El dato que confirma que el precio de la vivienda seguirá subiendo

Pese a las señales de agotamiento que está comenzando a dar el mercado inmobiliario todavía no se vislumbra un final, al menos próximo, a la crisis de vivienda que asola nuestro país. La combinación de crecimiento económico, aumento de la población, mejora de la renta disponible y las grandes dificultades para incrementar la oferta seguirá prolongando el ciclo inmobiliario actual, e impulsando las subidas de los precios.

Esa es, al menos, la previsión que hace Singular Bank en el informe Perspectivas inmobiliarias en España 2026. En él apunta que, aunque la subida de precios está comenzando a moderarse, entre 2026 y 2027 la vivienda se encarecerá un 10 %. Concretamente, será un 6 % en 2026 y un 4 % en 2027.

«Todavía estamos lejos del umbral de burbuja», aseguró Roberto Scholtes, jefe de estrategia de Singular Bank, en un encuentro con medios. Y es que, de todos los factores que impulsan el mercado inmobiliario al alza, hay uno que explica muy bien porque la vivienda seguirá encareciéndose y porque, todavía, no hay riesgo de burbuja: el crecimiento de la renta disponible de los hogares desde la pandemia.

Hasta ahora, la tasa de esfuerzo hipotecario –la proporción de la renta disponible que una teórica pareja joven debe destinar a pagar la hipoteca sobre su primera vivienda– que calcula el Banco de España se mantuvo en el entorno del 35 %, su nivel de equilibrio de largo plazo.

Es cierto que la fuerte subida de los precios en 2025 y el más que posible incremento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) para contener el repunte la inflación por la guerra de Irán llevará esta métrica al entorno del 37 % en 2026. Y, dado al grave desequilibrio entre oferta y demanda, desde Singular Bank ven probable que se instale en un rango tensionado entre el 37 % y el 38 %.

En el peor escenario, en el que los tipos de interés lleguen al entorno del 3 % –un punto más que en la actualidad–, el aumento de la renta media de los hogares, que estiman que será de más de un 4 % este año y del 3 % en 2027, hará que la tasa no sobrepase el 37,5 %. Esta cifra estaría todavía lejos del 40 % que se llegó a superar en 2006, 2007 y 2008. Cuando se alcance a ese umbral sí que se tendrían que activar las alarmas de burbuja.

Por el momento desde la entidad bancaria no vislumbran el fin del ciclo inmobiliario. «Hace falta destrucción neta de empleo para que los precios simplemente se estanquen», asegura Scholtes.

Déficit de 850.000 viviendas

Pese al encarecimiento de la financiación y la sostenida escalada de los precios, la demanda mantendrá su fortaleza frente a una oferta insuficiente. La previsión apunta a un déficit de 850.000 viviendas en 2027, con la creación anual de hogares muy por encima de la entrega de viviendas nuevas, que están previstas que sean unas 125.000 en 2026.

Las dificultades para obtener las licencias, mano de obra cualificada, materiales y conexión eléctrica están alargando los periodos de construcción y abriendo la brecha entre las viviendas iniciadas y las terminadas. Así, en 2024 arrancaron 136.000 unidades, pero en 2025 apenas se terminaron 92.000, un 9 % menos que el año anterior. Sin embargo, son datos que apuntan a que la oferta logrará acelerarse a lo largo de este año, en el que se podrían finalizar unas 110.000 unidades.

En esta línea, desde Singular Bank prevén que las licencias se acerquen a 155.000 en 2026 y a 175.000 en 2027, permitiendo que unas 125.000 viviendas nuevas entren en el mercado el año que viene. En cualquier caso, son magnitudes claramente insuficientes para atender a la creación anual de hogares y reducir la demanda insatisfecha en el último lustro.

Entretanto, con la reforma de la Ley del Suelo en punto muerto en las Cortes y mientras no se rectifique la falta de suelo finalista y se agilicen la actualización de los planes urbanísticos y la concesión de licencias, el proyecto de Plan de Vivienda 2026-2030 solo logrará estimular moderadamente la oferta a medio plazo, sin aliviar la crisis habitacional a corto plazo.