Grúas en una zona de construcción de edificios en Madrid
Así afectará a la vivienda de Madrid la subida de impuestos a extranjeros, casas vacías y pisos turísticos
El PSOE pretende impulsar en la primera quincena de junio un paquete legislativo con el objetivo de abordar la crisis de acceso a la vivienda
El Grupo Parlamentario Socialista presentó en mayo una proposición de Ley para impulsar el alquiler de viviendas a precios asequibles, que incluye una batería de medidas como una subida del IVA de los pisos turísticos al 21 %, para que tributen como la actividad económica que son, así como gravar más a las socimis y a la vivienda vacía, entre otras. La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, enfatizó la necesidad de acciones contundentes para enfrentar la especulación inmobiliaria y fomentar el alquiler a precios asequibles.
Según el análisis del despacho especializado en real estate Golden Partners, muchas de estas políticas podrían tener efectos contraproducentes en el mercado madrileño, generando inseguridad jurídica, desincentivando la inversión y reduciendo la oferta.
«Las medidas fiscales propuestas no se ajustan a la realidad inmobiliaria de Madrid», advierte Ángel Sánchez, abogado y socio de Golden Partners. «Muchas penalizan modelos exitosos de colaboración público-privada y otras tantas generan inseguridad jurídica o no se aplican eficazmente en una región que no ha declarado zonas tensionadas».
Uno de los cambios más significativos es el aumento del IVA del 10 % al 21 % para los alquileres turísticos. En zonas como el distrito Centro o Lavapiés, donde esta fórmula convive con la hotelería, la medida puede producir un efecto indeseado.
«Subir el IVA al 21 % puede desincentivar la legalización de los pisos turísticos y empujar a pequeños propietarios fuera del mercado formal», explica Sánchez. Además, alerta del posible «aumento de litigios por agravios comparativos con hoteles, que seguirán tributando al 10 %».
Obras en bloques de viviendas en Madrid
Madrid, que no ha declarado zonas tensionadas ni restringido el alquiler turístico, podría ver esta fiscalidad como una intervención estatal «que colisiona con la autonomía fiscal y urbanística regional».
El nuevo gravamen a viviendas vacías pretende movilizar inmuebles desocupados, pero su implementación práctica es altamente cuestionada en una ciudad tan heterogénea como Madrid.
«Desde herencias en barrios obreros hasta segundas residencias en zonas nobles, la diversidad de casos hace muy difícil aplicar este impuesto sin vulnerar derechos fundamentales», señala el abogado. Además, «usar consumos eléctricos o padrones como única prueba de ocupación puede judicializar el sistema».
Para Golden Partners, la falta de una definición clara de «vivienda vacía» complica enormemente cualquier fiscalización legítima y efectiva.
Vivienda en construcción en Madrid
Compradores extranjeros
Otro de los elementos que más preocupan a los operadores del sector es el nuevo impuesto adicional del 100 % sobre el valor de referencia que recaerá sobre compradores extranjeros no residentes.
«Muchas compras en barrios como Salamanca, Chamberí o Centro son realizadas por inversores internacionales atraídos por la seguridad jurídica de Madrid», explica Sánchez. Este nuevo tributo «disuadiría la inversión extranjera en el sector residencial, que representa una fuente importante de ingresos y rehabilitación urbana».
Desde Golden Partners alertan también de que la medida «podría ser impugnada por vulnerar la libertad de movimiento de capitales dentro de la UE».
El incremento del impuesto de sociedades del 15 % al 25 % para las SOCIMI amenaza con reconfigurar el mapa de inversión institucional. Madrid concentra una alta proporción de estas sociedades debido a su dinamismo y marco jurídico estable.
Obras en bloques de viviendas en Madrid
«Este cambio puede provocar reestructuraciones de portfolios, ventas en zonas de rentabilidad media o incluso desinversión hacia otras comunidades autónomas», avisa Sánchez.
Además, el nuevo marco dificultaría cumplir con el requisito del 60 % de alquiler asequible. «En barrios como Chamartín, Moncloa o Salamanca, los precios hacen prácticamente inviable ese objetivo», concluye.
El posible endurecimiento del impuesto de plusvalía, tras su reciente reforma tras el fallo del Tribunal Constitucional de 2021, genera de nuevo incertidumbre.
«Cualquier modificación añadirá inseguridad jurídica y puede multiplicar los litigios de contribuyentes, sobre todo en distritos donde el valor de mercado no ha subido en línea con la inflación», señala el socio de Golden Partners.
Deducciones del IRPF
Las deducciones del IRPF para incentivar el alquiler a precios asequibles tampoco convencen a los analistas. En teoría, deberían favorecer a los pequeños propietarios. En la práctica, no lo hacen.
«Los mayores beneficios fiscales se concentran en propietarios con rentas altas que alquilan en barrios caros. En zonas como Tetuán o Puente de Vallecas, los márgenes fiscales son muy escasos», explica Sánchez. «Además, exigir una rebaja adicional del 5 % a quienes ya alquilan puede empujar a muchos a retirar su vivienda del mercado».
La propuesta de crear una empresa estatal de vivienda para construir y gestionar inmuebles públicos también entra en conflicto con el modelo de la Comunidad de Madrid, centrado en la colaboración público-privada (como el Plan Vive).
«La creación de un operador estatal puede entenderse como una recentralización que colisiona con la autonomía regional y con las competencias del IVIMA o los consorcios locales», sostiene Sánchez.
Las deducciones fiscales por rehabilitación energética son otra de las herramientas de la ley. Pero su efectividad será desigual. «En barrios como Carabanchel o Usera, donde la edificación es antigua y las comunidades tienen poca capacidad económica, estas deducciones apenas se aprovechan», señala Ángel Sánchez. «Sin ayudas directas, solo benefician a quienes ya tienen capacidad de inversión, ampliando la brecha entre barrios ricos y vulnerables».
