España necesita 750.000 viviendas, no más leyes para limitar los alquileres

Imagínese un pueblo en el que cada año llegan 200 familias nuevas y solo se construyen 100 casas. Al principio no ocurre gran cosa. Una pareja joven sigue viviendo con sus padres, otros comparten piso, alguien rehabilita la vivienda de la abuela. Pero pasan los años. Y siguen apareciendo cada año 200 familias que necesitan vivienda mientras solo se construyen 100 casas.

Entonces comienza la pelea. Los precios de las viviendas y de los alquileres suben. Los jóvenes culpan a los mayores. Los vecinos a los turistas. Los inquilinos a los caseros. Los caseros al Gobierno. Y el Gobierno a los especuladores. Sean bienvenidos al mercado español de la vivienda.

El último dato del INE es espectacular: el precio de la vivienda ha subido un 12,2% en un año. Y la explicación es bastante sencilla: hay mucha más gente buscando piso que casas nuevas saliendo al mercado.

El Banco de España calcula que, entre 2021 y 2025, se acumuló un déficit de unas 750.000 viviendas, que es la diferencia entre los nuevos hogares creados y las viviendas terminadas.

Esto no significa que haya cientos de miles de familias durmiendo debajo de un puente. El mercado se adapta. Los jóvenes permanecen más tiempo con sus padres, varias personas comparten piso, se ocupan segundas residencias y algunas familias se desplazan hacia lugares más baratos. Como hay más demanda que oferta, suben los precios.

Limitar los alquileres

Podemos enfadarnos con la ley del mercado. Lo que no podemos hacer es derogarla. Por eso, limitar los alquileres puede contener temporalmente algunos precios, pero no construye ni una sola vivienda. Y si alquilar hoy en día significa no saber qué precio podrá cobrarse, cuándo se recuperará el piso si el inquilino no paga, o cuál será la próxima norma que cambiará las reglas del juego, entonces algunos propietarios venderán sus pisos, otros pasarán al alquiler temporal y otros sencillamente no alquilarán.

Una legislación diseñada para proteger al inquilino de hoy termina perjudicando al inquilino de mañana. España necesita muchas más viviendas en las zonas en las que la gente quiere vivir.

¿Qué se puede hacer? El próximo Gobierno debería fijarse un objetivo sencillo: 250.000 viviendas nuevas al año durante una década. O al menos, mientras la creación de número hogares supere ampliamente el de construcción de viviendas. Una parte importante, por ejemplo 100.000, deberían ser protegidas o asequibles. Y, durante sus primeros cien días, debería tomar seis decisiones.

La primera, desbloquear el suelo. El propio Gobierno calcula que existe capacidad urbanística para desarrollar 2,4 millones de viviendas. Cerca de 490.000 estarían incluso en suelo urbano consolidado con condiciones para su edificación.

Entonces, ¿dónde están las casas? Pues en el proceso que va desde que una vivienda se diseña en un plano hasta que una familia mete la llave en la cerradura. Ahí hay un laberinto de planeamiento, informes, autorizaciones y licencias.

Tenemos suelo sobre el papel. Pero necesitamos viviendas de ladrillo.

Hace falta una reforma urgente, pactada con Comunidades Autónomas y Ayuntamientos: ventanilla única, trámites simultáneos, digitalización, plazos máximos y silencio administrativo positivo allí donde jurídicamente sea posible. Cada año perdido en una licencia acaba incorporándose al precio de la vivienda.

Segundo, sacar al mercado el suelo público disponible, pero no necesariamente venderlo. Puede cederse durante 75 años para que empresas privadas construyan viviendas de alquiler asequible. El suelo sigue siendo público, el promotor obtiene una rentabilidad razonable y el inquilino cuenta con un alquiler por debajo de mercado. Este modelo ya se está llevando a cabo en diversas Comunidades y Ayuntamientos, pero no a escala suficiente.

Tercero, recuperar la seguridad jurídica. Si una familia vulnerable no puede pagar el alquiler, hay que ayudarla. Pero esa ayuda debe salir de los presupuestos públicos, no del bolsillo del ciudadano al que pertenece la vivienda.

El caso de Maricarmen lo mostró con una claridad brutal: había que proteger a Maricarmen. Lo que no tenía sentido era convertir al propietario de su casa en los servicios sociales del Estado.

Cuarto, hacer atractivo construir. Faltan albañiles, electricistas, fontaneros, gruistas y encofradores. Hay que potenciar la formación profesional y la construcción industrializada, reducir cargas y facilitar financiación a proyectos solventes. Las casas no las construyen los decretos del BOE.

Y quinto: la fiscalidad. El 30% del precio de una vivienda son impuestos. Como la vivienda es un asunto prioritario, apostemos por una rebaja de impuestos, en este ámbito, por parte del Estado, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos.

Todo lo demás es papel mojado. Hay, además, que tener cuidado con las ayudas a la compra. Avalar hipotecas o dar ayudas a los jóvenes suena bien. Pero, si tenemos 100 casas y 200 personas optan a ellas, dar más dinero a los compradores no crea la vivienda número 101. Simplemente aumenta la demanda por las 100 existentes. Por lo que parte de esa ayuda acaba convertida en precios más altos.

España lleva demasiado tiempo debatiendo sobre cómo repartir las viviendas que tiene. El próximo Gobierno debería obsesionarse con conseguir que haya muchas más.

Porque podemos seguir limitando los alquileres, subvencionar hipotecas, perseguir al pequeño y al gran tenedor, prohibir apartamentos turísticos o inventarnos otra solución mágica para la compra o alquiler de los jóvenes. Pero, al terminar el día, seguirán faltando 750.000 viviendas en nuestro país.