Mi inquilino ha dejado de pagar: qué hacer, paso a paso, y cuánto tarda de verdad un desahucio

Miles de personas se concentran en la Puerta del Sol de Madrid, y hay acampadas en otros puntos de España, para exigir al Gobierno medidas que frenen la escalada de los precios del alquiler y protejan a los inquilinos. Todo comenzó con el desahucio de María del Carmen Abascal, de 87 años, que fue desalojada el pasado 23 de septiembre del piso del distrito de Retiro en el que vivía desde 1956. Sus padres habían accedido a la vivienda con un contrato de renta antigua, en el que ella se subrogó después. Según la interpretación que acabaron imponiendo los tribunales, ese contrato dejó de producir los efectos propios de la renta antigua en 2007, aunque la mujer siguió viviendo en el piso y pagando unos 500 euros al mes, un precio muy por debajo del de la zona.

El edificio fue adquirido por Urbagestión, una empresa de compra y gestión de inmuebles, que llevó el caso a los tribunales. En primera instancia la justicia dio la razón a Abascal, pero la empresa acabó ganando en el Tribunal Supremo, y la mujer no pudo seguir en la vivienda con las condiciones del contrato anterior.

El caso de Abascal no fue un impago, sino la extinción de un contrato de renta antigua, pero ha devuelto los desahucios al centro del debate. Y muchos propietarios se preguntan ahora qué pueden hacer, y cuánto tardarán, si su inquilino deja de pagar.

Impagos de alquiler

¿Qué debe hacer un propietario si el inquilino deja de pagar el alquiler? Aunque algunos no lo saben, basta con que el inquilino deje de pagar una sola mensualidad para que el propietario pueda pedir que se resuelva el contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 27.2) incluye entre las causas de resolución la falta de pago de la renta y también de las cantidades asimiladas que el inquilino haya asumido en el contrato, como la comunidad o los suministros. Recuperar la vivienda, sin embargo, exige seguir un procedimiento con pasos obligatorios. Saltarse alguno puede retrasar el proceso varios meses o incluso volverse en contra del propietario.

Así, lo primero que hay que hacer es averiguar por qué se está dando el impago. Puede ser un retraso puntual o un problema que se resuelva con un calendario de pagos. Del mismo modo conviene revisar si existe un seguro de impago de alquiler, que suele exigir comunicar el impago en un plazo determinado, y qué garantías se firmaron, como un aval bancario o un fiador. Recordemos que la fianza no sirve para cubrir las mensualidades mientras el contrato siga vigente.

El segundo paso sería, en caso de que los impagos continuasen, requerir el pago por un medio fehaciente, normalmente un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. De este modo se bloquea la enervación, el derecho del inquilino a frenar el desahucio pagando todo lo que debe antes del juicio. Según el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no podrá enervar si el propietario le requirió el pago de forma fehaciente con al menos un mes de antelación a la demanda y el inquilino no pagó. Tampoco podrá hacerlo si ya enervó una vez en el pasado.

Además, con este burofax se acredita el intento de negociación.

Demanda de desahucio

Si no hay pago ni acuerdo, el abogado del propietario puede presentar una demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago, en la que también se puede reclamar la deuda. En la demanda hay que indicar si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si el propietario es o no gran tenedor. Si es gran tenedor, debe acreditar además otros trámites previos cuando el inquilino es vulnerable.

En la propia demanda el propietario puede ofrecer condonar total o parcialmente la deuda si el inquilino se va voluntariamente en una fecha. Esta opción suele acortar mucho el proceso.

Si el juzgado admite la demanda, se hará un decreto que fija la fecha del juicio y la del lanzamiento, es decir, el desalojo. Así se da al inquilino un plazo de diez días para irse, pagar u oponerse.

Si el inquilino no hace nada, no hace falta juicio y el procedimiento sigue directamente hacia el lanzamiento. Si se opone, se celebra la vista y el juez dicta sentencia. Para recurrir esa sentencia, el inquilino tiene que estar al corriente del pago de las rentas.

La fase que más alarga el proceso suele ser la notificación. Si no se localiza al inquilino, la demanda acaba publicándose por edictos, y eso añade meses.

¿Cuánto puede tardar un desahucio?

No existe una cifra oficial de la duración media de un desahucio por impago. Las estimaciones de quienes los tramitan varían mucho. Varios despachos hablan de entre seis y doce meses en el procedimiento habitual, que puede llegar a 18 o 20 meses en juzgados saturados. Una aseguradora de impago calcula una media de 15 meses desde el primer impago hasta el lanzamiento, y atribuye a la mediación previa obligatoria unos dos meses adicionales en el último año.

Lo que más influye en la duración es el juzgado concreto, si el inquilino se opone, si se le consigue notificar a la primera y si hay una situación de vulnerabilidad.