Por qué inflar o bajar el valor de una casa en una donación puede salir caro

Declarar un valor superior de un inmueble con vistas a una donación puede parecer útil para reducir la ganancia patrimonial futura del donatario, pero supone un riesgo fiscal, ya que Hacienda puede rechazar la valoración y aplicar sanciones o recargos. Incluso podría considerar que existe una simulación encubierta de compraventa, cuyas consecuencias serían más graves. Por el contrario, infravalorar el precio también conlleva riesgos y puede acabar resultando muy costoso.

Siempre es recomendable declarar el valor real de mercado del inmueble, porque si se declara por debajo, ese menor importe elevará artificialmente la ganancia patrimonial cuando el inmueble se venda. El IRPF se calcula sobre la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. En definitiva, inflar es un error, pero infravalorar también puede salir muy caro. La clave es ajustar el valor al de mercado, justificándolo, si es necesario, con una tasación independiente.

Declarar un valor demasiado bajo con la intención de pagar menos Impuesto sobre Donaciones es una práctica muy arriesgada. La Agencia Tributaria comprobará el valor del bien y, si está por debajo del valor de referencia catastral —que desde 2022 funciona como valor mínimo tributario—, podrá iniciar una liquidación complementaria, exigir la diferencia y aplicar recargos e intereses de demora.

«Un valor bajo en la donación implica que, cuando el donatario venda el inmueble en el futuro, la ganancia patrimonial en IRPF será mucho mayor, porque la diferencia entre el valor recibido y el de venta será más amplia», explica Ángel Sánchez, socio y abogado de Golden Partners, despacho especializado en fiscalidad. Por tanto, se puede acabar pagando más por IRPF que el ahorro obtenido en el Impuesto sobre Donaciones.

Lo ideal es buscar un valor fiscal óptimo, que siempre coincidirá con el valor real de mercado y que, como mínimo, debe igualar el incluido en la referencia catastral de la Dirección General del Catastro, ya que Hacienda no admite valores por debajo de ese umbral.

Ahora bien, hay casos en los que el valor de referencia no refleja adecuadamente el mercado, por ejemplo, si el inmueble ha sido reformado, si su localización es muy demandada o si el mercado inmobiliario local está al alza. En esos supuestos, es recomendable encargar una tasación independiente profesional, que permita justificar el valor declarado y blindarse frente a inspecciones. Además, declarar el valor real ajusta el valor patrimonial futuro y evita sorpresas en el IRPF del donatario.

En una donación, el IRPF lo paga el donante, ya que se considera que ha transmitido un bien y ha obtenido una ganancia patrimonial

En una donación, el IRPF lo paga el donante, ya que se considera que ha transmitido un bien y ha obtenido una ganancia patrimonial. Esta se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición original y el valor declarado en la donación. Por tanto, cuanto más alto sea este último, mayor será la ganancia patrimonial y, en consecuencia, más pagará el donante en su IRPF.

Este impacto suele infravalorarse y, con frecuencia, se olvida que ese supuesto «ahorro» para el donatario puede salir muy caro al donante. Además, si Hacienda considera que el valor está inflado sin justificación, podrá desestimarlo y aplicar sanciones.

Optimizar la donación

Existen varias estrategias completamente legales y seguras para optimizar fiscalmente una donación, sin necesidad de inflar el valor del bien ni asumir riesgos con Hacienda. Los expertos recomiendan aplicar bonificaciones autonómicas, donar en vida dinero o fraccionar la donación en varias operaciones —cuando sea viable— para evitar saltar a tramos impositivos más altos. En algunos casos, planificar una herencia en lugar de una donación puede ser más ventajoso, ya que suele contar con mayores beneficios fiscales y no genera IRPF inmediato.

«Lo importante es entender que la mejor defensa frente a Hacienda es una valoración realista y documentada. Declarar el precio justo, ajustado al mercado, protege tanto al donante como al donatario», advierte Sánchez.

Reserva de usufructo

Una opción interesante es la donación con reserva de usufructo. Esto permite ceder la propiedad y seguir disfrutando de su uso, con beneficios para ambas partes. Por un lado, protege la situación del donante; por otro, permite al donatario adquirir la nuda propiedad, anticipando la sucesión. El usufructo puede extinguirse automáticamente al fallecimiento, consolidándose así la plena propiedad sin tributar de nuevo.

Este tipo de fórmula se emplea con frecuencia en Madrid, donde los beneficios fiscales permiten aplicar la bonificación del 99 % incluso en estas estructuras.