España necesita multiplicar por tres la construcción de vivienda nueva para atajar la crisis de vivienda

Aumentan las compraventas, suben los precios y se reactiva la promoción de vivienda nueva. Todo parece apuntar a que el mercado residencial se está reactivando, pero la realidad es que para poder hacer frente a la crisis de la oferta que asola a nuestro país sería necesario multiplicar por tres el ritmo actual de construcción.

Así lo refleja el informe Mercado inmobiliario en España elaborado por Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín. En él se refleja que actualmente se construyen entre 80.000 y 135.000 viviendas al año, y aunque va incrementándose de forma gradual –en 2026 se espera que llegue a 145.000–, es insuficiente para cubrir la creación de nuevos hogares, que tal y como estima el Instituto Nacional de Estadística (INE), serán unos 300.000 al año.

Para atender adecuadamente esa demanda, se estima que el país necesita entre 1,4 y 2,1 millones de viviendas hasta 2030. A esta cifra se debe añadir el déficit de vivienda no cubierto en los dos últimos años de casi 300.000 unidades. Es decir, para satisfacer la demanda y equilibrar la balanza, deberían salir al mercado entre 1,6 y 2,3 millones de viviendas en los próximos cinco años.

La escasez de suelo en las grandes ciudades y su elevado precio son dos de los aspectos que impiden el despegue de la oferta de obra nueva. Aunque existen 255 millones de metros cuadrados de suelo edificable, según estimaciones, para construir al menos 1,8 millones de viviendas en los próximos 30 años en el país, el incremento de su precio, que en el segundo trimestre ha subido un 7,9% de media –uno de los niveles más altos de la última década–, dificultan poner en marcha estos proyectos.

En este sentido, el sector promotor necesitará 25.000 millones de euros cada año durante los próximos diez años para poder duplicar la producción de vivienda en España, por lo que el estudio considera necesaria «una mejor planificación urbanística para que los promotores puedan anticipar con años de antelación sus proyecciones financieras».

Actualmente, hay 6,8 millones de viviendas pendientes de construir, lo que equivale al 25,6 % del parque inmobiliario actual, según datos del Sistema de información Urbana (SIU). Ante este escenario, parecería que la solución más eficiente es la colaboración entre las administraciones públicas y los promotores privados, con el objetivo de acelerar la producción de vivienda y dar respuesta a la creciente demanda.

Desde OBS Business School ven necesario cambiar la Ley del Suelo para que los tiempos de desarrollo de la vivienda no sean de 20 años. También, tramitar, de forma simultánea, el Plan de Sectorización para convertir el suelo en urbanizable y el Plan Parcia que define sus usos o modificar la fiscalidad de la vivienda para hacerla más eficiente –y así evitar su impacto inflacionista en el precio final–.

Elevada fiscalidad

El informe también denuncia la elevada fiscalidad que existe sobre la vivienda y que pueden llegar a encarecer un 45 % su precio final. Y es que, la alta carga de impuestos, junto con «la excesiva regulación y la escasa asignación de recursos a esta partida por parte del sector público están agravando la situación actual del mercado inmobiliario».

Por eso, destaca la necesidad de modificar la fiscalidad de la vivienda para hacerla más eficiente, suprimiendo redundancias y evitando su impacto inflacionista en el precio final. Apuntan a implementar un ajuste por inflación en la tributación de las ganancias patrimoniales en España, porque gravaría únicamente las ganancias reales obtenidas por los contribuyentes y esto mejoraría la equidad del sistema fiscal.