La subida de precios estrangula al sector inmobiliario: «Lo que en la pandemia costaba construir 800 euros ahora no baja de 1.200»

La Administración autonómica, la patronal promotora y el sector privado tienen claras las causas de la actual crisis de vivienda, un desajuste entre la escasa oferta y una demanda disparada, aunque discreparan en el peso de cada causa. Así se ha puesto de manifiesto en la primera edición de la Jornada de Vivienda de El Debate, inaugurada este miércoles por el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida.

El coloquio, moderado por Unai Mezcua, jefe de Economía en El Debate, partió de una pregunta: por qué la vivienda ha escalado hasta la primera preocupación de los ciudadanos cuando hace apenas unos años ni figuraba entre las principales.

José María García, viceconsejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid advirtió que el debate se ha desenfocado: «Miramos hacia uno de los síntomas, pero no miramos a los problemas. Y ese es el juego político», señaló.

Para García, el llamado problema de acceso a la vivienda es en realidad la suma de varios factores: falta de competitividad de la economía, salarios que no permiten aumentar la renta disponible, inflación descontrolada, crecimiento poblacional y falta de producción de oferta. «Errar en el diagnóstico lleva a errar en las políticas», apuntó, antes de situar la salida en generar oferta y, sobre todo, seguridad jurídica.

Asimismo, el viceconsejero reivindicó los datos de la Comunidad de Madrid, que construye más vivienda de alquiler asequible que Cataluña, Asturias, Navarra y Castilla-La Mancha juntas. «Con lo negativos que somos, y con lo malas que son las políticas liberales, resulta que somos los que más vivienda de protección pública hacemos en toda España».

Ignacio Pareja, consejero delegado de Momentum Real Estate, puso cifras al estrangulamiento del sector: «El salario mediano ha crecido alrededor del 4 % desde la pandemia, mientras los costes de construcción han subido por encima del 10-12 % anual», apuntó, hasta el punto que «lo que costaba construir en la pandemia, 800 o 900 euros, ahora son 1.200 o 1.300». Con esos números, dijo, «se producen menos de la mitad de viviendas que nuevos hogares se están creando» y el mercado se convierte en «una olla a presión».

Además, Pareja defendió el papel del inversor institucional al que, dijo, se está demonizando injustamente. «Acusar a los fondos como culpables del problema del alquiler es mentira, porque representan el 8 % del stock», afirmó, y recordó que suelen ser los tenedores con más vivienda social de alquiler protegido.

Para Pareja, solo hay una salida: «Construir más viviendas a precios razonables, y eso solo es posible con dinero institucional».

Carolina Roca, presidenta de Asprima, la asociación de promotores inmobiliarios de Madrid, recordó que el sector lleva avisando desde el final de la crisis del 2008, cuando «el tejido productivo se redujo en un 95 % y ya no se recuperó el ritmo anterior. España, explicó, llegó a construir una media de 250.000 viviendas al año, de ellas 75.000 protegidas, desde los años 70 hasta principios de los 2000, un nivel que no ha vuelto a alcanzar». Roca describió un «efecto cascada»: la escasez se da en todos los niveles, de modo que las familias que no pueden pagar su vivienda bajan un escalón acaban expulsando a las de renta más baja. «A ello se suma», dijo, «una creación neta de hogares que se ha disparado en los últimos 4 años».

Miren Telleria, socia responsable del sector Inmobiliario de PwC, ofreció una lectura optimista de la situación inversora. «La salud del sector es muy buena», afirmó, y lo atribuyó a la profesionalización: «Mejor financiación. instrumentos más adecuados y, sobre todo, una cadena de valor más troceada».

«Gestionar suelo, promover, alquilar o vender han dejado de ser lo mismo, y separar cada fase permite atraer capital con retornos distintos y acomodar a cada tipo de inversor. Esa capacidad de repartir riesgo y retorno a lo largo de la cadena, unida a la existencia de buenos gestores nacionales, hace que el capital «se sienta más cómodo», añadió.

Esto a pesar de que las sucesivas modificaciones normativas han generado una situación de «incertidumbre regulatoria», lo que corre el riesgo de derivar el capital inversor (que en un 50 % procede del exterior) hacia otros mercados más estables.

Ley Lider y fiscalidad

Los representantes del sector inmobiliario han reconocido también las modificaciones regulatorias aprobadas por Madrid, en particular la Ley Líder y las actualizaciones de la Ley del Suelo regional, así como las actualizaciones de los módulos que regulan el precio de la vivienda protegida.

Por su parte, el viceconsejero de Vivienda, José María García, la comunidad ya ha activado la llegada del metro a Los Berrocales, pero ha criticado el retraso en otras áreas que dependen del Gobierno central o de empresas bajo control estatal, como Red Eléctrica. En particular, sobre el suministro eléctrico ha explicado que «hay desarrollos que tienen garantizado el suministro desde la primera fase y otros que aún no», y ha culpado «a los planes quinquenales soviéticos» del gestor de la red eléctrica.

El viceconsejero también ha reconocido que es «una aberración» plazos de tramitación de 25 años como los que se han producido en Valdecarros, y ha abogado por impulsar la seguridad jurídica a través de la regulación.

La mesa se ha referido también a la situación de la fiscalidad, e incluso desde la Administración regional se ha reconocido la excesiva presión sobre el sector, que llega a alcanzar el 50 % del precio

Los cuatro ponentes han coincidido también en pedir al próximo gobierno que salga de las urnas «seguridad jurídica». En particular, un «marco estable» diseñado para durar «más allá de una legislatura», en palabras de Ignacio Pareja, consejero delegado de Momentum.

La primera edición de la Jornada de Vivienda de El Debate ha contado con el patrocinio de Momentum, OBRANUEVA.COM y PWC.