Los expertos alertan que los decretos de vivienda sangran aún más territorios como Baleares: «¿Qué será lo siguiente?»

Propietarios que congelan contratos de temporada ante las nuevas exigencias legales. Arrendadores de habitaciones que se plantean reducir el número de estancias alquiladas para ajustarse a los límites de precios. Un edificio de diez viviendas cuya compraventa se paraliza cuando una empresa pretendía rehabilitarlo para ponerlo en alquiler. Son algunas de las primeras consecuencias que el sector inmobiliario balear atribuye a los últimos vaivenes legislativos en materia de vivienda. «El mercado lo asimila muy rápido: retrocede. Pies quietos», advierte José Miguel Artieda, presidente de los agentes inmobiliarios de Baleares, que observa cómo la inseguridad jurídica empieza a condicionar decisiones de inversión y alquiler en una comunidad donde la oferta ya resulta insuficiente para atender la demanda y donde, además, los propietarios tienen alternativas a un arrendamiento residencial que consideran cada vez más intervenido. «¿Qué será lo siguiente?», se preguntan ante la sucesión de decretos y nuevas restricciones.

La crisis de la vivienda presenta en Baleares unas características que la hacen especialmente difícil de corregir. Al crecimiento sostenido de la población se suma una demanda extranjera con una capacidad adquisitiva muy superior a la de buena parte de los residentes, que compite por un parque inmobiliario limitado. La escasez de oferta, tanto en venta como en alquiler, ha terminado por convertir el acceso a una vivienda en el principal quebradero de cabeza del archipiélago. En ese mercado, donde cada inmueble disponible cuenta, los sucesivos cambios legislativos introducen un nuevo factor de incertidumbre que, según advierten los profesionales inmobiliarios, amenaza con restringir todavía más la oferta.

Artieda asegura que en Baleares, como en el resto de España, la inquietud de los propietarios empieza a traducirse en decisiones palpables. Hay viviendas cuya incorporación al mercado se está aplazando, operaciones de inversión que se revisan y arrendadores que prefieren esperar antes de comprometer sus inmuebles bajo unas condiciones que temen que vuelvan a modificarse. «No sabes los que saldrán porque esto es indeterminado, pero sabes los que se están paralizando», explica. «Los que nos dedicamos a esto sabemos que hay muchísimas casas que estaban en proceso de salir al mercado y ahora están paralizadas».

La preocupación afecta especialmente a modalidades como el alquiler de temporada y por habitaciones, cuya regulación introduce nuevas obligaciones y límites y que es especialmente amplia en una autonomía como la balear. En el segundo caso, Artieda plantea una consecuencia que considera difícil de conciliar con el objetivo de ampliar el acceso a la vivienda: si la suma de las rentas de las habitaciones supera el importe máximo permitido para el conjunto del inmueble, algunos propietarios podrían optar por reducir el número de habitaciones alquiladas en lugar de ajustar los precios. «Quizás la solución sea eliminar una de las habitaciones, con lo cual habrá una menos», advierte. En los arrendamientos de temporada, la obligación de acreditar la causa de temporalidad puede llevar igualmente a algunos propietarios a retirar sus inmuebles ante las dudas sobre cómo justificar cada contrato.

«Si lees las veinte modificaciones a grandes rasgos dices: bueno, no es para tanto. Cuando te metes en la realidad de cada tema, ni está bien redactado ni hay una previsión», sostiene. El resultado, a su juicio, es una inseguridad jurídica que no solo dificulta las decisiones de los propietarios, sino que también aumenta las posibilidades de conflicto con los inquilinos.

Enfrentados, desconfiados

De hecho, lo que considera más difícil de resolver es la desconfianza que genera la sucesión de intervenciones legislativas. Los propietarios ya habían asumido restricciones a la actualización anual de las rentas y ahora se enfrentan a nuevas limitaciones, prórrogas contractuales y obligaciones cuyo alcance varía según el tipo de arrendador y de contrato. «Si a un dos y pico por ciento ya lo había tragado, ahora me quitas esto, me fuerzas... ¿Qué será lo siguiente?», plantea Artieda. La preocupación, explica, no se limita a las medidas que puedan entrar en vigor, sino a la posibilidad de que las condiciones vuelvan a cambiar una vez que el propietario haya comprometido su vivienda en un alquiler.

A su juicio, esta incertidumbre está deteriorando también la relación entre arrendadores e inquilinos. Artieda considera que las prórrogas obligatorias pueden desincentivar acuerdos voluntarios de mayor duración y hacer que los propietarios adopten posiciones más rígidas cuando finalicen los contratos. «Lo que rompes es cualquier intento de negociación amistosa», sostiene. El resultado puede ser especialmente perjudicial para los propios inquilinos que se pretende proteger, en la medida en que algunos propietarios opten por no renovar más allá de sus obligaciones legales o por no volver a alquilar.

La reacción tampoco será uniforme. Artieda distingue entre los pequeños propietarios, cuya exposición a determinadas restricciones es menor, y las personas jurídicas o titulares de patrimonios inmobiliarios más amplios, que pueden reconsiderar sus inversiones. En cualquier caso, advierte de que la incertidumbre pesa especialmente sobre quienes tienen capacidad para esperar y no necesitan obtener una renta inmediata de sus inmuebles. En Baleares, además, la fortaleza de la demanda de compraventa, alimentada en parte por compradores extranjeros de alto poder adquisitivo, ofrece una alternativa a quienes decidan abandonar el alquiler residencial.

¿Y la Administración?

El debate conduce a la principal carencia del mercado español: la escasez de vivienda pública. Artieda cuestiona que las sucesivas intervenciones sobre el alquiler privado estén adquiriendo tanto protagonismo mientras el parque de vivienda social continúa muy por debajo del de otros países europeos. En la entrevista para El Debate sitúa su peso en España en torno al 2%, frente a porcentajes del 15% o el 20% que menciona para otros mercados europeos, cifras que requieren contrastarse con estadísticas homogéneas. «¿Quién tiene el deber de solucionar esto? La Administración, no el propietario privado".

La cuestión adquiere especial relevancia en Baleares, donde el crecimiento demográfico y la demanda internacional mantienen una presión constante sobre el mercado residencial. La construcción de vivienda asequible no ha conseguido resolver las necesidades de una población que encuentra cada vez más dificultades para acceder tanto a la compra como al alquiler. En estas circunstancias, Artieda teme que las medidas destinadas a contener los precios acaben reduciendo la disposición de los propietarios a ofrecer sus inmuebles, sin que exista un parque público suficiente para compensar esa pérdida de oferta. «Genera incertidumbre, genera enfrentamiento y genera conflicto entre las partes», insiste. Aunque confía en que el mercado termine adaptándose a algunas de las modificaciones, considera que la sucesión de decretos impide recuperar la confianza necesaria para tomar decisiones a largo plazo. «Está este segundo decreto. Y luego, ¿qué puede venir más? Eso es lo que realmente asusta».