Malas noticias para los que tienen que comprarse una casa

El precio medio de la vivienda libre subió un 12,1 % en los últimos doce meses, hasta alcanzar los 2.153 euros por metro cuadrado (teniendo en cuenta tanto la obra nueva como las viviendas de segunda mano). Estamos ante un récord de la serie histórica iniciada en 1995.

El problema de la vivienda en España es, ante todo, un problema de oferta. Existen pocas viviendas disponibles para la venta o el alquiler frente a una demanda muy elevada, lo que provoca un aumento continuo en los precios de compraventa y en los alquileres. Actualmente, los permisos para construir se sitúan en niveles históricamente bajos, lo que intensifica las tensiones en el mercado inmobiliario. Para comprender por qué construir es hoy más difícil y más caro, analizaremos varios factores clave.

El coste estratosférico de la vivienda

Uno de los principales obstáculos para construir es la escasez de suelo urbanizable. La mayor parte del suelo procede de desarrollos planeados antes de la crisis de 2008. A esta limitación se suma una maraña burocrática que encarece y ralentiza el proceso: la obtención de licencias, los trámites administrativos, el cumplimiento de normativas altamente complejas y un marco fiscal que incrementa notablemente el coste final.

El encarecimiento de los materiales de construcción en los últimos años es otro de los factores que más ha afectado a la viabilidad de nuevas promociones inmobiliarias. Desde 2020, los costes de construcción han aumentado un 30 %. Por ejemplo, el acero, el aluminio, la madera, el cemento, el hormigón, el vidrio, los radiadores, las calderas y los aparatos sanitarios registran aumentos cercanos al 40 % desde 2020.

La mano de obra también se ha encarecido. El salario mínimo es un 25 % superior al de 2020. A ello se suma la falta de profesionales en oficios como albañilería, electricidad, fontanería, carpintería o instalaciones. La elevada demanda de vivienda y la escasez de mano de obra especializada tensionan aún más los plazos de entrega y los precios. Este encarecimiento afecta especialmente a la vivienda nueva, que requiere un elevado número de horas de trabajo.

En resumen, el coste de construir una vivienda nueva está disparado. Puede llegar a 2.000 €/m² cuando nos referimos a calidades altas y a 1.200 en calidades más bajas. Estas cifras dificultan nuevas promociones y encarecen el precio final para el comprador. El coste de construcción de una vivienda se refiere únicamente a levantar el edificio: materiales, fuerza de trabajo, dirección de obra y gastos propios de la construcción. No incluye el suelo, ni licencias, impuestos, financiación, comercialización o margen del promotor.

Propuestas para un cambio de modelo

Para revertir la crisis de vivienda es imprescindible una estrategia integral que incremente la oferta y reduzca los costes de construir. En este sentido, las Administraciones Públicas deberían apoyar a los promotores para facilitar la construcción de vivienda asequible, mediante subvenciones, reducción de impuestos asociados, financiación preferente y liberalización de suelo urbanizable. También resulta clave incentivar fiscalmente a los propietarios que alquilen sus viviendas por debajo del precio de mercado para aumentar la oferta disponible y reducir las tensiones en las grandes ciudades. Del mismo modo, España necesita una simplificación administrativa profunda: un sistema más ágil de licencias, que permita abaratar costes, reducir plazos y aumentar la oferta efectiva.

Esta mejora en los trámites urbanísticos tendría efectos distintos según los actores del mercado. Para los propietarios, podría generar un «efecto pobreza» al ver reducido el valor de su patrimonio y disminuir la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Se podrían desincentivar nuevas inversiones. Para compradores e inquilinos, en cambio, los beneficios serían claros: el acceso a la vivienda resultaría más sencillo, especialmente para jóvenes e inmigrantes, aumentando la movilidad laboral y mejorando la cohesión social.

En este escenario, la seguridad jurídica resulta esencial. Para que los promotores se animen a invertir, es imprescindible un marco normativo claro y una mayor agilidad para afrontar la okupación.

La falta de suelo, la burocracia y el enorme incremento de salarios y precios han convertido el acceso a la vivienda en un objetivo cada vez más lejano. España necesita un gran pacto de Estado, que impulse la construcción, abarate los costes y garantice seguridad jurídica. Solo así será posible mejorar la oferta de vivienda, y evitar que el acceso a una casa continúe siendo uno de nuestros principales problemas sociales. El CIS publicó esta semana que la vivienda es la mayor preocupación para el 40% de los encuestados. Según Elon Musk, dentro de 10 o 20 años, el trabajo será voluntario y el dinero perderá importancia gracias a la Inteligencia Artificial y los robots, pero seguramente seguiremos necesitando viviendas.