Préstamos al 0 % para comprar casa, prórroga de alquileres y suspensión de desahucios: las medidas que recupera el Gobierno

El Gobierno ha vuelto a aprobar por segunda vez los dos decretos de vivienda que decayeron el pasado viernes en el Congreso y que, con la disolución de las Cortes por el adelanto electoral, se tienen que votar en la Diputación Permanente donde PP, Vox y Junts no tienen mayoría.

Los decretos se han aprobado con algunas variaciones, puesto que no se pueden presentar exactamente igual. Eso sí, el grueso del texto es el mismo y según el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, giran en torno a cuatro pilares: facilitar el acceso al alquiler asequible y a la compra de vivienda; crear más oferta de vivienda; dar tranquilidad a la gente y estabilidad; y «combatir la especulación».

El primero de los decretos, que incluye, entre otras cosas, la prohibición de los desahucios hasta 2030; la regulación del alquiler de temporada y habitaciones; la prohibición de la compra por parte de ‘fondos buitre’; y la prórroga de dos años de los contratos en vigor que finalizan antes del 31 de diciembre de 2028, se publicará este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

El segundo, que regula la renovación automática de los alquileres y generó más rechazo, no se publicará en el BOE, por lo que no entrará en vigor hasta ser revalidado por la Diputación Permanente. Algo que es bastante improbable por el rechazo no solo de Junts, sino también del PNV.

Prohibir la compra a los 'fondos buitre'

Se limita la compra de viviendas por un precio inferior al 70 % de su valor de mercado a «toda entidad con o sin personalidad jurídica que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles».

Sin embargo, hay determinadas excepciones. Ya que esta limitación no resultará de aplicación cuando se destine a vivienda habitual a precio asequible o social durante un plazo mínimo de cinco años; si su destino es para personas que precisen atención sociosanitaria; para colectivos vulnerables; víctimas de violencia o si la empresa está adherida a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente en materia de vivienda.

La medida afecta a fondos y empresas del sector, y deja fuera a los «entes públicos territoriales» y los «organismos y empresas del sector público cuya finalidad sea la promoción y gestión de vivienda asequible o vivienda social». Es el caso de Casa 47.

Prohibición de desahucios

Se prohíben los desahucios, en principio hasta el 31 de diciembre de 2030, cuando la persona afectada se encuentre en situación de vulnerabilidad, no tenga alternativa habitacional y la Administración competente no le haya ofrecido una alternativa adecuada.

Los propietarios podrán recibir una compensación por la suspensión de determinados procedimientos de desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional, aunque este mecanismo no se aplicará a las entidades que el decreto identifica como ‘fondos buitre’.

La compensación comprenderá, como máximo, la renta contractual dejada de percibir y los costes de suministros impagados, mientras que no serán compensables el lucro cesante hipotético ni los daños morales.

Regulación del alquiler de temporada

Los contratos temporales deberán acreditar una causa real que justifique la temporalidad, y tendrán una duración superior a 31 días y, con carácter general, no podrán superar los 12 meses. Si se prolongan sin una causa válida o se encadenan determinados contratos, podrán considerarse alquileres de vivienda habitual.

En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas de las distintas habitaciones no podrá superar el precio que correspondería por alquilar la vivienda completa. En las zonas tensionadas deberán respetarse además los límites establecidos por la Ley de Vivienda.

Prórroga extraordinaria de dos años

Se introduce una prórroga extraordinaria de hasta dos años, con las mismas condiciones, para los contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028. Para poder solicitarla, los inquilinos deberán estar al corriente de pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.

El propietario está obligado a aceptarla salvo determinadas excepciones, como es la necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda para sí mismo o sus familiares.

Congelación de los alquileres

Se limita la actualización de la renta de los contratos de alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027. No se actualizará la renta cuando el precio del alquiler sea superior al límite máximo del índice de precios de referencia y, cuando dicho precio no sea superior, podrá ser de hasta un 2 %.

Préstamo para la compra de la primera vivienda

Otro de los puntos se basa en el acompañamiento a las familias que quieran salir del mercado del alquiler. Para ello se recoge la puesta en marcha de un nuevo mecanismo, TU CASA, que financiará con un préstamo al 0 % el acceso a la primera vivienda, y estará dotado con 10.000 millones de euros –esta es una de las modificaciones del decreto–.

Eso sí, las viviendas adquiridas con el respaldo de esta línea quedan protegidas permanentemente y sujeta a un precio máximo de transmisión con carácter permanente.

Bonificaciones fiscales a los propietarios

También se vuelven a incluir reducciones fiscales para los propietarios que no sean considerados grandes tenedores –tengan más de 10 viviendas o 5 en el caso de zonas tensionadas–. Varían del 15 % al 100 % en función de determinadas casuísticas, beneficiando a los pequeños propietarios que alquilen a precios asequibles.

Deducciones a inquilinos

Los inquilinos también tendrán deducciones fiscales. Habrá una reducción del 10 % en el IRPF para aquellos que tengan rentas inferiores a los 33.007,2 euros anuales. La reducción será de 1.163 euros cuando los ingresos no superen los 23.007,2 euros y se irá reduciendo para quienes se sitúen entre esa cantidad y los 33.007,2 euros.

Para poder acogerse a esta bonificación, los inquilinos tendrán que cumplir otros requisitos como que durante al menos la mitad del periodo impositivo ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar sean titulares de otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la alquilada.

Impuesto al alquiler turístico

Las estancias de menos de 30 días estarán gravadas con un 10 % de IVA desde el 1 de diciembre de 2026.

Además, el decreto modifica el régimen del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para permitir a los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado establecer recargos sobre los alojamientos turísticos. El recargo podrá ser del 50 % con carácter general; alcanzar hasta el 100 % para los propietarios que tengan dos o tres inmuebles turísticos; y de hasta el 150 % cuando tenga cuatro o más.

Impuesto sobre viviendas vacías

Los ayuntamientos podrán establecer recargos en el IBI de viviendas residenciales que permanezcan vacías durante determinados periodos y cumplan los requisitos establecidos.

En los municipios que no estén en zonas tensionadas, el recargo podrá alcanzar el 50 % cuando el inmueble lleve más de dos años desocupado sin causa justificada y pertenezca a un titular con cuatro o más inmuebles residenciales, y podrá elevarse hasta el 100 % cuando periodo de desocupación supere los tres años.

Además, los ayuntamientos podrán añadir otro 50 % más en determinados casos de titulares con dos o más viviendas vacías en el mismo municipio.

Más impuestos a las Socimi

El Gobierno también modifica el régimen fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi), mediante un tipo de gravamen incrementado sobre los beneficios no distribuidos, a excepción de aquellos que las pongan a un precio asequible.

Menos IVA para la vivienda protegida

La norma extiende la aplicación del IVA superreducido del 4 % a las entregas efectuadas por los promotores de viviendas protegidas sujetas a una calificación de protección permanente o indefinida, incluyendo hasta dos plazas de garaje y otros anejos en el mismo inmueble.

Impulsar la vivienda asequible

El Gobierno destinará 280 millones de euros para fomentar la construcción industrializada de vivienda, que «es más rápida». También se destinan 400 millones de euros para ayudar a los proveedores de vivienda social. Así como Casa 47 va a adquirir miles de inmuebles provenientes de la seguridad social que van a destinarse a vivienda asequible.

Renovación automática de los alquileres

El segundo decreto de vivienda no contempla un contrato de por vida y automático como reclaman desde el Sindicato de Inquilinas, pero en determinadas ocasiones sí que se pueden llegar a convertir en contratos indefinido.

El texto incorpora el régimen de renovación automático de los alquileres. Según él, aquellos contratos en los que hayan vencido los cinco años de duración –siete en caso de personas jurídicas– o cualquiera de sus prórrogas, se renovaran de forma automática por otros cinco o siete años si «ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del inquilino, su voluntad de no prorrogarlo».

Entre las causas que permiten recuperar la vivienda se encuentra la necesidad acreditada del propietario de utilizarla como vivienda habitual para sí mismo o para determinados familiares.

En el caso de que el propietario comunique a su inquilino la voluntad de no continuar con el contrato tendrá que indemnizarlo con el equivalente a, al menos, doce mensualidades de alquiler. Esta cuantía se abonará en el momento de entrega de la vivienda.

Se incluyen algunas excepciones para que el propietario pueda recuperar la vivienda sin tener que pagar una «multa», como que se use para si mismo o familiares de hasta segundo grado.