Valdecarros, la mejor baza en Madrid para construir vivienda asequible

Encontrar una vivienda asequible en venta o alquiler en Madrid capital se ha convertido en algo casi milagroso. Las causas son mucho más complejas, pero pueden resumirse en que las presiones demográficas, los nuevos hábitos de vida tras la pandemia y el fuerte aumento de la inmigración han provocado un brusco incremento de la demanda. La oferta de vivienda nueva no ha podido crecer al mismo ritmo; de hecho, cada vez se distancia más y tiende a agravar el problema.

Planteada así, la cuestión puede parecer abstracta, pero es una realidad cotidiana y muy cruel para millones de residentes en las principales ciudades españolas. En 2024, sólo el 14,8% de los jóvenes de entre 16 y 29 años se había independizado. Antes de la pandemia el porcentaje era del 18,7%. Antes de la crisis, en 2007, era del 26,1%, siempre según datos del Observatorio de Emancipación de la Juventud, elaborado por el Consejo de la Juventud de España

Sin embargo, el problema no afecta sólo a los jóvenes. Las rentas medias y bajas están quedando también excluidas del mercado, en un contexto en que el precio del alquiler ha crecido un 70% en la última década, según datos de Idealista, mientras que, en el conjunto de España, la vivienda pública iniciada actualmente apenas es una décima parte de la que se construía antes de 2008.

Hace sólo unos meses, una consultora calculaba que en España se necesitaban unos 3,5 millones de viviendas asequibles; es decir, aquellas que requieren el 30% o menos de los ingresos del comprador o arrendatario. En Granada harían falta unas cien mil, en Valencia o Alicante en torno a trescientas mil, en Barcelona setecientas mil y en Madrid más de ochocientas mil.

Por eso resulta todavía urgente agilizar la oferta de suelo actualmente disponible, en torno a unas 150.000 viviendas. Buena parte de ellas se localizan en los llamados desarrollos del Sureste. En concreto, una de cada tres se levantará en el nuevo barrio madrileño de Valdecarros, situado entre el Ensanche de Vallecas y La Atalayuela.

Parece claro que, en la actualidad, Valdecarros es el motor principal para impulsar la vivienda asequible en Madrid a corto y medio plazo. En primer lugar, porque las 13.500 viviendas de las tres primeras etapas en que se desarrollará este nuevo barrio (habrá ocho etapas en total) empezarán a construirse en unos meses. Y casi la mitad de ellas tendrán alguna protección.

Esas son las cifras directas, pero además existe un efecto impulsor indirecto igualmente importante. De entrada, la mitad de los 51.000 pisos de Valdecarros serán protegidos. La otra mitad no, pero, al elevar la oferta total, contribuirán a reducir la presión sobre los precios del mercado libre. Si sumamos esos dos efectos —el incremento de la vivienda protegida y el alivio indirecto sobre los precios del resto del mercado—, parece evidente que este desarrollo urbano será clave para vigorizar la oferta de vivienda asequible en la capital.

Conviene matizar, asimismo, que vivienda protegida y vivienda asequible no son exactamente lo mismo. La primera está sujeta a regulaciones específicas (como precios máximos de venta o alquiler, requisitos de acceso, etcétera), mientras que la vivienda asequible incluye también aquella parte del mercado libre cuyos precios resultan accesibles para la población con ingresos medios o bajos. En este sentido, el valor de un desarrollo como Valdecarros es que realmente puede ajustarse a las necesidades cambiantes de la sociedad madrileña.

Madrid se enfrenta, en suma, a una insuficiencia grave de oferta que exige una respuesta ágil, ambiciosa y coordinada. Con su enorme potencial de vivienda protegida y su efecto amortiguador sobre el mercado, Valdecarros representa una oportunidad única que no puede desaprovecharse. Aporta un colchón significativo para ganar tiempo mientras se toman medidas que agilicen el acceso al suelo en condiciones claras y estables. Hace falta también tratar el alquiler como una prioridad real, con incentivos bien diseñados y voluntad de mantenerlos en el tiempo. Todas esas cuestiones sólo pueden resolverse mediante una colaboración público-privada que urge. Porque –se ha dicho ya muchas veces– sin vivienda accesible no hay futuro habitable.