Cómo saber si te pueden subir el alquiler con el nuevo decreto de vivienda

El nuevo decreto de vivienda introduce cambios importantes para los inquilinos que tengan que afrontar la actualización anual de su alquiler. Desde el pasado jueves, los propietarios no podrán incrementar la renta cuando esta supere el precio máximo establecido por el sistema estatal de referencia. Para el resto de contratos, la subida no podrá superar el 2 % si no existe un nuevo acuerdo entre las partes. El Ministerio de Vivienda ha actualizado su calculadora del alquiler para que los ciudadanos puedan comprobar qué limitaciones se aplican a su vivienda.

La medida afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos cuya actualización anual corresponda entre la entrada en vigor del decreto, el 8 de octubre, y el 31 de diciembre de 2027. La restricción extraordinaria se aplica también cuando el contrato contempla una actualización vinculada al IPC o al índice de referencia de arrendamientos del Instituto Nacional de Estadística.

La principal novedad es que el incremento dependerá de si el alquiler vigente supera o no el precio máximo que establece el sistema estatal de referencia. Según el despacho de abogados Navas & Cusí, en determinados mercados las rentas llegan a situarse hasta un 40 % por encima de esos valores, por lo que numerosos contratos podrían quedar congelados durante el periodo de aplicación de la norma.

Cómo saber si tu alquiler queda congelado

Para facilitar los cálculos, el Ministerio de Vivienda ha actualizado una herramienta informática que permite introducir los datos del contrato y comprobar las condiciones aplicables a su próxima actualización.

El primer paso consiste en indicar la renta mensual que paga actualmente el inquilino. Por ejemplo, una vivienda en Madrid cuyo alquiler ascienda a 1.300 euros mensuales.

A continuación, hay que comprobar si ese importe supera el precio máximo establecido por el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (Serpavi). La propia calculadora ofrece un enlace para realizar esta consulta, que puede completarse mediante la referencia catastral del inmueble o introduciendo su dirección.

La herramienta solicita también información sobre las características de la vivienda, como su superficie, antigüedad, estado de conservación, certificado energético, planta, disponibilidad de ascensor o aparcamiento y si se encuentra amueblada.

Con estos datos, el sistema proporciona una horquilla de precios de referencia. En el ejemplo recogido en el teletipo, un apartamento amueblado de 70 metros cuadrados, en perfecto estado y situado cerca del metro de Quintana, en Madrid, presenta unos valores comprendidos entre 698 y 928 euros mensuales.

Si el inquilino paga actualmente 1.300 euros, su renta supera en 372 euros el límite máximo de referencia. En consecuencia, no podría aplicarse ninguna subida durante el periodo establecido por el decreto.

¿Cuánto puede subir el alquiler si no supera el precio de referencia?

Cuando la renta vigente no supera el límite máximo del Serpavi, el decreto permite una actualización conforme a las condiciones establecidas por la norma.

En ausencia de un nuevo acuerdo entre propietario e inquilino, el incremento no podrá superar el 2 %. Así, para un alquiler de 800 euros mensuales que se encuentre dentro de los valores de referencia, una subida del 2 % supondría 16 euros adicionales al mes, hasta alcanzar los 816 euros.

El último paso de la calculadora consiste en introducir la fecha de finalización del contrato. A partir de esta información, el sistema determina las condiciones que deben tenerse en cuenta para la próxima actualización.

El Ministerio advierte de que los resultados del simulador tienen carácter informativo y dependen de que los datos introducidos sean correctos. Vivienda también dispone del teléfono gratuito 047 para atender las consultas de los ciudadanos.

¿Qué ocurre si el contrato termina próximamente?

El nuevo decreto contempla además una prórroga extraordinaria para determinados contratos de alquiler de vivienda habitual que lleguen a su vencimiento durante el periodo previsto por la norma.

Esta ampliación puede solicitarse por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales, siempre que se cumplan los requisitos establecidos. Entre ellos figura que el inquilino haya estado al corriente del pago durante los ocho meses anteriores.

El propietario deberá aceptar la prórroga salvo en los supuestos excepcionales previstos legalmente, como la necesidad acreditada de recuperar la vivienda para destinarla a residencia propia o de determinados familiares.

La ampliación permite mantener las condiciones esenciales del contrato, sin perjuicio de las limitaciones extraordinarias establecidas para la actualización anual de la renta.

¿Y los alquileres por habitaciones?

La nueva regulación también establece límites para los contratos de alquiler por habitaciones. La suma de las rentas correspondientes a las distintas habitaciones de una vivienda no podrá superar el precio que correspondería por alquilar el inmueble completo.

En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado deberán respetarse, además, las restricciones de precios previstas en la Ley de Vivienda.

Actualmente, las declaraciones de zonas tensionadas se concentran en Cataluña, Galicia, Asturias, País Vasco y Navarra. Sin embargo, las limitaciones extraordinarias de actualización anual del alquiler previstas en el decreto no se circunscriben únicamente a esos territorios, sino que afectan a los contratos comprendidos en su ámbito de aplicación en toda España.