El alquiler de temporada está pensado para situaciones transitorias
Consultorio inmobiliario
Con los nuevos decretos de vivienda, ¿puede mi contrato de temporada convertirse en un alquiler de vivienda habitual?
El Debate ofrece un servicio de asesoramiento inmobiliario de la mano de los expertos Víctor Ortiz y Miguel Gutiérrez. Los lectores pueden enviar sus preguntas a través del formulario insertado bajo estas líneas.
–Con los nuevos decretos de vivienda, ¿puede mi contrato de temporada convertirse en un alquiler de vivienda habitual?
–Sí, con los nuevos decretos de vivienda, un contrato de alquiler de temporada puede llegar a considerarse un contrato de vivienda habitual si no existe una causa temporal real, concreta y acreditable que justifique esa modalidad contractual.
El hecho de que un contrato se titule como «contrato de temporada» no significa, por sí solo, que jurídicamente lo sea. Lo importante no es el nombre que las partes hayan dado al contrato, sino la finalidad real del arrendamiento y la necesidad que cubre para el inquilino.
El hecho de que un contrato se titule como «contrato de temporada» no significa, por sí solo, que jurídicamente lo sea
El alquiler de temporada está pensado para situaciones transitorias: un desplazamiento temporal por trabajo, estudios, tratamiento médico, obras en la vivienda habitual, prácticas profesionales o cualquier otra circunstancia concreta que justifique que el arrendatario necesita la vivienda solo durante un periodo determinado.
Por el contrario, si el inquilino utiliza la vivienda como su residencia estable y permanente, y no existe una causa temporal real que justifique el contrato, puede entenderse que estamos ante un arrendamiento de vivienda habitual, aunque el documento firmado diga otra cosa.
Con la nueva regulación, los contratos de vivienda temporal deben recoger expresamente la causa que justifica el desplazamiento temporal del arrendatario
Con la nueva regulación, los contratos de vivienda temporal deben recoger expresamente la causa que justifica el desplazamiento temporal del arrendatario. Además, esa causa debe ser real y acreditable. No basta con incluir una frase genérica diciendo que el contrato es «de temporada» o que el arrendamiento no constituye vivienda habitual.
Conviene revisar especialmente:
- Si el contrato identifica una causa concreta de temporalidad.
- Si esa causa responde a una necesidad real del inquilino.
- Si puede acreditarse documentalmente.
- Si la duración pactada es coherente con esa causa.
- Si el inquilino tiene otra vivienda habitual.
- Si se han firmado varios contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda.
Esta última cuestión es muy importante. Si se encadenan contratos de temporada entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, o si la duración se prolonga sin una justificación temporal suficiente, aumenta el riesgo de que el contrato sea considerado un arrendamiento de vivienda habitual.
La consecuencia puede ser relevante para ambas partes. Si el contrato pierde su naturaleza temporal, el inquilino podría invocar las garantías propias del arrendamiento de vivienda habitual, incluyendo el régimen de duración mínima, prórrogas y demás derechos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos para este tipo de contratos.
Si el contrato pierde su naturaleza temporal, el inquilino podría invocar las garantías propias del arrendamiento de vivienda habitual
Desde el punto de vista del propietario, esto obliga a extremar la prudencia. No es recomendable utilizar contratos de temporada para evitar la normativa de vivienda habitual cuando, en realidad, el inmueble va a ser la residencia permanente del inquilino. En esos casos, el contrato puede acabar teniendo los efectos de un alquiler ordinario de vivienda, aunque inicialmente se hubiera firmado como temporal.
También es importante distinguir el alquiler de temporada del alquiler turístico. El alquiler de temporada cubre una necesidad habitacional temporal del arrendatario, mientras que el alquiler turístico se vincula normalmente a estancias vacacionales o de corta duración y puede estar sometido a normativa autonómica, municipal y administrativa específica.
El alquiler de temporada cubre una necesidad habitacional temporal del arrendatario, mientras que el alquiler turístico se vincula normalmente a estancias vacacionales
En definitiva, con los nuevos decretos de vivienda, un contrato de temporada solo será válido como tal si responde a una causa temporal real, concreta y acreditable. Si se utiliza para encubrir una vivienda habitual, el contrato puede ser considerado un arrendamiento de vivienda habitual, con las consecuencias legales que ello supone para propietario e inquilino.
Asesores inmobiliarios
Víctor Ortiz es abogado experto en Derecho de Sucesiones e Inmobiliario y perito judicial en valoraciones inmobiliarias. Comenzó su carrera profesional en el Banco Santander en Estados Unidos, donde trabajó durante dos años en banca de inversión. Regresó a España y cofundó la startup inmobiliaria Clicpiso y ahora se dedica a democratizar herencias en Heritae, además de invertir en proyectos inmobiliarios.
Miguel Gutiérrez es abogado especializado en asesoría jurídica de sociedades y Ley de Propiedad Horizontal. Comenzó su carrera profesional en un despacho de administración de fincas en Madrid, donde trabajó durante más de dos años como administrador y asesor legal. Actualmente, se dedica a ofrecer sus servicios en Heritae.