La vivienda, caja registradora para el Estado: los impuestos se comen más del 60 % del precio de adquisición
El sistema impositivo actual grava intensamente todas las fases del ciclo inmobiliario, y España, de media presenta tipos impositivos superiores a los de la OCDE y la UE
La vivienda constituye hoy uno de los principales desafíos económicos y sociales de España. Según el Banco de España, se necesitan construir 750.000 viviendas para reducir el déficit habitacional que se acumuló entre 2021 y 2025, una cifra que se incrementa hasta el millón para 2028. Esta falta de vivienda condiciona aspectos tan diversos como la competitividad de las empresas, la movilidad laboral, la cohesión territorial, el acceso de los jóvenes a la emancipación, la sostenibilidad de los servicios públicos o la igualdad de oportunidades.
La fiscalidad es uno de los elementos que mayor presión ejerce sobre el mercado de la vivienda, y eleva unos precios ya de por sí muy tensionados. El sistema impositivo actual grava intensamente todas las fases del ciclo inmobiliario –adquisición, promoción, transmisión, arrendamiento, rehabilitación, tenencia e incluso sucesión–, y España, de media presenta tipos impositivos superiores a los de la OCDE y la Unión Europea (UE).
Los impuestos asociados a la promoción, la compra, la tenencia y la venta de vivienda suman más del 60 % de su valor de adquisición, lo que supone un freno adicional a la inversión, según un estudio publicado por Fedea, la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana, la Asociación de Propietarios de Fincas Urbanas y la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona.
Durante todo el periodo de tenencia también se tienen que pagar impuestos, como el Impuesto sobre el Patrimonio, el IRPF y el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Su impacto no se limita a la recaudación de recursos públicos, sino que condiciona las decisiones de propietarios, adquirientes, promotores, inversores y arrendadores. «Un sistema tributario eficaz debe garantizar recursos suficientes para las administraciones públicas, preservar los principios de equidad y capacidad económica, favorecer la seguridad jurídica y, al mismo tiempo, evitar la generación de distorsiones que dificulten el adecuando funcionamiento del mercado residencial», asegura el Colegio de Gestores Administrativos de España en su Informe sobre la vivienda, política integral para un problema social.
Precisamente este equilibrio es uno de los principales desafíos de cualquier política pública en materia de vivienda. Y es que, tal y como refleja el informe, la estabilidad del marco fiscal afecta a las decisiones de inversión a largo plazo. «La promoción de vivienda, la adquisición de inmuebles o el desarrollo de proyectos urbanísticos requieren horizontes temporales prolongados y elevados niveles de inversión», asegura. En este contexto, la previsibilidad de las normas tributarias constituye un elemento que favorece la planificación económica y reduce la incertidumbre asociada a las decisiones de inversión.
La fiscalidad también puede desempeñar un papel relevante como instrumento de apoyo a determinadas políticas públicas. «Los incentivos dirigidos a favorecer la rehabilitación del parque residencial, mejorar la eficiencia energética de los edificios, impulsar el alquiler asequible o promover determinadas actuaciones urbanísticas constituyen ejemplos de cómo el sistema tributario puede contribuir a orientar determinadas decisiones económicas», explican en el informe.
Eso sí, la política fiscal por sí sola difícilmente puede resolver los desequilibrios estructurales del mercado residencial. «Una reducción o un incremento de la carga tributaria puede modificar determinados comportamientos, pero no sustituye la necesidad de incrementar la capacidad de producción de vivienda, agilizar los procedimientos urbanísticos o mejorar la coordinación entre las distintas administraciones públicas», consideran.
Por ello, los gestores administrativos consideran que «cualquier reflexión sobre el tratamiento tributario de la vivienda debe enmarcarse en una estrategia global que tenga en consideración el conjunto de factores que condicionan el acceso a la vivienda».
«Los sistemas más eficaces son aquellos que combinan estabilidad normativa, simplicidad administrativa, seguridad jurídica y coherencia entre las distintas políticas públicas», sentencian.