Vista de un cartel de 'Se vende' en un portal de un edificio en Madrid.
Por qué las propuestas contra la propiedad privada de ERC, Comuns y CUP serían ilegales en Madrid
La medida parte de una preocupación legítima por la escalada de precios y la escasez de vivienda asequible, pero plantea un conflicto jurídico evidente
El debate político sobre la vivienda en España ha alcanzado un punto de inflexión. En Cataluña, los grupos parlamentarios de ERC, Comuns y la CUP llevan meses impulsando la limitación a la compra de viviendas con fines especulativos en las zonas consideradas de mercado tensionado, de modo que solo puedan adquirir inmuebles quienes pretendan destinarlos a su residencia habitual.
La propuesta, debatida durante las últimas semanas en la esfera política, ha generado críticas entre juristas, promotores y economistas que advierten de que una regulación de este tipo podría colisionar con los principios fundamentales del derecho de propiedad reconocidos por la Constitución Española y por el Derecho de la Unión Europea.
La medida se enmarca en un contexto de fuerte encarecimiento del mercado inmobiliario. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, el precio de la vivienda en España ha subido un 11,8 % interanual, mientras que las compraventas han crecido un 3,2 %.
En Cataluña, los precios aumentaron un 9,4 %, pero el número de operaciones descendió un 2,1 %, lo que refleja un mercado más tensionado y con menor rotación. En Madrid, por el contrario, los precios subieron un 13,6 % y las transacciones aumentaron un 4,7 %, confirmando el dinamismo de la capital frente al estancamiento del mercado catalán.
Según el Banco de España, el 80 % de las compraventas realizadas este año corresponden a compradores nacionales y apenas un 8 % a no residentes, lo que descarta una burbuja alimentada por inversión extranjera.
El informe advierte de que el problema no es la especulación, sino la falta de oferta de vivienda nueva. Además, el precio medio nacional ha alcanzado los 2.834 euros por metro cuadrado, su nivel más alto desde 2008, mientras que el alquiler ha subido un 12% de media en las grandes capitales.
Vista aérea de Madrid
La medida parte de una preocupación legítima por la escalada de precios y la escasez de vivienda asequible, pero plantea un conflicto jurídico evidente. El derecho de propiedad, recogido en el artículo 33 de la Constitución, protege la facultad de usar, disfrutar y disponer de los bienes, admitiendo limitaciones solo si se establecen por ley y con respeto a su contenido esencial.
Cualquier norma que impida adquirir una vivienda por motivos distintos al uso residencial restringiría una de las facultades básicas del derecho de propiedad y, por tanto, exigiría una justificación de interés general extraordinaria.
Según explica Ángel Sánchez, abogado y socio de Golden Partners, «cualquier medida que interfiera de forma sustancial en la facultad de un propietario de adquirir bienes inmuebles entra de lleno en el núcleo del derecho de propiedad y debe someterse a un examen de constitucionalidad riguroso. No basta con perseguir un fin legítimo como el acceso a la vivienda, es necesario demostrar que no existen medios menos restrictivos para alcanzarlo y que la medida no vacía de contenido el propio derecho».
Vista de Madrid
Cataluña y sus límites a la propiedad
La propuesta impulsada por ERC, Comuns y la CUP pretende restringir la compra de vivienda en las zonas de mercado más tensionadas, evitando la adquisición con fines de inversión o de rentabilidad.
Plantea que los compradores acrediten que el inmueble será su residencia habitual o, en determinados casos, se destinará a alquiler bajo condiciones controladas. Este enfoque busca reducir la especulación y aumentar la disponibilidad de vivienda, pero su aplicación plantea graves dudas de constitucionalidad.
Desde la óptica del Derecho español, el artículo 33 de la Constitución garantiza el derecho de propiedad privada y permite su limitación únicamente por causa de utilidad pública y mediante indemnización, respetando siempre su contenido esencial.
Cartel de 'Se vende' en una vivienda
El Tribunal Constitucional ha sostenido en reiteradas ocasiones que esas limitaciones deben ser proporcionales, razonables y fijadas por ley, de forma que no vacíen el derecho de contenido. Limitar la adquisición en función del destino del bien podría considerarse una restricción desproporcionada e incluso una forma de expropiación encubierta.
Desde el punto de vista europeo, el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea protege la libre circulación de capitales, lo que incluye la libertad de adquirir y transmitir bienes inmuebles. Cualquier medida que limite quién puede comprar o bajo qué condiciones lo hace puede vulnerar ese principio.
El abogado del bufete especializado en real estate sostiene que «la propiedad privada está sujeta a la función social, pero eso no significa que el Estado o las comunidades autónomas puedan privar al ciudadano de su derecho a comprar y usar su vivienda según sus intereses legítimos. En este caso, la medida que se plantea en Cataluña iría más allá de esa función social y supondría una interferencia desproporcionada».
Varios obreros trabajan en la construcción de una vivienda nueva
El modelo madrileño
En contraste con el enfoque catalán, la Comunidad de Madrid ha optado por políticas de vivienda orientadas a reforzar la seguridad jurídica y a fomentar la oferta sin imponer restricciones sobre la titularidad o el uso de los inmuebles.
Las medidas del gobierno autonómico madrileño se centran en agilizar la construcción de vivienda nueva, incentivar la rehabilitación y promover el alquiler a través de programas de colaboración público-privada.
En Madrid no se ha planteado ningún tipo de limitación a la compra de viviendas por parte de particulares o empresas. Su estrategia se basa en mantener un marco jurídico estable, compatible con la libertad de mercado y con la protección del derecho de propiedad.
La comunidad considera que la función social de la vivienda se cumple mediante el uso efectivo de los inmuebles y la promoción de políticas que faciliten el acceso, no mediante prohibiciones o restricciones de adquisición.
En Cataluña, sin embargo, la tendencia a legislar mediante restricciones se ha acentuado en los últimos años, desde la regulación del alquiler hasta las limitaciones a los usos turísticos. El proyecto de ERC, Comuns y CUP supone un paso más en esa dirección, al intentar condicionar el derecho a adquirir vivienda. Esta orientación, según los expertos, no solo genera inseguridad jurídica sino que puede tener un efecto contrario al deseado, reduciendo la inversión y limitando la oferta de inmuebles disponibles.