Firma de documentos.
Cuándo los propietarios deben indemnizar a los inquilinos según la ley
La Ley de Arrendamientos fija que la compensación nunca recae en el comprador, sino en el antiguo propietario
En España, la compraventa de viviendas arrendadas suele plantear dudas tanto a propietarios como a inquilinos. Una de las más habituales es qué ocurre con el contrato de alquiler cuando la vivienda cambia de dueño y, en su caso, quién debe pagar una indemnización.
La respuesta está en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento. La norma establece que, cuando se vende una vivienda arrendada, el comprador se convierte en el nuevo arrendador y debe respetar el contrato vigente.
Esto significa que, durante los primeros cinco años si el arrendador inicial era una persona física, o siete si era una persona jurídica, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda en las mismas condiciones pactadas. En este periodo, no existe obligación de indemnizar.
El problema surge cuando el contrato firmado va más allá de esos plazos mínimos. En ese caso, el nuevo propietario solo está obligado a mantener el arrendamiento hasta cumplir los cinco o siete años de protección legal. Si el contrato fija un tiempo mayor, el arrendamiento puede extinguirse antes de lo previsto, pero la indemnización no corresponde al comprador, sino al vendedor de la vivienda.
La ley establece que esa compensación será equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal. Por ejemplo, si un contrato se firmó por diez años con una persona física como arrendador y la vivienda se vende en el año ocho, quedarían dos años pendientes más allá de los cinco protegidos. En ese supuesto, el inquilino tendría derecho a dos mensualidades pagadas por el antiguo propietario.
Además, la LAU contempla que las partes puedan pactar en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento. Si este acuerdo existe, el nuevo dueño solo debe respetar la vivienda alquilada hasta cumplir los cinco o siete años mínimos, sin obligación de indemnizar al arrendatario una vez transcurrido ese plazo.
En definitiva, la ley deja claro que el comprador nunca está obligado a pagar una compensación económica. El deber de indemnizar recae exclusivamente en el vendedor y solo en los casos en que el contrato de alquiler supere los plazos mínimos fijados por la normativa.