrogada en la posición deudora del inquilino.

Por lo tanto, la deuda pasa a ser automáticamente exigible a la administración. El Estado compensará a las CCAA por estos gastos pero no por posibles intereses de demora en caso de que la comunidad retrase los pagos.

P. ¿Quién certifica la vulnerabilidad del inquilino?

R. La vulnerabilidad puede acreditarse mediante informe o certificado de los servicios sociales autonómicos o municipales y corresponde al juez apreciarla en el procedimiento atendiendo también a los criterios del artículo 441.7 LEC: que el alquiler y los suministros sumen más del 30% del total de ingresos, que los ingresos sean inferiores a 3 veces el IPREM. En caso de familias monoparentales, dependencia, mayores o hijos, los criterios se amplían.

P. ¿Hay alguna excepción en caso de pequeños propietarios?

R. El decreto establece que en los procesos de desahucio no prevalecerá la vulnerabilidad económica del inquilino en caso de que el propietario sea un pequeño propietario de dos o menos viviendas.

P. ¿Y si el inquilino deja de pagar pero no es vulnerable?

R. Entonces no se aplica este mecanismo extraordinario. El propietario puede acudir al procedimiento ordinario de desahucio por impago y reclamar las rentas adeudadas. La Administración no asume la deuda ni se subroga en la posición del inquilino. El arrendatario conserva, cuando legalmente proceda, la posibilidad ordinaria de paralizar el desahucio pagando todo lo debido

P. ¿Qué más cambia en la relación propietario-inquilino?

R: El alquiler de habitaciones queda expresamente integrado en la LAU: podrá ser arrendamiento de vivienda habitual o temporal según la finalidad y causa del contrato. Además, el alquiler de varias habitaciones no puede superar la renta correspondiente a la vivienda entera. Por otra parte, además de la fianza legal, la garantía adicional no podrá superar dos mensualidades en los contratos de vivienda afectados por este límite; en los arrendamientos temporales, no podrá superar una mensualidad

Por último, el inquilino no puede renunciar a su derecho de tanteo o retracto en caso de venta del inmueble.