El urbanista que desmonta las recetas contra la vivienda cara: «Intentamos redistribuir una oferta insuficiente»

Nunca se habían anunciado tantas medidas para tratar de resolver el problema de la vivienda y, sin embargo, los precios continúan subiendo y las dificultades para acceder a una casa se extienden entre cada vez más hogares. Para Javier Guridi, ingeniero industrial y urbanista, la aparente contradicción tiene una explicación: buena parte de las políticas públicas están tratando de repartir mejor las viviendas existentes sin afrontar el verdadero problema, que es que no hay suficientes.

«Tengo la impresión de que una parte importante de las políticas recientes intenta redistribuir una oferta insuficiente, cuando el verdadero reto consiste en aumentarla», explica Guridi en una entrevista con El Debate. Su diagnóstico parte de una investigación publicada recientemente en la Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, en la que sostiene que España se enfrenta a un problema estructural provocado por dos velocidades difícilmente compatibles: la demanda residencial puede transformarse en apenas unos años, mientras producir la ciudad necesaria para responder a ella puede requerir décadas.

«El problema de la vivienda también es un problema de tiempo. La sociedad cambia en pocos años. Cambian la demografía, la economía, la forma de trabajar o el tamaño de los hogares. Pero producir ciudad sigue necesitando décadas», resume.

El punto de partida cuestiona una de las comparaciones más habituales con la anterior crisis inmobiliaria. Que la vivienda haya alcanzado precios récord no significa necesariamente, según Guridi, que España esté ante una nueva burbuja. En aquella ocasión, los precios terminaron separándose de la realidad económica impulsados por el crédito y las expectativas especulativas. Ahora aprecia fundamentalmente otra cosa: una demanda muy intensa enfrentada a una oferta incapaz de crecer suficientemente rápido.

«Eso no impide que existan episodios especulativos en determinados segmentos. Pero el problema de fondo sigue siendo la escasez», advierte. Y existe otra diferencia importante respecto a hace dos décadas: la demanda no solamente ha aumentado, sino que ha cambiado profundamente.

A la formación de nuevos hogares se añaden ahora la inmigración vinculada al empleo, los profesionales internacionales, los nómadas digitales, la inversión extranjera, el turismo o el teletrabajo, mientras la reducción del tamaño de los hogares incrementa por sí misma las necesidades residenciales. «No todas las demandas compiten por la misma vivienda. Pero todas terminan compitiendo por la misma ciudad», sintetiza Guridi.

Esta transformación ayuda también a explicar otra aparente paradoja: ¿cómo pueden seguir aumentando los precios si una parte creciente de los españoles no puede pagarlos?

La respuesta está en que determinados segmentos del mercado han dejado de ser exclusivamente locales. Cuando existe poca oferta, una vivienda puede continuar encontrando comprador o inquilino aunque los residentes del entorno no puedan asumir su precio porque compiten con personas cuya capacidad adquisitiva procede de otros lugares.

El estudio denomina a este fenómeno la «desnacionalización» del precio de la vivienda. En las principales ciudades españolas, sostiene Guridi, el precio deja de estar determinado únicamente por la renta media nacional para incorporar la capacidad de pago de profesionales y compradores internacionales.

Los salarios netos de grandes ciudades europeas como Londres, París, Fráncfort o Ámsterdam superan aproximadamente entre un 50 % y un 90 % los españoles, según los datos de Eurostat utilizados en la investigación. Para esos hogares, determinados precios españoles pueden resultar asequibles al mismo tiempo que dejan de serlo para buena parte de la población local.

«Cuando la ciudad no puede crecer al ritmo de la demanda, no sólo aumentan los precios; también cambia la geografía social de la ciudad», señala Guridi. El resultado es el desplazamiento de los hogares con menor capacidad económica hacia zonas cada vez más periféricas o el retraso de su acceso a una vivienda.

Hasta 30 años para producir ciudad

El otro lado de la ecuación avanza muchísimo más despacio. Antes de levantar una vivienda hay que disponer del suelo y de toda la ciudad que permite construirla: infraestructuras, abastecimiento de agua, movilidad, energía, colegios, centros sanitarios, espacios públicos, protección ambiental o patrimonio.

Cada uno responde a intereses públicos que Guridi considera legítimos. El problema aparece en su coordinación. Decenas de organismos pueden intervenir sobre un mismo expediente y una modificación puede obligar a revisar decisiones adoptadas anteriormente, introduciendo el procedimiento en lo que describe como «un auténtico bucle».

El resultado son plazos que, según su investigación, pueden prolongarse entre 10 y 30 años desde el planeamiento hasta que finalmente puede edificarse. Mientras la demanda puede cambiar en horizontes de entre uno y tres años, la oferta necesita una, dos e incluso tres décadas para materializarse.

Y conseguir suelo preparado tampoco resuelve completamente el problema. Entonces comienza la construcción propiamente dicha y aparece otro cuello de botella: la creciente dificultad del sector para encontrar mano de obra cualificada en numerosos oficios. «Al final, toda la cadena presenta cuellos de botella. Y una cadena sólo avanza a la velocidad de su eslabón más lento», advierte.

Madrid permite hacerse una idea de la magnitud del desfase. El estudio de Guridi estimaba un déficit de unas 47.600 viviendas en 2024. Sus cálculos, elaborados a partir de las proyecciones del INE y de la oferta potencial estimada por Asprima, apuntaban a la creación de cerca de 576.000 hogares adicionales hasta 2039 frente a un potencial de aproximadamente 257.000 viviendas en los desarrollos previstos. De mantenerse esas tendencias, el déficit acumulado podría acercarse a 367.000 viviendas en 2039.

«Prohibir las VUT es un parche que creará otro descosido»

Desde este diagnóstico parte su crítica a algunas de las principales recetas adoptadas durante los últimos años. Guridi considera que intervenir sobre la demanda puede proporcionar alivios puntuales, pero difícilmente solucionará un déficit estructural de oferta.

Es especialmente crítico con los controles de precios. «Si el problema fuera un mercado equilibrado con precios abusivos, limitar el precio podría tener sentido», señala. Pero sostiene que allí donde se han aplicado limitaciones está disminuyendo también la oferta disponible.

Algo parecido ocurre, a su juicio, con las viviendas de uso turístico. «Tengo la impresión de que prohibirlas es un parche que creará otro descosido». Pone nuevamente como ejemplo Madrid: frente a un déficit cercano a 50.000 viviendas, estima unas 15.000 VUT. Incluso suponiendo que todas regresaran inmediatamente al alquiler residencial, algo que considera poco realista, el problema reaparecería mientras cada año se formen más hogares de los que el mercado es capaz de alojar.

Su investigación sí reconoce un impacto muy intenso de las viviendas turísticas en determinados barrios, donde pueden reducir la población estable, incrementar las rentas y alterar el comercio y la estructura social. Lo que cuestiona es que sean la explicación estructural de la crisis residencial del conjunto de una gran ciudad.

Guridi introduce además otro elemento en la ecuación: la seguridad jurídica. Recuerda que buena parte del alquiler español está en manos de pequeños propietarios y que su decisión de poner una vivienda en el mercado depende tanto de la rentabilidad esperada como del riesgo percibido.

«Si aumenta la percepción de inseguridad, cambian los incentivos. Algunos propietarios venden, otros retiran la vivienda del mercado y otros endurecen las condiciones de acceso al alquiler», afirma. De ahí que defienda que la protección del inquilino debe convivir con la del arrendador: «La seguridad jurídica no protege sólo al propietario; protege la existencia misma del mercado del alquiler».

Una ciudad que envejece sin deteriorarse

No todas las políticas recientes reciben su rechazo. Guridi valora positivamente la Ley LIDER de la Comunidad de Madrid porque, a su juicio, parte precisamente del problema de los tiempos urbanísticos e intenta evitar que los procedimientos regresen continuamente a fases anteriores. No cree que vaya a resolver por sí sola el problema, pero sí que puede agilizar uno de los eslabones de una cadena mucho más extensa.

Y construir hacia fuera tampoco puede ser la única respuesta. El urbanista considera que durante los próximos años adquirirá cada vez más importancia la regeneración de la ciudad existente. Hay barrios y espacios que padecen lo que denomina «obsolescencia urbanística»: no necesariamente porque sus edificios se encuentren deteriorados, sino porque sus usos dejaron de responder a las necesidades de la sociedad actual.

«La ciudad no siempre envejece físicamente. A veces envejece funcionalmente», explica. Transformar esos espacios puede permitir incorporar nuevas actividades y viviendas sin renunciar a los nuevos desarrollos que seguirán siendo necesarios.

Después de estudiar durante años el problema, Guridi termina así regresando al tiempo. Buena parte de las ciudades españolas actuales se planificaron cuando algunas de las fuerzas que hoy determinan la demanda residencial ni siquiera existían. Y mientras la sociedad se transformaba, el urbanismo continuó funcionando a una velocidad muy diferente.

«La vivienda no empieza cuando una persona busca una casa. Empieza muchos años antes, cuando decidimos cómo queremos que evolucionen nuestras ciudades», concluye. «Las ciudades no sólo tardan en construirse; a veces también llegan tarde a su propio presente».