Construcción de viviendas en Las Tablas (Madrid)
Un mercado «incapaz de crecer» explica la caída de las compraventas de vivienda
La vivienda nueva registró una caída interanual del 10,2 %, el peor dato del trimestre
El mercado inmobiliario vuelve a dar señales de agotamiento, o eso parece. En marzo las compraventas de vivienda bajaron un 2,2 % respecto al mismo mes de 2025, encadenando así tres meses de descensos, según los datos publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Eso sí, pese a este enfriamiento, se han vendido más de 61.000 inmuebles –concretamente 61.295– y se trata el mejor mes de marzo desde 2007, excluyendo únicamente el de 2024.
El sector lo ve como «un proceso de normalización tras máximos». «El volumen de operaciones seguirá siendo elevado, pero con un crecimiento más moderado. Se trata de una estabilización habitual después de niveles muy altos de actividad», prevé María Matos, portavoz y directora de Estudios de Fotocasa.
Este ajuste refleja dos realidades. Por un lado, estamos a las puertas de un cambio de ciclo impulsado por el mercado hipotecario que comienza a mostrar ciertos ajustes. «Tras un año de intensa competencia bancaria, las entidades están evolucionando hacia una posición más prudente, con productos más equilibrados y adaptados a un entorno de mayor estabilidad monetaria», asegura Matos. Es por eso por lo que este cambio podría traducirse en una ligera moderación del ritmo de concesión de hipotecas en los próximos meses.
Por otro está la realidad de un mercado que cada vez está más tensionado: cada vez hay menos vivienda disponible para sostener el volumen de operaciones que vimos durante 2024 y buena parte de 2025. «No estamos viendo un frenazo de demanda como en otros ciclos inmobiliarios. Lo que vemos es un mercado incapaz de crecer porque no tiene suficiente producto para absorber toda la presión compradora existente», señala Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario y CEO de ACV Gestión inmobiliaria.
Menos vivienda nueva
Uno de los aspectos más significativos del mes es la diferencia entre el comportamiento de la vivienda usada y la de obra nueva. Mientras las compraventas de vivienda usada lograron mantenerse prácticamente planas, la vivienda nueva registró una caída interanual del 10,2 %, el peor dato del trimestre.
«En enero todavía veíamos cierta fortaleza mensual en este segmento, pero marzo confirma que sigue siendo claramente insuficiente para aliviar la presión del mercado. España necesita mucha más vivienda nueva y especialmente vivienda asequible», advierte Unsain.
Actualmente, apenas el 21,3 % de las operaciones corresponden a obra nueva, frente al 78,7 % de vivienda usada, lo que evidencia la fuerte dependencia estructural del mercado de segunda mano. Por su parte, la evolución de la vivienda protegida refuerza, además, las dificultades estructurales del sector residencial. En marzo, las operaciones sobre vivienda protegida descendieron un 10,4 % interanual y apenas representaron el 6,2 % del total de compraventas.
«Prácticamente todo el mercado depende de la vivienda libre porque seguimos sin generar parque asequible suficiente. La vivienda protegida continúa siendo residual y eso agrava todavía más las tensiones de acceso a la vivienda», sostiene Unsain.
La baja producción de vivienda nueva, motivada por la dificultad para encontrar suelo finalista, el encarecimiento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra y la carga burocrática, combinada con la ausencia de oferta asequible explica por qué los precios continúan subiendo pese a la moderación de las operaciones.
