Ni rastro de una nueva burbuja inmobiliaria, aunque los precios digan lo contrario

La vivienda no da tregua a los españoles. Su precio sigue disparado y ya es un 15,9 % más cara que hace un año. Esto supone que un piso medio de 80 metros cuadrados se ha encarecido casi 30.000 euros en un año, según los datos de julio del Índice Inmobiliario Fotocasa.

En ese mismo mes, cinco comunidades autónomas han superado el precio máximo de compra alcanzado durante los años de la burbuja inmobiliaria: Andalucía, Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana y Madrid. Además, el precio medio español se encuentra a menos de un 10 % de marcar máximos históricos. Pero, aunque pueda parecer que se va a dar una situación de burbuja, hay muchos indicadores que no son similares.

Acceso al crédito

Durante la burbuja de 2007 era habitual que las entidades financieras otorgaran préstamos hipotecarios sin suficientes garantías, llegando a financiar incluso más del 100 % del valor de la vivienda. Esto generó una deuda insostenible para miles de familias y desencadenó la posterior crisis inmobiliaria.

«Actualmente, las previsiones de las condiciones crediticias son considerablemente más estrictas. Los bancos han adoptado políticas mucho más conservadoras debido a las estrictas regulaciones del Banco de España y del Banco Central Europeo», explica el profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, Carlos Balado, en su informe Mercado inmobiliario en España.

Por lo tanto, el común denominador es que las hipotecas no superen el 80 % del valor del inmueble, la exigencia de ingresos estables y garantías más sólidas por parte de los compradores. Esto reduce significativamente el riesgo de impago generalizado que caracterizó la crisis inmobiliaria anterior.

Mayor peso de la demanda real

Otra gran diferencia con respecto a 2007 es que, la demanda actual parece estar más impulsada por necesidades reales de vivienda y menos por la especulación desenfrenada. Si bien los inversores todavía desempeñan un papel importante en el mercado, muchos de estos inversores buscan viviendas como activo refugio o inversión a largo plazo, y no necesariamente para realizar ventas rápidas en busca de ganancias inmediatas, como ocurrió en el pasado.

«Esto implica que el mercado residencial ha aumentado de tamaño y, por tanto, presenta una liquidez mayor por la movilización de un número de unidades más elevado que en el pasado, explicando esos máximos de transacciones que se muestran en estos años. Por lo tanto, la actual subida de precios responde parcialmente a una demanda genuina provocada por cambios estructurales en la sociedad española», cuenta el profesor Balado.

Menos construcción

Durante la burbuja inmobiliaria de 2007, España vivió un periodo de excesiva construcción, generando una sobreoferta inmobiliaria considerable. En cambio, la situación actual es casi opuesta.

Esto significa que, aunque los precios sean altos, responden a una escasez real de vivienda disponible en ciertas áreas estratégicas. A raíz de esto, no se presenta la misma acumulación de stock inmobiliario insostenible que caracterizó la burbuja previa.

Menor dependencia de endeudamiento

A diferencia del periodo previo a la crisis inmobiliaria de 2007, la situación actual muestra un endeudamiento privado más controlado. Los hogares españoles han sido más cautelosos en la contratación de deuda hipotecaria y muchas compras de viviendas se han realizado con una proporción mayor de capital propio o ahorros. Esto reduce la exposición directa del mercado inmobiliario ante fluctuaciones en los tipos de interés o contracciones económicas inesperadas.

Distinta situación económica

Otro factor clave es la situación económica general. Actualmente, a pesar de ciertos desafíos económicos globales, el mercado laboral español presenta niveles de desempleos más bajos y un panorama económico relativamente estable comparado con el escenario de 2007-2008.

Todos estos factores muestran lo que la gran mayoría de expertos inmobiliarios llevan avisando desde hace tiempo: existe una crisis de oferta, motivada, principalmente, por la escasa construcción de vivienda, y por el aumento de la demanda, impulsado por los altos precios de los alquileres y la creación de nuevos hogares. Ese desfase provoca el alza de precios que estamos observando.