¿Se acaba tu contrato de alquiler? Así será la prórroga automática

El Boletín Oficial del Estado publica este jueves, 1 de octubre, el Real Decreto-ley 27/2026, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Es el segundo de los dos decretos de vivienda que aprobó el Consejo de Ministros el pasado martes, 29 de septiembre, y entra en vigor este viernes, 2 de octubre. La norma establece la prórroga automática de los alquileres y obliga al propietario que decida no renovar a indemnizar al inquilino con, al menos, doce mensualidades de renta.

«La continuidad del contrato pasa a ser la regla y su extinción, una decisión expresa del arrendador», señala la exposición de motivos. El nuevo artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo concreta así: «Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, o de cualquiera de sus prórrogas, incluidas las voluntarias y las reguladas por ley, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no prorrogarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica».

Hasta ahora, una vez cumplido el plazo mínimo de cinco o siete años, el contrato se prorrogaba año a año hasta un máximo de tres años más. Con la reforma, las prórrogas pasan a ser ciclos sucesivos de cinco o siete años. Además, el preaviso del propietario se amplía de cuatro a seis meses, mientras que el del inquilino se mantiene en dos.

Una indemnización de al menos doce meses

Si el propietario comunica que no quiere renovar, estará obligado a indemnizar al inquilino «con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada». Esa cuantía se calculará, siempre que sea posible, con el sistema estatal de referencia de precios del alquiler, y no sobre la renta que paga el inquilino. Además, nunca podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda. La indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda.

La venta de la vivienda alquilada no evitará el pago. El comprador que se subrogue en la posición del propietario será quien tenga que asumir la compensación, salvo que concurra alguna de las excepciones previstas.

¿Cuándo no habría indemnización?

No habrá indemnización cuando el inquilino reúna los requisitos para obtener una prórroga legal de aceptación obligatoria para el propietario, aunque no la haya solicitado.

Tampoco la habrá cuando el propietario, siendo persona física, necesite la vivienda para sí, para sus familiares en segundo grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. En ese supuesto, si a los tres meses de la entrega la vivienda no ha sido ocupada por esas personas, salvo fuerza mayor, el inquilino recuperará el derecho a la indemnización.

Quedan igualmente excluidos los casos en que el inquilino no haya habitado la vivienda durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo causa justificada como salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, y aquellos en que disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio, en propiedad o con derecho de uso, que pueda ocupar.

Tampoco se pagará si las partes firman un nuevo contrato, o si el inquilino rechaza una oferta fehaciente de nuevo contrato por un mínimo de cinco años, o siete si el propietario es persona jurídica, con una renta ajustada a los límites que fija la ley. La última excepción se da cuando el propietario esté en situación de vulnerabilidad acreditada y concurra otra circunstancia justificada que haga prevalecer sus intereses.

En todos estos casos, el propietario deberá hacer constar el motivo de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso.

Las no renovaciones ya comunicadas siguen valiendo

Eso sí, las no renovaciones ya comunicadas conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización. Los contratos a los que les queden menos de seis meses para vencer cuando entre en vigor el decreto mantienen el preaviso de cuatro meses.

Los contratos que ya estén en la prórroga anual del régimen anterior la completarán con las reglas antiguas y, a su término, pasarán al nuevo sistema. Los que se encuentren en tácita reconducción quedarán sujetos al nuevo régimen a partir de su primer vencimiento, una vez transcurridos cuatro meses desde la entrada en vigor.

¿Ya es oficial?

Sí. El decreto está publicado en el BOE y entra en vigor este viernes. Como todo real decreto-ley, deberá ser convalidado por el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación, y el Gobierno no tiene garantizados los apoyos necesarios. Si no se convalida, la norma decaerá.