La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, el ministro de Cultura, Ernest Urtasun, y la ministra de Sanidad, Mónica García, en el Congreso de los Diputados
Qué vota hoy el Congreso: las medidas de los dos decretos de vivienda, una a una
El Gobierno lleva este viernes a un pleno extraordinario en el Congreso los dos decretos de vivienda que se aprobaron este martes en el Consejo de Ministros. A falta de conocer si serán convalidados en la Cámara Baja, ambas normativas amenazan con recortar aún más el número de viviendas en alquiler. Pero, ¿cuáles son las medidas que pasarán por el examen del Congreso?
En el primer decreto se incluye:
Prohibir la compra a los 'fondos buitres'
Se limita hasta el 31 de diciembre de 2028 la compra de viviendas por un precio inferior al 70 % de su valor de mercado a «toda entidad con o sin personalidad jurídica que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles».
Sin embargo, hay determinadas excepciones. Ya que esta limitación no resultará de aplicación cuando se destine a vivienda habitual a precio asequible o social durante un plazo mínimo de cinco años; si su destino es para personas que precisen atención sociosanitaria; para colectivos vulnerables; víctimas de violencia o si la empresa está adherida a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente en materia de vivienda.
La medida afecta a fondos y empresas del sector, y deja fuera a los «entes públicos territoriales» y los «organismos y empresas del sector público cuya finalidad sea la promoción y gestión de vivienda asequible o vivienda social». Es el caso de Casa 47.
Prohibición de desahucios
Se prohíben los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando la persona afectada se encuentre en situación de vulnerabilidad, no tenga alternativa habitacional y la Administración competente no le haya ofrecido una alternativa adecuada.
Los propietarios podrán recibir una compensación por la suspensión de determinados procedimientos de desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional, aunque este mecanismo no se aplicará a las entidades que el decreto identifica como ‘fondos buitre’.
La compensación comprenderá, como máximo, la renta contractual dejada de percibir y los costes de suministros impagados, mientras que no serán compensables el lucro cesante hipotético ni los daños morales.
Regulación de alquiler de temporada
Los contratos temporales deberán acreditar una causa real que justifique la temporalidad, y tendrán una duración superior a 31 días y, con carácter general, no podrán superar los 12 meses. Si se prolongan sin una causa válida o se encadenan determinados contratos, podrán considerarse alquileres de vivienda habitual.
En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas de las distintas habitaciones no podrá superar el precio que correspondería por alquilar la vivienda completa. En las zonas tensionadas deberán respetarse además los límites establecidos por la Ley de Vivienda.
Prórroga extraordinaria de dos años
El Real Decreto-ley 26/2026 introduce una prórroga extraordinaria de hasta dos años, con las mismas condiciones, para los contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028. Para poder solicitarla, los inquilinos deberán estar al corriente de pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.
Cartel de una vivienda en alquiler
El propietario está obligado a aceptarla salvo determinadas excepciones, como es la necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda para sí mismo o sus familiares.
Límite del 2 % de la subida de alquileres
El texto incluye una limitación extraordinaria de la actualización de la renta de los contratos de alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027. No se actualizará la renta cuando el precio del alquiler sea superior al límite máximo del índice de precios de referencia y, cuando dicho precio no sea superior, podrá ser de hasta un 2 %.
Préstamo para la compra de la primera vivienda
Otro de los puntos se basa en el acompañamiento a las familias que quieran salir del mercado del alquiler. Para se recoge la puesta en marcha de un nuevo mecanismo, TU CASA, que financiará con un préstamo al 0 % el acceso a la primera vivienda.
Cubre la menor cuantía entre el 20 % del valor del inmueble hipotecado o un tope de 50.000 euros. Y tendrán un plazo máximo de diez años y no podrán llevar asociadas comisiones. Además, contarán con un periodo de carencia equivalente al de la financiación hipotecaria, con un máximo de 30 años.
Eso sí, las viviendas adquiridas con el respaldo de esta línea quedan protegidas permanentemente y sujeta a un precio máximo de transmisión con carácter permanente.
Prohibición de cobrar gastos inmobiliarios
Se prohíbe trasladar los gastos de gestión inmobiliaria al inquilino, ni de forma directa ni indirecta. Además, se impide exigir la contratación de seguros de impago de renta.
Bonificaciones fiscales a propietarios
El primer decreto también incluye reducciones fiscales para los propietarios que no sean considerados grandes tenedores –tengan más de 10 viviendas o 5 en el caso de zonas tensionadas–. Varían del 15 % al 100 % en función de determinadas casuísticas.
- Un 100 % para los arrendadores que rebajen el precio del alquiler más de un 5 % respecto a la última renta del contrato anterior y una vez finalizado el plazo de cinco años o la última prórroga se firme un nuevo contrato con el mismo inquilino.
- Un 100 % si el nuevo contrato de alquiler se ha celebrado con otro inquilino, pero con una renta inferior al límite máximo del precio establecido en el índice de precios de referencia.
- Un 95 % si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado y el inquilino tiene entre 18 y 35 años.
- Un 90 % si está en una zona tensionada.
- Un 85 % si el inquilino tiene entre 18 y 35 años.
- Si el nuevo contrato que se suscriba no tiene una renta superior al precio del contrato anterior, una vez aplicada la actualización correspondiente, la reducción será del 50 %.
- Si la nueva renta aumenta, la reducción será del 40 % cuando la subida sea de hasta el 5 %.
- Si la nueva renta aumenta, la reducción será del 30 % cuando la subida sea superior al 5 % y hasta el 10 %.
- Si la nueva renta aumenta, la reducción será del 25 % cuando la subida supere el 10 % y hasta el 15 %
- Si la nueva renta aumenta, la reducción será del 20 % cuando sea superior al 15 % y hasta el 20 %
- Si la nueva renta aumenta, la reducción será del 15 % cuando el incremento supere el 20 %.
Deducciones a inquilinos
Los inquilinos también tendrán deducciones fiscales. Habrá una reducción del 10 % en el IRPF para aquellos que tengan rentas inferiores a los 33.007,2 euros anuales. La reducción será de 1.163 euros cuando los ingresos no superen los 23.007,2 euros y se irá reduciendo para quienes se sitúen entre esa cantidad y los 33.007,2 euros.
Para poder acogerse a esta bonificación, los inquilinos tendrán que cumplir otros requisitos como que durante al menos la mitad del periodo impositivo ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar sean titulares de otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la alquilada.
Impuesto al alquiler turístico
Las estancias de menos de 30 días estarán gravadas con un 10 % de IVA desde el 1 de diciembre de 2026.
Impuesto sobre viviendas vacías
Los ayuntamientos podrán establecer recargos en el IBI de viviendas residenciales que permanezcan vacías durante determinados periodos y cumplan los requisitos establecidos.
En los municipios que no estén en zonas tensionadas, el recargo podrá alcanzar el 50 % cuando el inmueble lleve más de dos años desocupado sin causa justificada y pertenezca a un titular con cuatro o más inmuebles residenciales, y podrá elevarse hasta el 100 % cuando periodo de desocupación supere los tres años.
Además, los ayuntamientos podrán añadir otro 50 % más en determinados casos de titulares con dos o más viviendas vacías en el mismo municipio.
Castigo a segundas residencias
Los propietarios que tengan segundas residencias pagarán más desde 2027 a través de un cambio en la imputación de rentas inmobiliarias. A partir del 1 de enero de 2027, el porcentaje fijo actual (2 %, o 1,1 % si el valor catastral está revisado) se sustituye por una escala progresiva.
Esta va del 1,1 % para los primeros 100.000 euros de valor catastral hasta el 3 % a partir de un millón de euros. Por lo que quien tenga varias segundas residencias pagará más, mientras que quien tenga una sola con un valor catastral bajo podría incluso pagar menos.
IVA superreducido del 4 %
La norma extiende la aplicación del IVA superreducido del 4 % a las entregas efectuadas por los promotores de viviendas protegidas sujetas a una calificación de protección permanente o indefinida, incluyendo hasta dos plazas de garaje y otros anejos en el mismo inmueble.
Incentivos fiscales al ahorro
El decreto-ley incorpora un nuevo mecanismo de ahorro incentivado, a través de los ya existentes Seguros Individuales de Ahorro a Largo Plazo (SIALP) y del nuevo Seguros Individuales de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa (SIALP Financia Europa).
La Comisión Europea venía reclamando a los Estados miembro incentivos fiscales para que el ahorro de los europeos acabe en los mercados financieros comunitarios, en lugar de en cuentas corrientes o en Estados Unidos.
Los SIALP permiten no tributar fiscalmente por los beneficios siempre y cuando no se efectúen disposiciones antes del transcurso de cinco años desde la primera aportación. La principal diferencia entre el SIALP y el SIALP Financia Europa es que este segundo instrumento eleva el límite de aportaciones hasta 10.000 euros al año, frente a los 5.000 euros del SIALP convencional.
Pero hay más diferencias. La primera es el riesgo. El SIALP tradicional tiene que garantizar al menos el 85 % de lo aportado. El Financia Europa no está obligado a ofrecer ninguna garantía y debe invertir al menos un 30 % en renta variable, en activos europeos. El ahorrador asume más riesgo a cambio de una rentabilidad potencial mayor. La segunda es el plazo: no podrá contratarse hasta que se apruebe el desarrollo reglamentario.
hucha ahorro
En el segundo decreto se incluye:
Renovación automática de los alquileres
El segundo decreto de vivienda no contempla un contrato de por vida y automático como reclaman desde el Sindicato de Inquilinas, pero en determinadas ocasiones sí que se pueden llegar a convertir en contratos indefinido.
El texto incorpora el régimen de renovación automático de los alquileres. Según él, aquellos contratos en los que hayan vencido los cinco años de duración –siete en caso de personas jurídicas– o cualquiera de sus prórrogas, se renovaran de forma automática por otros cinco o siete años si «ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del inquilino, su voluntad de no prorrogarlo».
Entre las causas que permiten recuperar la vivienda se encuentra la necesidad acreditada del propietario de utilizarla como vivienda habitual para sí mismo o para determinados familiares.
Indemnización de hasta 12 meses a inquilinos
En el caso de que el propietario comunique a su inquilino la voluntad de no continuar con el contrato tendrá que indemnizarlo con el equivalente a, al menos, doce mensualidades de alquiler. Esta cuantía se abonará en el momento de entrega de la vivienda.
Se incluyen algunas excepciones para que el propietario pueda recuperar la vivienda sin tener que pagar una «multa».
- Cuando el casero, en el caso de ser persona física, necesite la vivienda para residir en ella tanto él como sus familiares hasta segundo grado e consanguinidad. Incluso para un cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Si pasan tres meses desde que se entregó la vivienda y el propietario no la ha ocupado tendrá que pagar la indemnización.
- Cuando el inquilino no haya vivido en el inmueble durante más de seis meses del último año, salvo que haya una causa justificada como razones de salud, trabajo, estudios o cuidados familiares.
- Si el inquilino dispone de otra vivienda en el mismo municipio.
- Si se suscribe un nuevo contrato de alquiler o el inquilino ha rechazado una oferta forma de un nuevo contrato.
- Si el propietario es una persona vulnerable.
