La desaceleración del precio de la vivienda en Madrid abre la puerta a una rebaja de las hipotecas en 2026

El precio en el mercado de la vivienda en Madrid empieza a mostrar signos claros de desaceleración tras varios años de subidas intensas. Este cambio de ritmo no sólo afecta a los precios de compraventa, sino que tiene un impacto directo sobre la financiación hipotecaria. La combinación de una menor presión sobre los precios, un comprador más prudente y un ajuste del riesgo bancario anticipa un escenario de rebaja progresiva en el margen de los bancos en las hipotecas a lo largo de 2026, especialmente en operaciones de vivienda habitual en la capital.

Madrid ha sido uno de los principales focos de tensión inmobiliaria del país. Distritos consolidados y zonas que se convirtieron en polos de atracción para la inversión han registrado incrementos muy superiores a la media nacional. Sin embargo, los datos más recientes apuntan a un agotamiento del ciclo alcista, incluso en áreas que hasta ahora parecían ajenas a cualquier corrección.

Según explica Ángel Sánchez, socio y letrado de Golden Partners, «cuando el precio de la vivienda deja de crecer al ritmo de los últimos años, el riesgo de la operación hipotecaria se reduce de forma inmediata, y eso se traslada antes o después a las condiciones que ofrecen los bancos».

La desaceleración del precio de la vivienda en Madrid no debe interpretarse como una caída abrupta del mercado, sino como una fase de normalización tras un ciclo excepcionalmente expansivo. Desde el punto de vista financiero, este ajuste tiene una consecuencia directa: reduce el riesgo asociado al activo que actúa como garantía hipotecaria.

«En un mercado menos tensionado, el ratio préstamo-valor se vuelve más estable y predecible», señala el letrado. «Eso permite a las entidades financieras competir con menor margen en tipos de interés, sobre todo en perfiles solventes y operaciones bien estructuradas».

Esta reducción del riesgo explica por qué empieza a consolidarse la expectativa de una rebaja del margen de las hipotecas a tipo variable.

El papel del Euribor

A esta evolución del mercado inmobiliario madrileño se suma la trayectoria del Euríbor, que tras alcanzar máximos en el ciclo de endurecimiento monetario ha entrado en una fase de mayor estabilidad. Aunque los tipos siguen siendo elevados en términos históricos de la última década.

El mercado descuenta, además, que el Banco Central Europeo haya cerrado el ciclo de bajadas de tipos. «No hace falta que el BCE baje tipos de forma agresiva para que mejoren las hipotecas», apunta el abogado experto en real estate. «Basta con que el escenario sea estable y previsible para que la banca ajuste precios y condiciones».

Otro factor relevante es el cambio en el perfil del comprador en Madrid. Tras años marcados por la urgencia y el miedo a quedar fuera del mercado, la demanda actual es más selectiva y menos dispuesta a asumir precios máximos. Este comportamiento se traduce en operaciones más racionales y en una mayor aportación de ahorro previo.

Desde el punto de vista bancario, este perfil es clave. «Un comprador que aporta más capital propio reduce de forma significativa el riesgo de impago», explica el letrado. «Eso permite ofrecer hipotecas más competitivas, con diferenciales más ajustados y menor vinculación».

En un contexto de menor crecimiento del crédito nuevo, la vivienda habitual en Madrid vuelve a situarse en el centro de la estrategia comercial de la banca. La capital sigue siendo un mercado líquido, con demanda estructural y bajo riesgo de depreciación a largo plazo.

«Cuando el precio se estabiliza y el comprador es solvente, la banca vuelve a competir», señala el abogado experto en real estate. «Eso se traduce en reducción de márgenes en préstamo hipotecarios para quien compra con criterios racionales y no al límite de su capacidad financiera».