10 de diciembre de 2022

La Gran Vía de Madrid.

La Gran Vía de MadridEFE

¿Qué se puede alquilar en Madrid por 800 euros?

El regreso del turismo o la alta demanda por el crecimiento demográfico y económico de Madrid, algunas de las causas de la recuperación de los precios

Una vivienda de alquiler en el barrio de Salamanca de Madrid, el más caro de la capital, alcanza los 17 euros cada metro cuadrado. Esto quiere decir que por un piso de 50 un próspero arrendatario paga la oronda cifra de 850. Sumen metros y cantidades. En esta proporción una casa de 100 metros cuadrados se eleva hasta los 1.700 euros mensuales.
A estas alturas puede que a no muchos les resulten novedosas semejantes cuotas que, por supuesto, varían en función de los barrios, aunque en ningún caso por debajo de los 10,3 euros de Vicálvaro, que lidera por la cola el precio del suelo de los arrendamientos madrileños.
Quizá a un gallego de Orense, el suelo más económico de España, donde apenas se llega a los 6, pueda impresionarle la enorme mole arrendaticia madrileña. Pero no tanto al adoptado, ni mucho menos al gato céntrico, quienes, y no hace mucho, en los inicios de la pandemia (febrero de 2020), costearon su vivienda a 19,4 euros, que al cambio de 50 de superficie supuso encaramarse, casi como gárgolas, hasta los 970 euros.
La pandemia de Covid ha supuesto un antes y un después, también en el mercado inmobiliario madrileño. Pero la caída de precios, vertiginosa por momentos en el último año, parece estar llegando a su fin, lo que confirma el carácter cíclico y, en este caso, de excepción. Hace doce meses vivir en Madrid costaba un 9,3 % menos y en el último trimestre un 0,6 % más.

Los arrendadores prefieren cobrar un poco menos, pero tener un perfil de arrendatario solvente Patricia Fernández Prada, Ferpra inmobiliaria

«Todo apunta a que la inestabilidad económica y la incertidumbre (en el ámbito laboral, sobre todo) van a mantener los precios. Los arrendadores prefieren cobrar un poco menos, pero tener un perfil de arrendatario solvente o que pueda hacer frente al pago», afirma Patricia Fernández de Prada, de Ferpra Inmobiliaria. «En principio, nada apunta a incrementos significativos. Los precios, en términos generales, se van a mantener».
Ana Pomar, socia fundadora de EMISSARY Real Estate, recuerda que Madrid es una de las ciudades españolas que más turistas recibe. «La ciudad registró en el año 2019 la llegada de 7,6 millones de visitantes extranjeros. En el año 2020 esta cifra descendió hasta los 1,7 millones. Es innegable que el mercado del alquiler vacacional tensiona el mercado de arrendamiento tradicional haciendo elevar los precios del alquiler residencial. Con las restricciones al turismo, muchos propietarios decidieron sacar sus inmuebles del mercado de arrendamiento vacacional –casi inexistente– e incluirlos en el mercado de arrendamiento residencial tradicional. En resumen, por un lado, el mercado sufrió una bajada de demanda con motivo de una deslocalización y por otro, una subida del número de inmuebles ofertados por la incorporación al mercado de anteriores residencias vacacionales. Por norma general, en aquellos distritos en los que sólo se daba una de estas dos circunstancias, la caída fue menor. En aquellos donde se combinaron ambas, la caída fue mayor».

Madrid no para de crecer económica y demográficamente, lo que implica una alta demanda en el mercado residencial que tensiona el mercado del alquiler al alzaAna Pomar, socia fundadora de EMISSARY Real Estate

Los datos indican que la curva parece elevarse de nuevo, tímidamente, de forma no lineal. De los más de siete puntos negativos de variación anual en el barrio de Moratalaz, por ejemplo, se ha pasado a los casi dos positivos durante el último trimestre que, sin embargo, aquí ha vuelto a bajar por encima de un punto.
El mismo descenso se produce en Hortaleza. Una leve subida en el último trimestre tras la fuerte caída anual, que vuelve a descender en el último mes. Pequeñas excepciones que, a pesar de tener variaciones anuales sensiblemente menores que la media (otra excepción), tienden a dejar de serlo.
Pomar explica que la crisis provocó una bajada en las rentas de arrendamiento residencial en la ciudad de Madrid de aproximadamente un 10%, llegando incluso en algunos distritos al entorno del 15%, y que este descenso se debió a una única causa: la limitación de la libertad de movimiento, que derivó en dos factores que incidieron en el mercado del alquiler. Por un lado, el fomento y la potenciación por parte de todos los estamentos –públicos y privados– del teletrabajo, con el último fin de evitar la propagación del virus. Su consolidación propició la deslocalización de los puestos de trabajo, lo que otorgó una mayor libertad de elección del lugar de residencia.
«Esta nueva posibilidad de elección hizo que muchos arrendatarios decidieran cambiar su residencia hacia zonas periféricas en busca de una renta más baja, y si añadimos nuevas psicosis aparecidas, como la de evitar las aglomeraciones de personas –más usuales en los distritos del centro de la ciudad– o la de buscar viviendas más amplias y con zonas exteriores –tipología que se da más en el extrarradio– después de haber vivido un duro confinamiento en el que no podíamos salir a la calle».

Precios elevados para los jóvenes

El precio del suelo madrileño en el mes de agosto sigue bajando progresivamente (y cada vez con menos fuerza) solamente en Barajas, Chamartín, Ciudad Lineal, Latina, San Blas y Retiro. En ningún caso con porcentajes negativos (positivos para el bolsillo del arrendatario) superiores a un punto.
«Todos los trabajos o la mayoría están en el centro. Para los que comenzamos a trabajar resulta muy complicado encontrar un piso que satisfaga nuestras necesidades. Nuestro nivel económico no nos lo permite, un piso de 60 metros cuadrados con dos habitaciones pequeñas, o incluso una, y un baño por 800 euros mensuales resulta inviable», afirma María, recién licenciada y con contrato fijo.
Los precios suben por segundo trimestre consecutivo en Arganzuela, Carabanchel, Tetuán, Usera, Vicálvaro, Villa de Vallecas, Villaverde, Centro, Chamberí, Fuencarral, Moncloa, Puente de Vallecas y Salamanca, incluso por encima de los dos puntos en este último caso.
«Las cada vez menores restricciones, la recuperación de la confianza de la población y la apertura al exterior con el regreso del turismo han propiciado una estabilización que anticipa una recuperación del sector. Donde el teletrabajo parecía que había llegado para quedarse, finalmente son muy pocas empresas las que han decidido implantarlo de forma permanente y estamos asistiendo a un regreso a los puestos físicos de trabajo. A medida que se produzca la definitiva estabilización de la situación y, ahora sí que parece que vamos a alcanzar la nueva (vieja) normalidad, los precios en el medio plazo volverán a su senda alcista.
«Ya vivimos durante la anterior crisis cómo la población de la ciudad fue en ascenso, acogiendo a trabajadores venidos del resto del país (como dato, la población de la Comunidad de Madrid se incrementó en casi medio millón de personas entre 2010 y 2020). Madrid no para de crecer económica y demográficamente, lo que implica una alta demanda en el mercado residencial que tensiona el mercado del alquiler al alza», asegura Pomar.
Un vecino del barrio de Salamanca paga hoy 850 euros de media por una vivienda de 50 metros cuadrados frente a los 515 que paga el vecino de Vicálvaro por las mismas dimensiones. En medio, a un lado y a otro de los 14,6 euros de cociente por metro cuadrado de la ciudad, quedan todos los demás. Muy lejos, en cualquier caso, de Orense.
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