Las 'megaoperaciones' disparan la inversión en oficinas en España, que alcanza el mejor dato de los últimos 15 años

El mercado de oficinas español comienza 2026 con el mejor arranque en inversión de los últimos 15 años con 950 millones de euros. Así lo destaca Savills en la presentación de su último informe Office Pulse, celebrado en la Torre Glòries, en Barcelona. Este informe analiza la evolución de los principales mercados de oficinas en España y las tendencias sobre contratación de espacio de trabajo por parte de las empresas.

El incremento de la inversión, cuatro veces la cifra del mismo período de 2025, está impulsado por mega-operaciones como la del edificio Estel en Barcelona y por los sólidos fundamentos del mercado de usuarios. Se han cerrado 17 operaciones de inversión, con un importe medio de 56 millones de euros, un 17 % superior al año anterior.

Por mercados, Madrid concentra el 47 % y Barcelona el 53 % del total nacional, con vuelta de la actividad en zonas más allá del centro ciudad en ambas ciudades. Para lo que queda de año, Savills apunta a mayor actividad también en mercados secundarios, como Málaga o Valencia, y estima un pipeline de más de 1.200 millones de euros en marcha a nivel nacional.

En Madrid, el 81 % del volumen de inversión y el 60 % de los activos transaccionados en lo que va de año están ubicados fuera de la M-30, lo que consolida el desplazamiento del foco inversor hacia la periferia cercana. En Barcelona, el 22@ recupera actividad inversora y acapara el 19 % del volumen con dos activos transaccionados tras un período de escasa actividad en la zona.

«El mercado de oficinas está atrayendo mucho capital e interés. Con el pipeline actual vemos posible alcanzar los 3.000 millones de euros en 2026. La demanda es sólida, las rentas suben y en el centro de las ciudades nos quedamos sin disponibilidad. Es muy buen momento para anticiparse al ciclo», ha explicado Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de Oficinas en Savills España.

El mercado vuelve a la normalidad: solo cuatro operaciones por encima de los 3.000 euros por metro cuadrado

Madrid cierra el primer trimestre de 2026 con 110.000 m2 contratados en 130 operaciones, un 11,5 % menos que el mismo período de 2025 debido a la ausencia de grandes cambios de sede. El mercado registra sólo cuatro operaciones por encima de 3.000 m2, por debajo del número habitual en este segmento. Sin embargo, la actividad en operaciones de entre 200 y 1.000 m2 mantiene un ritmo constante y refleja una demanda sostenida. En este caso, la periferia concentra más de la mitad de la contratación, con un 53 % del total por la escasez de oferta dentro de la M-30.

Las rentas máximas prime CBD alcanzan 48 €/m2/mes, mientras que un buen edificio en el eje del Pº de la Castellana alcanza de media en el entorno de los 40 €/m2/mes, y marca una nueva normalidad de precios cada vez más equiparada con mercados europeos. La tendencia es ascendente en todas las zonas, especialmente en el eje de la Castellana.

La tasa de disponibilidad general alcanza el 8,68 %, con un marcado desequilibrio entre el 2,60 % dentro de la M-30 y el 12,47 % en el exterior. Esta escasez de oficinas disponibles responde por un lado a los buenos datos de demanda de los últimos 24 meses y, por el otro, a la pérdida de 260.000 m2 netos por cambios de uso entre 2023 y 2025. La previsión es que este desequilibrio entre oferta y demanda continúe, al menos, los próximos dos años ya que, de los 218.300 m2 de nueva superficie prevista de oficinas de hasta finales de 2027, el 50% ya tiene usuario comprometido.

«Cada vez hay menos oficinas en Madrid. Existen opciones fuera de la M-30 para las empresas usuarias que buscan edificios de calidad, pero al ritmo que va la demanda, es muy clara la necesidad de iniciar nuevos proyectos», ha destacado Ángel Estebaranz, director nacional de oficinas en Savills.

58 % más de absorción en Barcelona

En Barcelona, el primer trimestre ha registrado 90.700 m2 de contratación, un 58 % más interanual. El mercado cierra 75 operaciones, de las cuales seis superan los 3.000 m2. Las nuevas áreas de negocio concentran el 44 % de la contratación total, liderado por el 22@ con 38.000 m2, que supera la media histórica trimestral de la zona al recuperar su protagonismo en el mercado de usuarios. «Hemos tenido un muy buen comienzo de año con un buen volumen de contratación. La escasa disponibilidad en centro ciudad favorece que la demanda, sobre todo de espacios de mayor volumen, se dirija hacia el 22@. Además, la reducción de entrega de nuevos proyectos provoca, trimestre a trimestre, el descenso de su nivel de desocupación», ha señalado Natalia Montal, directora asociada de oficinas de Savills en Barcelona.

En cuanto a la tasa de desocupación de la ciudad, desciende hasta el 10,27 %. Las rentas teóricas permanecen estables en todas las zonas, salvo la zona prime, donde la falta de superficie impulsa los precios hasta 31,50 €/m2/mes.