Así es el comprador de vivienda en Madrid que rompe tópicos

La vivienda en Madrid sigue siendo un espejo del pulso inmobiliario español. Según los últimos datos del Portal Estadístico del Notariado del presente noviembre, el 86,68 % de las adquisiciones de vivienda en la capital corresponden a compradores españoles, con una edad media de 47 años. Solo el 13,32 % de las compraventas fueron realizadas por extranjeros. Un retrato que desmonta la idea de que el mercado madrileño se sostiene sobre capital foráneo y devuelve el protagonismo a los residentes nacionales.

Madrid capital continúa siendo uno de los focos inmobiliarios más activos de España. El comprador tipo es en un casi 87 % de las operaciones español, de clase media y con motivaciones mixtas: primera residencia o inversión en vivienda de segunda mano. El perfil extranjero, aunque relevante en determinadas zonas, sigue siendo minoritario y concentrado en segmentos concretos como el centro histórico o el eje de vivienda en Madrid Nuevo Norte.

De acuerdo con el Notariado, el precio medio por metro cuadrado en la capital asciende a 3.373 euros, con un importe medio por vivienda de 371.380 euros y una superficie de unos 110 metros cuadrados. La vivienda en Madrid experimentó una subida interanual del 8,82 %, consolidando una tendencia al alza que refleja la fortaleza de la demanda nacional.

Además, el 91,21 % de las compraventas corresponden a vivienda de segunda mano, y el 87,88 % son pisos, lo que confirma que el mercado madrileño está dominado por inmuebles urbanos consolidados y no por promociones de nueva construcción.

Según explica Ángel Sánchez, letrado y socio de Golden Partners, «el comprador español mantiene una posición dominante en la capital porque conoce mejor los barrios, las rentabilidades y las dinámicas del mercado. El inversor nacional se mueve con una lógica patrimonialista, lo que aporta estabilidad al sector, a pesar de las inversiones en real estate de ultralujo del comprador extranjero».

Un mercado que envejece

El perfil etario de quienes compran vivienda en Madrid también ha cambiado en la última década. La edad mediana ha pasado de 43 años en 2014 a 47 años en 2024, según el Notariado. La distribución es clara: el 30,05 % de los compradores tiene entre 31 y 40 años, el 27,63 % entre 41 y 50, y casi un 19 % entre 51 y 60. Apenas un 8,6 % son menores de 31 años.

Este envejecimiento del comprador medio está relacionado con el encarecimiento de la vivienda y las mayores exigencias hipotecarias. La combinación de precios al alza y tipos de interés aún elevados limita el acceso a los jóvenes, que se ven desplazados hacia el mercado de alquiler en Madrid o a municipios de la provincia de Madrid, donde los precios son más asequibles.

En este contexto, Ángel Sánchez subraya que «la consolidación del comprador de mediana edad responde a la capacidad de ahorro acumulada y a una visión más estratégica de la inversión inmobiliaria. La adquisición se concibe como un acto de planificación patrimonial a largo plazo, no como una operación especulativa a corto».

El atractivo sigue siendo local

Los datos del Portal Estadístico del Notariado muestran que los extranjeros suponen sólo el 13,32 % de las compraventas en Madrid ciudad. Entre ellos, los compradores más frecuentes proceden de China, Italia, Rumanía, Francia, Estados Unidos y, en menor medida, de otros países europeos y latinoamericanos.

Aunque este segmento mantiene su interés por zonas del centro de Madrid y por el proyecto Madrid Nuevo Norte, su peso no altera el dominio del comprador nacional. «La demanda internacional se concentra en localizaciones prime y en viviendas de alto valor, pero no es la que sostiene el grueso del mercado», explica Ángel Sánchez. «Es importante distinguir entre operaciones mediáticas y el volumen real de transacciones. La percepción de que el extranjero desplaza al comprador español es más un mito que una realidad».

Por tanto, el mercado madrileño combina un componente local muy sólido con un interés internacional puntual y segmentado. El hecho de que más del 86 % de las compras procedan de ciudadanos españoles refuerza la idea de que el precio de la vivienda en Madrid responde, en su mayoría, a la presión de la demanda interna.

Las previsiones apuntan a una estabilización del ritmo de crecimiento de precios en 2026, especialmente si se consolidan los proyectos urbanísticos previstos en la capital. Zonas como Madrid Nuevo Norte atraerán un perfil de comprador mixto: nacional con capacidad inversora, y extranjero de renta alta interesado en residencias sostenibles y bien conectadas.

Sin embargo, desde Golden Partners advierten que esta expansión debe acompañarse de una política urbana más ágil. «El reto jurídico y urbanístico pasa por facilitar la recalificación y reducir los tiempos de tramitación», afirma Ángel Sánchez. «Sin una gestión eficiente del suelo, la tensión de precios en la vivienda en Madrid centro y sus distritos más demandados seguirá creciendo».

Los datos del Notariado, combinados con la experiencia de los despachos especializados, confirman que el mercado inmobiliario madrileño no está capturado por la inversión extranjera, sino que se sustenta en el ahorro y la confianza del comprador español. Y ese es, quizá, el dato más revelador: la vivienda en Madrid sigue siendo, por encima de todo, un bien nacional, sostenido por quienes viven y trabajan en la ciudad.