Dos años del control de precios del alquiler: la oferta se hunde en las ciudades donde se aplica la norma del Gobierno

Se cumplen dos años desde que se comenzase a aplicar la limitación de precios del alquiler en las zonas tensionadas, un mecanismo recogido en la Ley de Vivienda y que tiene como objetivo regular el precio máximo de los nuevos contratos de alquiler en aquellos municipios donde el precio de la vivienda se ha disparado. Por ahora solo tres regiones y una ciudad han introducido esta medida: Cataluña, País Vasco, Navarra y La Coruña.

Cataluña fue la primera autonomía en aplicarlo, en marzo de 2024. Primero se declararon zonas tensionadas en 140 municipios, y unos meses después se añadieron 131 más. En total, abarca más del 90 % de la población total de la región. País Vasco le ha seguido los pasos, y actualmente tiene el límite de precios 14 municipios.

En julio de 2025, Navarra utilizó este mecanismo para topar los precios en 21 municipios. Es mismo mes, La Coruña, se convirtió en la primera ciudad en una autonomía del PP en restringir las subidas del alquiler. En total, más de 300 municipios están aplicando controles de precios, y el resultado es el mismo en absolutamente todos los mercados: la oferta ha caído a doble dígito.

Así lo refleja un informe del portal inmobiliario Idealista, con datos interanuales correspondientes al cuarto trimestre de 2025. En él se observa que la mayor caída se ha producido en Pamplona, donde hay un 26 % menos de oferta, seguida de La Coruña (-21 %), Lérida (-20 %), Barcelona (-15 %), San Sebastián (-15 %), Tarragona (-14 %), Bilbao (-10 %) y Gerona (-6 %). La única excepción dentro de estos mercados la constituye Vitoria, donde se ha incrementado un 8 %.

En primer lugar, existe un claro efecto de anticipación. Tanto en Barcelona como en Navarra, los trimestres inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de los topes registraron picos históricos de precios, lo que infló artificialmente la base de comparación.

En el estudio reflejan que, en Barcelona, el primer trimestre de 2024 fue el más caro de la serie histórica. De igual manera, en Navarra el segundo trimestre de 2025, justo antes de la declaración de zona tensionada, marcó el precio récord para dicha comunidad, alcanzando los 849 euros por alquiler. Si en Navarra comparamos el cuarto trimestre de 2025 con el mismo de 2025, la caída es de apenas un 2,3 %.

Otro de los matices de los que advierte el IJM es que cuando se corrige el efecto composición –es decir, el tamaño del inmueble–, el ajuste de precios prácticamente desaparece. La superficie media de las viviendas alquiladas en Barcelona ha caído desde los 75 metros cuadrados en 2019 hasta los 71,4 metros cuadrados actuales. «Lo que baja no es el precio del metro cuadrado, sino el tamaño de la vivienda que se alquila», aseguran. De hecho, el precio por metro cuadrado en Barcelona ha alcanzado máximos históricos de 16,8 metros cuadrados en el tercer trimestre de 2025, un dato prácticamente igual que el observado antes de los topes y con tendencia creciente.

En Navarra se observa exactamente la misma dinámica. El precio por metro cuadrado se ha mantenido estable entre 9,2 y 9,3 euros mientras que la superficie media ha caído a 84,3 metros cuadrados en el cuarto trimestre de 2025, lo que supone el dato más bajo del periodo analizado.

Desinversión y más intervencionismo

Mientras cae la oferta de alquiler de larga duración, la de temporada sigue aumentando su relevancia en el mercado. Esta regulación, al quedar fuera de la Ley de Vivienda, escapa a los topes de precios. En Barcelona, los contratos de temporada han pasado de representar el 7,1 % del total en el primer trimestre de 2023, al 23,6 % en el primer trimestre de 2025. En números absolutos, se firmaron 2.347 contratos de temporada en el primer trimestre de 2025, un 62 % más que en el mismo periodo de 2024, según el informe del Instituto Juan de Mariana.

En Navarra, el peso de los contratos de temporada también ha crecido con fuerza y, de hecho, se ha duplicado, pasando del 5 % en 2024 al 11 % en 2025. El Gobierno navarro reconoce el fenómeno, pero lo atribuye parcialmente a la obligatoriedad reciente de registrar estos contratos.

Otro efecto es la espiral regulatoria. «Cada nueva restricción genera una vía de escape que justifica una nueva intervención», aseguran desde el IJM. Y es que, los topes al alquiler residencial han disparado el alquiler de temporada, lo que ha llevado al Gobierno a preparar una nueva regulación específica para esta modalidad. «Es la dinámica clásica del intervencionismo en precios: el control genera distorsiones, las distorsiones justifican nuevos controles, y los nuevos controles generan distorsiones adicionales», añaden.

Por último, está la caída de la inversión. En Cataluña, las empresas están acelerando su salida del mercado de la vivienda. Es una de las principales conclusiones de un informe presentado este viernes por el Colegio de Economistas de Cataluña (CEC) y el Colegio Notarial de Cataluña (CNC) en Barcelona. En 2025 las personas jurídicas vendieron 12.010 viviendas más de las que compraron.

«Barcelona está en el momento de mayor desinversión de personas jurídicas de los últimos 20 años», ha constatado Albert Martínez, director general del Centro Tecnológico del Notariado (CTN). No obstante, ha advertido, que la solución al mercado de la vivienda no pasa por impedir que las personas jurídicas compren vivienda, ya que esto iría en detrimento de la oferta de alquiler. «Es importante legislar con datos, no con percepciones», ha reclamado.