La presión fiscal se ceba sobre la vivienda tras una nueva «subida encubierta» en el IRPF y las plusvalías

Este 2025, la compraventa de vivienda se ha encontrado con una nueva subida de IRPF y plusvalía que afectará a aquellos que quieran poner en venta su vivienda. La presión fiscal es tal que, en muchos casos, el Estado llega a recaudar hasta el 30 % del valor del inmueble.

En la compraventa de viviendas intervienen distintas tributaciones en función de las partes y dependiendo si se trata de obra nueva o de segunda mano. Por un lado, quien adquiere un inmueble de obra nueva tiene que pagar el IVA del 10 % –excepto si se trata de viviendas de protección oficial, que la tributación es del 4 %–, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que se grava sobre la escritura de la vivienda. Si es un inmueble de segunda mano, tendrá que abonar el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP), de entre un 6 y un 10 % dependiendo de la comunidad autónoma, y también el IAJD.

Por la parte del vendedor, son dos impuestos los involucrados: el de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y la plusvalía municipal. Dos tributos que seguirán creciendo durante este 2025.

El IRPF grava la ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble, y se debe declarar en la Renta. Aunque en 2025 se mantiene la misma escala progresiva que en 2024 en los tramos inferiores, en el superior aumenta del 14 % al 15 %, tanto en la parte estatal como en la autonómica —de un 28 % a un 30 % en total—. Esto afecta directamente a las ganancias superiores a 300.000 euros, una cantidad que, dado el precio actual de la vivienda, está a la orden del día.

«El impacto real de este aumento que nos venden como que solo afecta a las grandes transacciones inmobiliarias no es tan cierto», asegura Abel Marín, socio de Marín & Mateo Abogados. Y es que «ya son muchas las poblaciones en las que encontramos en venta viviendas por encima de este valor. Y aunque se está gravando a las rentas más altas por venta de inmuebles, esto no significa que sean rentas altas, porque en ocasiones esa venta se hace por necesidad», añade.

Para calcular lo que vamos a tener que abonar a Hacienda se tiene en cuenta el precio al que se vendió la casa y el precio al que se adquirió, así como los gastos a los que se tuvo que hacer frente para llevar a cabo dichas operaciones. De esta forma, con la nueva escala, tanto estatal como autonómica, el importe tributará en los siguientes tramos del IRPF:

Sin tener en cuenta los gastos de gestión, esto supone, por ejemplo, que alguien que hace diez años adquirió un inmueble por 100.000 euros, y ahora lo venda por 500.000 euros, va a tener que pagar 101.880 euros, un 25,47 % del beneficio.

Si a esa cifra se le añade la cantidad que va a pagar el comprador por el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Estado se llevará entre un 26 y un 30 % por la compra de ese inmueble.

Subida de la plusvalía

En el caso de la plusvalía municipal, los ayuntamientos podrán aplicar desde este año nuevas tablas de coeficientes. «La tendencia general es un encarecimiento del impuesto», asegura Marín, quien advierte que «aunque pueda parecer que no hay cambios, la realidad es más compleja». Un hecho que supone, en definitiva, una «subida encubierta» de un impuesto «opaco y técnicamente complejo».

Este impuesto grava el incremento del valor del suelo, y para calcularlo se tiene en cuenta el valor catastral del suelo, los años de propiedad de la vivienda y el coeficiente o porcentaje establecido por el ayuntamiento.

La nueva tabla incrementará los coeficientes en varios tramos, especialmente en periodos de generación más cortos. Marín explica que «al ser un impuesto complejo, el ciudadano medio, por desconocimiento, suele aceptar el cálculo de la Administración sin entender cómo se aplica». «Todo esto, unido al incremento de los coeficientes, hace que la mayoría pagará más sin ser consciente de ello», insiste el abogado.

En todo caso, «la presión fiscal avanza a unos niveles peligrosos para todos», asegura Marín, quien atribuye el incremento de los precios a la escasez de oferta. Esta subida de impuestos a aquellos que quieran poner un inmueble en venta solo puede llevar a desincentivar al sector inmobiliario en general, incrementando aún más unos precios que ya se encuentra hasta un 12,5 % por encima de los niveles máximos de 2007.