Construcción de una vivienda
El Banco de España cifra en 750.000 el déficit de vivienda, el doble que en Italia, y pide simplificar la regulación
La oferta de vivienda nueva colapsó a partir de 2008 y no se ha recuperado por los procesos regulatorios, la capacidad del sector y la falta de mano de obra
Pese a los elevados precios de la vivienda, estamos lejos de una burbuja inmobiliaria similar a la que ocurrió en 2008. Y es que la crisis que golpea hoy en día al mercado inmobiliario se debe al desajuste que existe entre la oferta y la demanda, que dificulta el acceso a la vivienda, y presiona al alza los precios.
El déficit de vivienda alcanza ya los 750.000 inmuebles, según el Informe Anual 2025 del Banco de España. Esta cifra hace referencia al volumen de casas que serían necesarias para responder al ritmo de creación de nuevos hogares entre 2021 y el pasado año. La producción de vivienda es de poco más de 90.000 al año -concretamente, el año pasado se terminaron 92.000 inmuebles-. En cambio, la creación de hogares se sitúa en los 240.000.
En términos absolutos, este déficit dobla al de Portugal (300.000) y al de Italia (400.000). Sin embargo, en términos relativos al número de hogares residentes, en España representa el 3,7 % de estos, también el doble que en Italia (1,5 %), y más del triple que en Francia (0,2 %), aunque la mitad que en Portugal (6,6 %).
Esta escasez de vivienda va a variar en función de dos factores: la creación de nuevos hogares y el dinamismo por parte de la oferta. Los datos de esta última, «no son muy halagüeños, ni en el sector privado ni en el público», asegura David López Salido, director general de Economía del Banco de España, en la rueda de prensa de presentación del informe, por lo que el déficit seguirá al alza.
La oferta de vivienda nueva colapsó a partir de 2008 y no se ha recuperado por diversos factores. Por un lado están los largos y complejos procesos regulatorios de transformación y ejecución urbanística, a lo que se suma la propia capacidad del sector de la construcción y la promoción para aumentar la inversión residencial. Por otro lado está la falta de mano de obra: el empleo en este sector supone un 7 % de la afiliación total, cuatro puntos menos que en 1999.
Además, tal y como recoge el organismo presidido por José Luis Escrivá, el parque público de vivienda no tiene capacidad para amortiguar los problemas de acceso. En España, uno de cada 65 inmuebles son públicos, esto supone un 1,5 % del parque total. Una cifra ínfima en comparación con la media de las economías europeas y de la OCDE que se encuentra en el 7 %.
«Esta situación limita la capacidad de absorber una situación como la actual, donde un componente importante de la demanda lo constituyen hogares con bajos niveles de renta y que realizan elevados esfuerzos asociados al alquiler a precios de mercado», asegura el regulador financiero español.
El Banco de España apunta a priorizar políticas estructurales que aumenten la oferta con todas las Administraciones Públicas coordinadas. Entre ellas se encuentra la simplificación regulatoria, así como dar más capacidad administrativa a las entidades locales.
También piden agilizar la construcción de vivienda pública asequible, con un mayor papel de las entidades locales, fomentando la construcción industrializada y aumentando la rehabilitación y movilización de vivienda vacía.
Los precios alcanzan niveles de 2005
La entidad indica también que los precios reales de la vivienda alcanzan niveles de 2005, apoyados por el aumento de la renta real de los hogares, y que se han acelerado desde 2024. El aumento de los precios reales de la vivienda se concentra en determinadas áreas y da como resultado una mayor dispersión territorial.
Por ejemplo, la tasa de crecimiento medio anual del precio real de la vivienda entre 2014-2025 es del 5,2 % en Málaga; 4,8 % en Madrid o 4,7 % en Baleares. Y en las grandes áreas urbanas arroja un alza del 7,9 % en Valencia; 7,4 % en Málaga; 6,1 % en Madrid o 4,6 % Barcelona.
El aumento de los precios de la vivienda también se refleja en la fijación al alza de los precios de los nuevos contratos de alquiler (4,9 %). Con un aumento mayor de los precios en las nuevas viviendas que entran en el mercado del alquiler residencia (16,6 % en 2024).
