Poner en el mercado las casas vacías no arreglaría el problema
El Banco de España desmonta el argumento de la izquierda sobre las casas vacías como solución al problema de la vivienda
Los demonizados grandes tenedores tampoco tienen un gran protagonismo: el 92 % de la oferta en alquiler está en manos de arrendadores particulares y pequeños propietarios
Los partidos de izquierda y sus portavoces han salido defender la puesta en el mercado de las casas vacías como parte de la solución del problema de la vivienda en España. El Banco de España acaba de aclarar que no resolvería nada.
Como explica en su informe anual 2023, publicado ayer, «la capacidad para aumentar la oferta de vivienda mediante la movilización de viviendas vacías sería relativamente limitada, ya que buena parte de las mismas se concentra en las zonas con menor dinamismo demográfico».
La entidad señala que el 45 % de las viviendas vacías que hay en España se encuentra en municipios de menos de 10.000 habitantes, en donde reside cerca del 20 % de la población y a más de uno seguramente no le apetezca ir. En ciudades con más de 250.000 habitantes, las viviendas vacías representan el 7,5 % de su parque total de viviendas –y el 10,5 % del stock nacional de viviendas vacías–, lo que equivaldría a unas 400.000 unidades. «Si bien la movilización de estas viviendas podría contribuir a aumentar la oferta, entre ellas existe una proporción importante que se encuentran en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética, por lo que su movilización exigiría, con carácter previo, una rehabilitación», indican.
El alquiler lo dominan los particulares, no «los grandes tenedores»
El Banco de España también desmiente con otros datos mensajes habituales de la izquierda, como los relacionados con la demonización de los grandes tenedores y su papel en el incremento de los precios de la vivienda. La realidad es que el 92 % de las viviendas en alquiler en el mercado está en manos de arrendadores particulares y pequeños propietarios. Las viviendas arrendadas en territorio fiscal común cuyos titulares son particulares que participan en la propiedad o usufructo de más de 10 viviendas, representarían un máximo del 7 % del parque de alquiler de mercado.
La entidad señala, por otra parte, que la acumulación de viviendas nuevas sin vender durante el auge inmobiliario de la primera década del siglo XXI elevó el stock de dichas viviendas hasta las 650.000 unidades en 2009. Esta cifra fue reduciéndose progresivamente hasta estabilizarse en torno a las 450.000 viviendas en 2018. Desde entonces, ese stock no se ha reducido a pesar del repunte de la demanda. Este hecho podría indicar la falta de adecuación de estas viviendas a las preferencias actuales de los hogares.
Desde luego, el aumento de los precios de los pisos es parte de esa falta de adecuación a las preferencias de los clientes. En términos reales han subido casi un 30 % desde el primer trimestre de 2014, aunque siguen por debajo de los niveles máximos registrados en 2007, según el Banco de España. «La evidencia indica que los precios inmobiliarios, tanto de compra como de alquiler, han tendido a crecer más en aquellos municipios con menor disponibilidad relativa de suelo finalista», indican.
Liberar suelo sería una de las vías para aumentar una oferta de pisos que el Banco de España ve insuficiente, y ayudaría a que bajaran los precios. La entidad apunta que la cifra de nuevas viviendas terminadas se redujo de forma abrupta tras la crisis inmobiliaria iniciada en 2008. Disminuyó desde sus cifras máximas, 650.000 viviendas anuales terminadas entre 2006 y 2008, a un mínimo de 45.000 unidades en 2016. Desde entonces, la cifra de viviendas finalizadas se ha recuperado lentamente, hasta estabilizarse, a partir de 2021, en torno a las 90.000 unidades anuales. Esta cuantía está significativamente por debajo de la creación neta de hogares en 2022 y 2023, un hecho inédito en la historia del mercado inmobiliario español, en el que tradicionalmente la oferta bruta de vivienda nueva ha crecido más que la formación de hogares.
El déficit de viviendas se dispara
En los últimos años, se observa un crecimiento sustancial de la creación neta de hogares en España: desde los 50.000 que se crearon en 2015 –la cifra más reducida de la serie disponible desde 1980– hasta cifras provisionales que superan los 275.000 nuevos hogares anuales en el promedio de los años 2022 y 2023. Las previsiones apuntan a un aumento neto de unos 220.000 hogares anuales para el período 2024-2026, mientras que en el medio plazo se estima un incremento de unos 120.000 hogares anuales en un horizonte de 10 años.
El principal factor que subyace a este crecimiento en el período reciente –y en un futuro cercano– de la población residente y del número de hogares es el aumento de los saldos migratorios del exterior –especialmente acusado en 2022 y 2023–, que compensa el crecimiento vegetativo negativo de la población y las salidas netas de españoles al exterior. La población española ha aumentado en cerca de 2,2 millones de personas desde 2016. Los años 2022 y 2023 concentran el 50 % de este incremento. Los residentes de origen extranjero han crecido en unos 2,9 millones, frente a una caída de los nacidos en España de alrededor de 700.000 habitantes.
El diferencial acumulado en 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva alcanza unas 375.000 unidades, siempre según el Banco de España. Además, en 2024 y 2025, las proyecciones de creación neta de hogares, junto con el volumen de viviendas actualmente iniciadas que se terminarán en este período, implicarían un déficit adicional superior a las 225.000 viviendas.
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