Mallorquines compran vivienda en Asturias huyendo de los precios de Baleares: «Ya se han roto las barreras psicológicas»

Baleares se ha convertido en el termómetro más extremo de la crisis de vivienda en España. Con quince años de ventaja sobre el resto del país en la escalada de precios —fruto de una demanda turística e internacional desbordada tras la pandemia—, el archipiélago vive hoy lo que otras comunidades atisban desde hace algo menos: un mercado donde comprar o alquilar se ha vuelto inaccesible para buena parte de sus residentes. En esta entrevista, José Miguel Artieda, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Baleares, analiza todas las claves de un debate que atraviesa toda España.

P: La izquierda balear ha dejado claro esta semana que estarían a favor de limitar la compra de las segundas residencias a los propios residentes. El Govern ya ha dicho que no. ¿Qué opinan ustedes?

R (José Miguel Artieda): Limitar no funciona: se ha visto que el mercado no lo asume bien y se consigue el efecto contrario. Demonizar al propietario tampoco da los resultados esperados. Aparte de las dificultades que ya tiene de por sí —sobre todo si se plantea a nivel europeo—, lo suyo es incentivar, y hacerlo hasta donde se pueda. Una vez agotadas esas posibilidades, ya se pueden estudiar otras vías, pero primero hay recorrido para incentivar, sobre todo la compra por parte de residentes, que es de lo que se trata.

Hay que aflorar opciones ya vigentes: suelo edificable, crecer en altura, etc. Primero hay que ver el potencial de creación que existe —cuántas viviendas hay disponibles para alquiler o venta, qué es real y qué es potencial— y a partir de ahí valorar si es suficiente para resolver el problema. Nosotros creemos que sí, que según los datos que se manejan existe ese potencial y hay que desarrollarlo.

P: Esta semana el Govern ha presentado el Observatorio de la Vivienda, y una de las conclusiones que es que el déficit de casas en Baleares es de 17.000 por crecimiento de población.

R: Ese déficit corresponde a los últimos 25 años. Siempre se había hablado de una horquilla de 17.000 a 40.000 viviendas; según estos datos, son 17.000. Además, se ha anunciado que hay 10.000 viviendas ya programadas para los próximos dos o tres años, lo cual permite intuir que sí existe ese potencial de construcción para dar solución al problema. Al menos ya se ha puesto en marcha el motor, que estaba parado sobre todo por el tema de las licencias: antes conseguir una licencia costaba dos años. Ahora, a través de la EECU, se facilitan pequeñas actuaciones para conseguir ese objetivo, y reducir la concesión de una licencia a tres meses es todo un logro, un hito.

P: ¿El gobierno anterior desactivaba palancas por ideología?

R: El gran avance de este gobierno es, sobre todo, de gestión administrativa, que era el freno. Y luego, buscar múltiples soluciones, porque no hay una solución única como limitar. Limitar debería ser la última opción, no la de inicio, porque en todos los lugares donde se ha optado por ella se ha conseguido un efecto perverso: la dependencia de la vivienda social, y tampoco podemos depender de eso.

P: Insistiendo en el tema de los límites: los topes al alquiler, ¿tampoco los ven ustedes como una solución, porque implica quitar oferta?

R: Exacto. Y sorprende que esto no sea un caso aislado: pasa en todas las comunidades y provincias, independientemente de quién gobierne. Aquí llevamos 15 años de ventaja en el problema, con fuerte demanda y presión que se está trasladando al corredor mediterráneo y otras zonas, gracias al teletrabajo y la movilidad. No hay ningún ejemplo ni experimento en igualdad de condiciones que demuestre que los topes funcionan. Los datos son interpretables: en Barcelona, por ejemplo, dijeron que había bajado el precio del alquiler, pero en realidad lo que bajó fue la superficie y el estado de los inmuebles (de un piso de 100 m² por 1.000 € pasaron a uno de 60 m² por 950 €, y en peor estado). Se puede manejar los datos a tu antojo y montar un relato, pero no hay muestra empírica de que los topes funcionen. Por eso, tanto los profesionales como el gobierno optan por otras vías: incentivar y dirigir el esfuerzo hacia el residente, que es lo que de verdad resolvería el problema de los residentes prioritarios.

P: La pregunta del millón: con esas 10.000 viviendas previstas, ¿bajarán los precios o es solo un primer vendaje para la herida?

R: Para que el precio baje debería haber una entrada masiva y abrupta, y no va a ser así: irán saliendo paulatinamente y el mercado las irá absorbiendo. Pero sí tendrá efecto, primero porque el residente sabrá que tendrá una opción, lo cual paliará la compra impetuosa y el pago de sobreprecio por miedo, al ver que hay un programa y una estrategia en marcha. Sobre todo por los inmuebles de precio limitado: unidades de 90 metros, con precio en función de la eficiencia energética, en torno a 3.500 €/m² (frente a los aproximadamente 4.000 €/m² actuales de escritura, que puede estar hasta un 30% por debajo del precio de publicación). Hablamos de inmuebles de entre 330.000 y 370.000 €, que es lo que un residente de aquí puede realmente asumir. En Baleares nunca se va a hablar de cifras tipo Soria (170.000–200.000 €); estas son las cifras realistas que la mayoría de residentes sí puede permitirse.

P: ¿Hay que hacer algo respecto a la demanda extranjera, o su antiintervencionismo es también antiextranjero?

R: Hay que distinguir el mercado extranjero. Antes del COVID estaba muy definido: eran inmuebles singulares, con vistas al mar o en entornos específicos (Deià, Port d'Andratx...), un sector aparte que convivía bien con el mercado local. El problema surge a partir del COVID, cuando por el teletrabajo, el cambio de mentalidad y también la crisis energética (climatizar una vivienda allí a cero grados cuesta más que aquí con una media de 15 grados), esa demanda empezó a buscar los mismos inmuebles que los residentes, sobre todo en Palma, donde ya hay extranjeros en casi todos los edificios. Ahí sí hay un efecto directo sobre el residente, porque los extranjeros suelen tener un presupuesto un 30-50% superior. La pandemia es el punto de inflexión de esta escalada.

P: ¿Hasta cuándo van a subir los precios?

R: El precio ya está bastante normalizado. Ahora hay trimestres de incertidumbre, sube y baja, pero ya no son subidas del 3-5% cada trimestre; en Baleares ya no se dan incrementos de dos dígitos preocupantes. Seguirá subiendo, porque la vivienda es valor refugio, hay fuerte demanda y suben los costes de construcción, pero se está normalizando, incluso con trimestres en negativo. En el alquiler pasa lo mismo: las subidas del 15% anual de hace tres años ya se han normalizado, porque el precio se ha igualado al de una habitación (unos 500 €). La gente también se está concienciando de las ventajas de ser un propietario razonable. Al final los propietarios huyen del alquiler tradicional por dos motivos: económico (sacan más por otra vía) y seguridad. Hay que atacar el segundo dando seguridad (que si no se paga, se pueda actuar con sencillez) y el primero incentivando fiscalmente, con las deducciones en renta por alquilar vivienda habitual, que muchos propietarios olvidan o desconocen frente a las ventajas del alquiler vacacional.

P: La conversión de locales comerciales en vivienda, ¿es otra vía acertada?

R: Sí, tal y como está enfocada. No se puede cambiar el entorno de un barrio que necesita comercio, pero hay locales sin salida comercial hoy en día, y en según qué zonas —quitando las vías principales— permitir este cambio de uso tiene sentido, porque de hecho ya ocurre de facto (sin regularizar), lo que genera roces con el inquilino y desprotección, ya que no se rige por la ley de alquiler de vivienda. Regularizarlo tiene doble ventaja: aporta más vivienda al mercado y da seguridad jurídica al inquilino. En el mismo decreto que regula esta reconversión se permite también la segregación de viviendas grandes (de 140 m²) en dos de 70 m², adaptándose a que las familias ahora son más pequeñas. Es costoso, pero si los números salen, adelante.

P: Última pregunta: sobre mallorquines que están comprando en Asturias, y el malestar que empieza a generar allí, ¿creen que esto va a seguir?

R: Sí. Aquí tenemos la cultura de invertir en el ladrillo muy arraigada, y hay gente con ahorros que ya no puede comprar ni un parking en Mallorca. Al ver una oportunidad próxima en la península, invierten fuera; ya se han roto las barreras psicológicas de ese tipo de inversión. Asturias gusta especialmente por clima y entorno. Seguirá pasando mientras compense económicamente —aunque allí también está subiendo un 12% anual—, con el añadido de que son inmuebles que suelen necesitar reformas y un mantenimiento constante por el clima; si no se hace, no tienen futuro.