La Audiencia de Palma niega que un propietario pueda recuperar su casa por necesidad antes de que termine el contrato

Existe una especie de mito en torno al artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Muchos propietarios se creen que es una especie de escudo que les permite recuperar su casa alquilada en cuanto acreditan que la necesitan para vivir en ella o destinarla a un familiar. Pues no, no siempre es así. La Audiencia Provincial de Baleares acaba de rechazar esa interpretación en una sentencia que delimita el alcance de ese precepto y concluye que no puede utilizarse para resolver antes de tiempo un contrato firmado directamente por cinco años.

El caso comenzó con un contrato de arrendamiento suscrito en julio de 2021. El propietario alquiló la vivienda por el plazo mínimo legal de cinco años e incorporó una cláusula que reproducía el contenido del artículo 9.3 de la LAU, relativo a la recuperación del inmueble por necesidad. Tres años después comunicó al inquilino que debía abandonar la vivienda porque necesitaba instalarse en ella junto a su esposa y sus hijas. Al no conseguirlo, acudió a los tribunales para solicitar la resolución del contrato y reclamar una indemnización de 1.175 euros mensuales mientras el arrendatario permaneciera en el piso.

Durante el procedimiento explicó que la familia residía en casa de la suegra y que la convivencia se había deteriorado hasta el punto de hacer imprescindible el traslado. En el recurso de apelación insistió en que el juzgado había minimizado esa situación al afirmar que había abandonado la vivienda «porque ha querido». A su juicio, la necesidad era «real, actual y razonable». Incluso intentó aportar nuevas grabaciones para acreditar los conflictos familiares, aunque la Audiencia rechazó esa prueba por razones procesales.

El inquilino: «Tiene más casas»

El inquilino sostuvo una versión distinta. Alegó que el propietario disponía de otras viviendas y que, poco antes de reclamar la recuperación del inmueble, había arrendado otro piso, por lo que entendía que no existía una necesidad efectiva de ocupar precisamente esa vivienda.

La sentencia dedica buena parte de su fundamentación a explicar por qué el artículo 9.3 de la LAU no amparaba la pretensión del arrendador. Los magistrados parten de una idea sencilla: la ley distingue entre impedir que un contrato se prorrogue y poner fin a un contrato que todavía está en vigor. Son dos situaciones distintas y el artículo 9.3 solo regula la primera.

Esa diferencia suele generar confusión porque el precepto habla de la necesidad del propietario. De ahí que muchos arrendadores interpreten que basta con demostrar esa necesidad para recuperar la vivienda. Sin embargo, la Audiencia recuerda que el artículo no concede un derecho general a resolver cualquier contrato de alquiler.

Lo que hace la norma es permitir que el propietario evite la prórroga obligatoria del contrato cuando concurren determinados requisitos. Es decir, está pensada para aquellos supuestos en los que el alquiler iba a prolongarse por efecto de las prórrogas que impone la ley y el arrendador necesita la vivienda para sí o para determinados familiares. En ese escenario, la LAU autoriza que el contrato no continúe.

La prórroga

Eso, sin embargo, no era lo que ocurría en este litigio. Las partes habían firmado desde el primer día un contrato con una duración de cinco años. Según la Audiencia, en ese caso no existe ninguna prórroga que impedir, porque el plazo mínimo ya había sido pactado desde el inicio. Por ese motivo, el tribunal afirma que utilizar el artículo 9.3 para recuperar la vivienda antes del vencimiento del contrato supondría convertir una norma sobre prórrogas en una causa de resolución anticipada que la ley no contempla.

La Sala lo expresa con claridad al señalar que «no existe la prórroga porque ab initio ya se ha pactado ese plazo» y añade que la cláusula incluida en el contrato «no tiene cobertura legal», por lo que debe considerarse «nula y ha de ser tenida por no puesta».

Los magistrados añaden un segundo argumento. Aunque hubieran compartido la interpretación jurídica del propietario, consideran que la necesidad alegada tampoco quedó acreditada con la intensidad exigida para estimar la demanda. La sentencia examina las circunstancias familiares expuestas por el arrendador y concluye que la prueba practicada no permite apreciar que careciera de alternativas residenciales o que la ocupación de esa vivienda concreta resultara imprescindible.

La resolución resulta relevante porque aborda una cuestión que aparece con frecuencia en los conflictos entre propietarios e inquilinos. El artículo 9.3 de la LAU sí permite recuperar una vivienda por necesidad en determinados supuestos, pero no autoriza a dejar sin efecto un contrato de cinco años que las partes pactaron desde el principio. Según la Audiencia Provincial de Baleares, la duración del contrato vincula también al propietario y sólo puede acortarse cuando concurra alguna de las causas de resolución previstas expresamente por la ley.