Estos son los barrios de Madrid que lideran la subida del precio de vivienda y las razones detrás del alza

Madrid afronta una nueva escalada en el precio de la vivienda a la par que una oportunidad para la inversión. De acuerdo con los últimos datos del pasado mes de Idealista, el valor medio del metro cuadrado en la capital se sitúa en 5.677 euros, lo que supone un incremento anual del 19,4 %.

Según Tinsa, los distritos con mayores subidas son Salamanca, Retiro, Villaverde, Ciudad Lineal y Usera. Esta tendencia no responde a un solo motivo: depende de la composición social, la oferta urbanística, el perfil inversor y los efectos indirectos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, según expertos en real estate informan a El Debate.

Retiro y Villaverde, con mayor incremento

Los datos de Idealista y Tinsa revelan un panorama desigual. Los mayores incrementos se concentran tanto en zonas de alto valor patrimonial como en otras emergentes, donde la gentrificación y la escasez de oferta están provocando una presión sostenida:

En los distritos más consolidados, como Salamanca o Retiro, la presión de la demanda internacional y la retirada de pisos de alquiler por parte de fondos están generando una escasez real de producto disponible, lo que impulsa el valor de cada inmueble.

«En estas zonas se está produciendo un efecto de sustitución del alquiler por la propiedad», explica Ángel Sánchez, socio y letrado de Golden Partners, experto en real estate madrileño. «Los fondos están liquidando carteras completas de vivienda en bloque, lo que deja fuera del mercado de arrendamiento una parte relevante del parque residencial y encarece el valor unitario de los activos».

Los fondos de inversión

Según fuentes del mercado inmobiliario, los fondos internacionales han retirado miles de viviendas del alquiler en la capital para venderlas de forma individual. Esta reconfiguración del mercado provoca un trasvase de oferta que presiona el alquiler.

«Las grandes carteras de vivienda están cambiando de manos», señala Ángel Sánchez, «y ese movimiento tiene un doble impacto jurídico y económico: disminuye la oferta de arrendamiento y descentraliza la propiedad, llevándola al propio habitante de la vivienda».

Sin embargo, esta salida del mercado del alquiler también afecta a los barrios más humildes. Al sur, en Usera y Villaverde, el fenómeno es diferente. Los precios suben porque el centro de la ciudad se ha vuelto inaccesible para gran parte de la población y las zonas periféricas ofrecen mejor relación entre precio, comunicación y servicios.

Además, los fondos europeos de rehabilitación han impulsado reformas que han incrementado el valor del suelo y el atractivo para nuevos compradores. «El efecto gentrificador se ha desplazado», explica el socio de Golden Partners.

«Los precios del centro expulsan a compradores e inquilinos hacia zonas mejor comunicadas del sur y el este. Allí el suelo es más asequible, pero la demanda supera con creces la oferta disponible», continúa explicando Sánchez.

Expectativas urbanísticas

Distritos como Moncloa-Aravaca (+12,4 % anual, Tinsa) y Chamartín (+10,8 % anual, Tinsa) se benefician de factores estructurales. El proyecto Madrid Nuevo Norte ha generado un efecto de anticipación especulativa: el mercado se adelanta a las plusvalías que traerá la transformación urbanística.

«Las operaciones de gran escala producen expectativas jurídicas y económicas que encarecen el suelo incluso antes de que se materialicen las obras», explica el abogado experto en real estate.

La escasez de suelo urbanizable y los altos costes de construcción, junto con la presión fiscal, conforman otro de los factores de fondo. En Madrid apenas quedan áreas de expansión y las operaciones están sometidas a un marco tributario complejo.

«La combinación de plusvalía municipal, ITP, IVA en vivienda nueva y retenciones sobre arrendamientos desincentiva a muchos propietarios», añade el abogado. «Cuando el marco fiscal penaliza la transacción, la oferta se congela y los precios suben por simple efecto de escasez».