La vivienda nueva ya es un bien de lujo que se come casi la mitad de la renta de sus compradores

La crisis de vivienda que asola nuestro país está dificultando el acceso de muchos españoles al mercado inmobiliario. Ante la falta de pisos en el mercado del alquiler y los elevados precios, son muchos los que han optado por comprar una vivienda. El problema, es que ahí la situación tampoco es tan distinta.

El Banco de España calcula que harán falta 700.000 viviendas nuevas para paliar la actual brecha que se ha producido entre el ritmo de creación hogares y la escasa oferta de vivienda que hay. Este déficit ha incrementado los precios de compra hasta superar, en algunos casos, los que había en la época de la burbuja inmobiliaria. En 2025, el precio medio de la vivienda nueva se incrementó un 10,4 %, hasta los 2.567 euros el metro cuadrado. Por su parte, la vivienda de segunda mano se encareció de forma más intensa: un 11,9 %.

Estos datos hacen pensar que sería mucho más «asequible» comprar una vivienda de obra nueva, pero la realidad es muy distinta. El precio de este tipo de inmuebles es un 43 % superior al promedio de la vivienda de segunda mano, según refleja el informe Vivienda de obra nueva 2026 de la empresa de valoración y consultoría inmobiliaria Tinsa by Accumin.

Existen tres explicaciones que justifican esta cifra, y que están relacionadas entre sí. La primera es que hay más concentración de compraventas en el mercado de segunda mano, mientras que en el de obra nueva continúan limitadas por el ritmo de construcción a pesar de existir demanda. En concreto, las compraventas de obra nueva aumentaron un 3,8 % en 2025 y se situaron en 68.086 operaciones. Este volumen representa el 9 % del total de compraventas residenciales, cuota con la que se alcanzan nuevos mínimos de la serie histórica a pesar de la existencia de demanda. La escasez de producto disponible continúa así limitando el crecimiento en este segmento.

Por último, «el valor de la segunda mano incorpora algún elemento de depreciación por uso», explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.

Los aumentos de precio más intensos se dieron en las islas, enclaves turísticos de las costas cantábrica y mediterránea, y en municipios del área metropolitana de Madrid y Barcelona. Por encima de los 4.000 euros el metro cuadrado se encuentran las capitales de San Sebastián, Barcelona y Madrid.

El precio de la obra nueva se encuentra de media un 33 % por encima del precio de la vivienda de segunda mano, a excepción de Ávila, en donde está un 12 % por debajo.

Esfuerzo de compra

En términos de accesibilidad, el producto de nueva construcción concentra los niveles de esfuerzo de compra más tensionados. Un hogar medio necesita el 44 % de la renta disponible para pagar el primer año de una hipoteca de una vivienda nueva en España, frente al 35 % que supone la tasa de esfuerzo general –donde se considera obra nueva y usada–. En la ciudad de Madrid, el esfuerzo de compra en el segmento de obra nueva alcanza el 57 % de la renta disponible y en Barcelona el 68 %.

El fuerte crecimiento de los precios residenciales comenzó desde el segundo trimestre de 2025 a cambiar la tendencia decreciente que el esfuerzo de compra mostró en 2023 y 2024. Los datos de 2025 apuntan así hacia un nuevo agravamiento del problema de acceso a la vivienda en polos de empleo y turísticos, alimentando la urgencia con la que se requiere equilibrar la oferta de vivienda habitual en estas zonas.

En concreto, estas zonas, donde se concentra la mayor parte de la población, alcanzan niveles críticos superiores al 50 % de la renta disponible del hogar medio. Esta tasa llega a exceder el 80 % de la renta disponible media en el caso de la vivienda nueva en municipios con alto componente de comprador internacional, como es el caso de Benidorm, Marbella y Torrevieja.

«El dato revela una mayor dificultad de acceso a la población y apunta a un nuevo producto residencial orientado mayoritariamente a rentas altas y turismo en vez de a paliar la escasez de vivienda habitual en los núcleos más poblados», apunta la directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.

Para solventar esta crisis de vivienda «se necesita visión a largo plazo, un pacto de estado que dote al país de seguridad jurídica y colaboración efectiva entre entes públicos y privados que contribuya a destacar los problemas estructurales que enfrenta la construcción desde 2008 para poder afrontar nuevos desarrollos de vivienda habitual de manera sostenible», sentencia.