Cómo queda el alquiler de habitaciones con las nuevas leyes de vivienda
Consultorio inmobiliario
Con la última regulación ¿puedo seguir alquilando mi piso por habitaciones y cobrar lo que quiera?
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–Con la nueva regulación introducida por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre ¿puedo seguir alquilando mi piso por habitaciones y cobrar lo que quiera?
–Sí, puedes seguir alquilando tu vivienda por habitaciones, pero los nuevos decretos de vivienda han introducido importantes limitaciones tanto en el precio del alquiler como en los derechos de los inquilinos. En particular, el propietario ya no puede fijar libremente la suma de las rentas de las distintas habitaciones al margen del precio que correspondería al alquiler de la vivienda completa.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para regular expresamente los contratos de alquiler por habitaciones. Hasta ahora, este tipo de arrendamientos planteaba numerosas dudas jurídicas, especialmente sobre su sometimiento a la Ley de Arrendamientos Urbanos o al Código Civil.
El propietario ya no puede fijar libremente la suma de las rentas de las distintas habitaciones al margen del precio que correspondería al alquiler de la vivienda completa
Una de las principales novedades es que el alquiler de una habitación puede considerarse un arrendamiento de vivienda habitual cuando su finalidad sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. En ese caso, resultarán aplicables las garantías legales previstas para los arrendamientos de vivienda habitual, incluyendo las relativas a su duración y prórrogas.
Por el contrario, si el alquiler responde a una necesidad verdaderamente temporal, deberá existir una causa real y acreditable que justifique esa temporalidad.
Otra de las novedades más importantes afecta al precio. La nueva regulación establece que la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente no puede superar el importe correspondiente al alquiler de la vivienda completa.
Si el alquiler responde a una necesidad verdaderamente temporal, deberá existir una causa real y acreditable que justifique esa temporalidad
Por ejemplo, si una vivienda tiene cuatro habitaciones y la renta que corresponde a su alquiler completo es de 1.200 euros mensuales, el propietario no podría dividirla y cobrar 500 euros por cada habitación, obteniendo 2.000 euros mensuales. La suma de los alquileres deberá respetar el límite legal aplicable.
Además, cuando la vivienda se encuentre en una zona declarada de mercado residencial tensionado, deberán respetarse las limitaciones adicionales de precios previstas legalmente.
Conviene revisar especialmente:
- Si los contratos se destinan a vivienda habitual o responden a una necesidad temporal real.
- Si la duración de los contratos se ajusta a la modalidad de arrendamiento correspondiente.
- Si la suma de las rentas de las habitaciones respeta el límite del alquiler de la vivienda completa.
- Si el inmueble está situado en una zona de mercado residencial tensionado.
- Si existe normativa autonómica adicional aplicable.
También es importante tener en cuenta la fecha de celebración de los contratos, puesto que las nuevas disposiciones pueden tener un régimen de aplicación distinto para los contratos anteriores a su entrada en vigor.
Alquilar una vivienda por habitaciones sigue siendo legal, pero ya no puede utilizarse esta modalidad para eludir las garantías de los arrendamientos de vivienda habitual
En definitiva, alquilar una vivienda por habitaciones sigue siendo legal, pero ya no puede utilizarse esta modalidad para eludir las garantías de los arrendamientos de vivienda habitual ni para superar los límites de renta establecidos por la normativa. Antes de formalizar nuevos contratos, es recomendable revisar su duración, finalidad y precio para evitar futuras reclamaciones.
Consultorio inmobiliario
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Asesores inmobiliarios
Víctor Ortiz es abogado experto en Derecho de Sucesiones e Inmobiliario y perito judicial en valoraciones inmobiliarias. Comenzó su carrera profesional en el Banco Santander en Estados Unidos, donde trabajó durante dos años en banca de inversión. Regresó a España y cofundó la startup inmobiliaria Clicpiso y ahora se dedica a democratizar herencias en Heritae, además de invertir en proyectos inmobiliarios.
Miguel Gutiérrez es abogado especializado en asesoría jurídica de sociedades y Ley de Propiedad Horizontal. Comenzó su carrera profesional en un despacho de administración de fincas en Madrid, donde trabajó durante más de dos años como administrador y asesor legal. Actualmente, se dedica a ofrecer sus servicios en Heritae.
