Las diez medidas que habría que tomar para solucionar el problema de la vivienda en España

El caso Maricarmen ha puesto aún más en el foco la necesidad de resolver el problema de la vivienda en España, el más grave, a tenor de lo que respondemos los españoles en las encuestas del CIS.

Hablamos con los expertos Santiago Carbó, catedrático de Cunef, y María Matos, directora de Estudios del portal inmobiliario Fotocasa, para preguntarles cuáles creen que son las medidas que habría que tomar para solucionar el problema de la vivienda en España. En su opinión, son las siguientes:

1. Un pacto de Estado para los próximos treinta años

Sin haber hablado entre ellos, ambos expertos ven esta medida como la más importante: «Es probablemente la más difícil y, al mismo tiempo, la más necesaria: un pacto de Estado por la vivienda. La vivienda no puede depender de los ciclos políticos. Construir, rehabilitar, desarrollar suelo o ampliar el parque público requiere años», sostiene María Matos.

En esta misma línea se mueve Santiago Carbó, aunque él habla de dos décadas: «La vivienda necesita continuidad, seguridad regulatoria, no cambios permanentes de legislación según el ciclo político».

«Un pacto de Estado permitiría establecer objetivos cuantificables: calendarios y mecanismos de evaluación que sobrevivieran a las legislaturas. Una política de vivienda que cambia cada cuatro años no nos lleva a ninguna parte, y difícilmente puede resolver un déficit que se acumula durante décadas. Basta de experimentos», sostiene Matos.

2. Aumentar la oferta

En opinión de Carbó, hay que poner el foco en actuar simultáneamente sobre la oferta de vivienda, que es muy baja, y la protección de los vulnerables: «Hay que construir entre 500.000 y un millón de viviendas en las zonas más tensionadas; construir como si no hubiera un mañana: más barato, más rápido y con más productividad». Esta cifra está en línea con la que dice el Banco de España, que sitúa entre 700.000 y 750.000 el número de viviendas que falta en la actualidad.

Para lograr ese aumento, Carbó estima que «los procedimientos administrativos deben ser mucho más ágiles y seguros: las licencias, los permisos... No se puede tardar años en construir cuando estamos en una situación de emergencia».

De los 3.600 millones de euros previstos para políticas de vivienda este año, el Gobierno apenas ha invertido 66 millones

3. Proteger de verdad a los vulnerables

El catedrático señala también que «no todo es liberalización». «La vivienda no es un mercado cualquiera: es un bien económico y una necesidad básica. Hay que garantizar los derechos de los propietarios y de los inquilinos; disponer de una auténtica red pública de protección para que no vuelvan a producirse situaciones tan extremas como la de Maricarmen», añade.

Carbó aboga porque haya un protocolo obligatorio de intervención temprana, de modo que se actúe meses antes con los mayores o vulnerables, no cuando llega ya la intervención judicial.

4. Crear un parque de vivienda pública estable

María Matos recalca que, de los 3.600 millones de euros previstos para políticas de vivienda este año, el gobierno apenas ha invertido 66 millones: una ejecución de solo el 1,8 % de los fondos disponibles: «No se trata únicamente de construir vivienda pública, sino de desarrollar una política presupuestaria estable que permita adquirir suelo, impulsar nuevas promociones, rehabilitar el parque residencial y movilizar vivienda privada hacia usos residenciales. Resulta difícil entender la renuncia a los préstamos de los fondos Next Generation, ya que supone dejar escapar 4.000 millones de euros que podrían destinarse a ampliar el parque de vivienda social».

Carbó añade que, en su opinión, el parque de vivienda pública ha de ser estable; que no se pueda vender, sino que esté siempre destinado a aliviar la situación social.

5. Movilizar suelo

Matos aboga por incrementar la inversión pública y poner a disposición del mercado más suelo urbanizable: «Si cada vez hay más personas buscando vivienda y no incrementamos suficientemente el número de inmuebles disponibles, se generará escasez y la presión continuará trasladándose a los precios. Es necesario facilitar la transformación del suelo y reducir los costes asociados a su desarrollo, a partir de una legislación que ofrezca mayor flexibilidad y agilización de los procesos de urbanización y construcción».

Carbó ve clave también que se lleve a cabo esta movilización de suelo, «especialmente en las ciudades grandes y tensionadas».

6. Seguridad jurídica y estabilidad regulatoria

Cuando pensamos en problemas como los de los okupas, entendemos mejor la sentencia de Matos: «No podemos pedir a los propietarios que amplíen la oferta de alquiler mientras perciben que las reglas del juego cambian constantemente y juegan en su contra. La seguridad jurídica no es una reivindicación exclusiva de los inversores: es una condición necesaria para muchos particulares y pequeños propietarios para que exista un mercado de alquiler suficientemente amplio».

«Regular las habitaciones, los alquileres temporales o los pisos turísticos puede tener buenas intenciones, ¿pero estas medidas consiguen que haya más vivienda disponible, o provoca que parte de ella salga del mercado?», añade la experta de Fotocasa.

El parque de vivienda pública ha de ser estable; que no se pueda vender, sino que esté siempre destinado a aliviar la situación social

7. Colaboración público-privada

La Administración puede regular para facilitar suelo, financiación e incentivos, mientras que el sector privado aporta capacidad inversora, promotora, constructora y de gestión. «Si queremos aumentar rápidamente la oferta, necesitamos aprovechar todas las capacidades disponibles. Existen múltiples modos de colaboración público-privada, como la cesión de suelo público a promotoras privadas a través de concesiones de largo plazo para desarrollar vivienda asequible en alquiler», sostiene Matos.

8. Incentivos fiscales para los propietarios

La directora de Estudios de Fotocasa mantiene que la alianza público-privada debe incluir la rehabilitación: «España cuenta con un parque residencial que necesita ser actualizado. Parte de las viviendas no llega al mercado porque requiere inversiones que no siempre resultan asumibles para sus propietarios».

En este sentido, añade que deben recuperarse los incentivos fiscales a la rehabilitación para mejorar edificios, incrementar su eficiencia energética y poner en valor viviendas que actualmente no son habitables: «Construir más viviendas y recuperar las que ya existen debe formar parte de la misma estrategia. La magnitud del desafío obliga a mirar las cifras. En Fotocasa estimamos que serían necesarias 1,8 millones de viviendas para equilibrar el parque».

Carbó también piensa que debe pensarse en medidas fiscales que incentiven a los propietarios de viviendas vacías a ponerlas en el mercado, y que hay que hacer el mercado atractivo a los propietarios permitiendo precios razonables, no imponiéndoles que oferten sus pisos por obligación.

9. Infraestructuras para facilitar la vida fuera de las grandes ciudades

Matos cree que la solución a la presión residencial no puede consistir únicamente en intentar construir cada vez más vivienda en los mismos lugares: «Debemos conseguir que las oportunidades laborales y los servicios se distribuyan mejor por el territorio, y existe una demanda potencial en esa dirección. El 13 % de los demandantes de vivienda prevé mudarse a un municipio más pequeño a corto y medio plazo, y más de la mitad de los particulares desearía vivir en una zona rural. Entre los más jóvenes se dispara el interés por vivir fuera de las ciudades».

España es uno de los países europeos que menor porcentaje de población tiene viviendo fuera de entornos urbanos (un 14 %), muy por debajo de la media de la UE (25 %). Para que quienes quieren vivir fuera de las grandes ciudades puedan hacerlo, son necesarias infraestructuras: «Mejorar el transporte público metropolitano y las conexiones entre los grandes núcleos y sus áreas de influencia es también una política de vivienda», sostiene Matos.

10. Promover la construcción industrializada

Entre las medidas que podrían favorecerse, Carbó plantea también aprovechar la construcción industrializada, el método de construcción por el cual la mayoría de la obra se realiza en una fábrica y luego se transporta al lugar de la construcción para su ensamblaje final. Entre sus principales ventajas está una reducción drástica en los plazos de ejecución, y, en principio, un control de calidad superior al de la construcción convencional.