Los extranjeros monopolizan el mercado inmobiliario de ultralujo en Madrid

La inversión internacional ha tomado el control del mercado inmobiliario más exclusivo de Madrid. Según la consultora Lucas Fox, nueve de cada diez compradores de viviendas valoradas en más de cinco millones de euros son extranjeros. El desplazamiento del comprador nacional en este segmento no es nuevo, pero 2025 marca el primer año en el que se consolida de forma tan rotunda, dejando a los ciudadanos de nacionalidad española en minoría. La capital se posiciona ya entre los grandes destinos del patrimonio global junto a Londres, París y Dubái.

La explicación se encuentra en una combinación de factores. Por una parte, el diferencial de precios frente a otras ciudades europeas continúa siendo significativo incluso en las zonas más codiciadas de Madrid. Por otra, la seguridad jurídica comparada con otros mercados ha convertido a España en un refugio estable para grandes fortunas que buscan diversificar activos inmobiliarios ante la volatilidad de sus países de origen. El resultado es un mercado ultralujoso profundamente internacionalizado y con una presión al alza sobre un stock muy limitado.

Nuevos perfiles internacionales

Las nacionalidades que más volumen de compra aportan a este segmento han cambiado en los últimos tres años. El protagonismo ya no recae únicamente en compradores europeos. Estados Unidos se ha consolidado como una de las principales fuentes de demanda en el rango de cinco a diez millones de euros, impulsado en parte por la fortaleza del dólar.

A esta presencia se suma la de compradores hispanoamericanos, especialmente procedentes de México, Colombia y Venezuela, que buscan seguridad política, estabilidad jurídica y un marco europeo para su patrimonio. Paralelamente, crece con fuerza el interés de patrimonios de China y Oriente Medio, que sitúan Madrid como un enclave estratégico dentro de la Unión Europea.

Esta diversificación ha ampliado también el tipo de activo demandado. Palacetes, áticos con terraza en zonas prime, propiedades con servicios de hotelería privada y edificios completos para uso familiar o patrimonial están entre las operaciones más frecuentes. La competencia por los mejores inmuebles es intensa y los procesos de cierre se aceleran, con subidas de precio que en algunos casos han superado récords históricos.

Comprador extranjero

Golden Partners, despacho especializado en Real Estate de lujo, explica a este periódico que el perfil internacional no solo domina el mercado madrileño, sino que está redefiniendo su funcionamiento. «El comprador extranjero no se limita a adquirir una vivienda. Importa procedimientos, estándares jurídicos y exigencias de compliance propios de mercados mucho más desarrollados. Esto está elevando la sofisticación de las operaciones en Madrid», señalan desde el bufete de abogados.

La firma destaca además que estas operaciones incorporan con mayor frecuencia estructuras societarias complejas, cláusulas avanzadas de protección contractual y procesos de due diligence que antes se reservaban a adquisiciones corporativas.

«Hace apenas cinco años estas prácticas eran excepcionales en España. Hoy marcan la pauta de la mayoría de transacciones de ultralujo», apuntan. Según el despacho, este cambio está transformando tanto la asesoría jurídica como la comercialización de los activos, que requieren equipos multidisciplinares capaces de responder a estándares internacionales.

El impacto de este fenómeno también se percibe en el segmento prime, donde aunque el comprador nacional aún conserva cierta presencia, su espacio se estrecha a medida que la presión internacional asciende a tramos cada vez más altos de valor. Las previsiones apuntan a que la llegada de nuevos patrimonios extranjeros a la capital mantendrá esta tendencia durante los próximos años, especialmente en los barrios de Salamanca, Jerónimos y Justicia, donde la escasez de producto es estructural.

Madrid entra así en una nueva etapa inmobiliaria en la que la demanda extranjera, cada vez más exigente y diversificada, no solo dicta el ritmo del mercado de ultralujo, sino que define su futuro inmediato.