El alquiler echa el freno en Barcelona, Madrid o Sevilla, pero apunta a ser solo un espejismo

El mercado del alquiler parece que está empezando a tocar techo. O eso reflejan los datos. Y es que, pese a que el precio continúa en máximos históricos, alcanzando una media de 1.150 euros mensuales –el nivel más alto registrado hasta ahora–, empieza a apreciarse una desaceleración en el ritmo de crecimiento. Los precios dejan atrás incrementos de doble dígito, y comienzan a estabilizarse en el entorno del 1,3 % mensual y un 6,8 % interanual, según los datos de Índice Inmobiliario Fotocasa.

En esta estadística, que analiza la evolución del precio medio de las viviendas anunciadas en el portal inmobiliario, se observan las primeras caídas en algunas ciudades tensionadas o incrementos muy moderados, una señal de que el mercado podría estar entrando en una etapa de ajuste tras cuatro años de fuertes encarecimientos.

El precio sube en el 79 % de las capitales de provincia. Sin embargo, en solo siete se contabilizan subidas interanuales de dos dígitos: Zamora (42,8 %), Albacete (14,9 %), Murcia (14,4 %), León (13,8 %), Segovia (13,4 %), Orense (11,1 %) y Guadalajara (10,6 %).

Por el contrario. Las diez ciudades en las que tienen lugar descensos son: Tarragona (-12,7 %), Pamplona (-7,8 %), San Sebastián (-7,5 %), Lugo (-3,7 %), Vitoria (-2,1 %), Cuenca (-1,6 %), Toledo (-1,6 %), Barcelona (-1,3 %), Santa Cruz de Tenerife (-1,1 %) y Sevilla (-0,9 %).

En noviembre de 2025, el precio en la Comunidad de Madrid empezó a caer, tras cuatro años consecutivos de máximos históricos. En febrero moderó su crecimiento al 1,1 %, aunque existen varios municipios, entre los que destacan tres, donde el precio del alquiler decae. Estos son Fuenlabrada (-18,3 %), Majadahonda (-11,3 %), y Alcobendas (-10,8 %), a los que les siguen Getafe (-8,4 %), Torrejón de Ardoz (-8,2 %), Galapagar (-1,0 %), Las Rozas de Madrid (-0,3 %) y Alcorcón (-0,2 %).

«Esto no ocurre porque se haya corregido el problema. Pasa porque la demanda ya no puede más, y han llegado a su capacidad máxima de pago y no se pueden enfrentar a los precios actuales», explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Pero es posible que esta moderación del ritmo de encarecimiento no llegue a materializarse del todo en el mercado y estemos tan solo ante un espejismo. «Los jóvenes tienen ahora más empleos a tiempo completo, los que les permite independizarse, y llegan más inmigrantes de poder adquisitivo que van directamente al mercado del alquiler, incrementando la demanda», explica Gonzalo Bernardos, Doctor en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Barcelona.

También entran en juego otros dos grandes factores: el fin de la moratoria de los desahucios, y el cese de los 630.000 contratos «baratos» que se firmaron en 2021.

Tras decaer en el Congreso el «escudo social» en el que se incluía una moratoria del Real Decreto-ley 11/2020 para ampliar, hasta el 31 de diciembre de 2026, la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos para las personas vulnerables y sin alternativa habitacional, habrá muchas familias que «regresen al mercado, presionando todavía más la oferta disponible», asegura Matos.

Por otro lado, según estimaciones del Ministerio de Derechos Sociales y Consumo, este año expiran más de 630.000 contratos de alquiler que fueron firmados en 2021. Son más del doble que los finalizados en 2025. «Quienes no lleguen a un acuerdo al renegociar tendrán que salir al mercado y enfrentarse a una subida de precio del 30 % acumulada en los últimos cinco años. Esta avalancha de demanda podría impedir que el mercado se corrija de forma natural», sentencia la directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.