Vista de un cartel de 'Se vende' en un portal de un edificio
¿Burbuja inmobiliaria en España? Cinco comunidades ya superan el precio máximo de compra de 2008
Castilla-La Mancha es la comunidad que más lejos está de alcanzar máximos al estar un 43 % por debajo del año 2007
España está inmersa en una crisis inmobiliaria, motivada, principalmente, por el desfase existente entre la oferta y la demanda. Esto ha disparado el precio de la vivienda, que ya es un 15,9 % más cara que hace un año, según se desprende de los datos de julio del Índice Inmobiliario Fotocasa. Esto supone, que un piso medio de 80 metros cuadrados se ha encarecido casi 30.000 euros en un año.
En ese mismo mes, cinco comunidades autónomas han superado el precio máximo de compra alcanzado durante los años de la burbuja inmobiliaria: Andalucía, Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana y Madrid.
Baleares lleva más de dos años consecutivos superando el precio máximo del boom de 2008. En julio de 2025, el precio medio ha sido un 84 % más elevado que el máximo que alcanzó en abril de 2007, cuando el precio fue de 2.762 euros por metro cuadrado. Actualmente, el precio máximo se sitúa en los 5.069 euros el metro cuadrado.
Canarias también lleva más de dos años marcando récord de precios y superando los años de la burbuja de 2007. En concreto, el precio está ahora mismo un 47 % por encima de los años del boom inmobiliario. Así, en mayo de 2007, esta CC.AA. alcanzó un precio medio de 2.155 euros por metro cuadrado, mientras que ahora se sitúa en los 3.157 euros.
La Comunidad de Madrid supera en un 22 % el precio máximo alcanzado en enero de 2007. Entonces el metro cuadrado en la capital se situaba en los 3.970 euros y ahora está en los 4.858 euros.
Por su parte, Andalucía ha superado recientemente el precio máximo de abril de 2007. De esta manera, en julio de 2025 fue un 4 % más caro que en el boom inmobiliario, con 2.610 euros por metro cuadrado.
En el caso de la Comunidad Valenciana, se acaba de superar el precio máximo que alcanzó en abril de 2007. De hecho, supera el precio de aquel momento en un 0,2 %, pero es la primera vez que alcanza la cifra de los 2.436 euros que ha alcanzado en julio de 2025 y frente a los 2.430 euros por metro cuadrado en 2007.
«Accesibilidad a la vivienda en riesgo»
Once capitales de provincia ya han llegado a máximos durante algún momento de 2025. Se trata de Málaga, Teruel, Alicante, Valencia, A Coruña, Madrid, Santa Cruz de Tenerife, Las Palmas de Gran Canaria, San Sebastián, Palma de Mallorca y Pontevedra.
«El precio de la vivienda de segunda mano en España se encuentra a menos de un 10 % de marcar máximos históricos”, asegura María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. «La accesibilidad a la vivienda está en riesgo debido a que el esfuerzo salarial que los compradores tienen que realizar está en su punto más alto. Mientras la oferta no aumente, el tensionamiento de los precios se mantendrá. Probablemente, si el ritmo de encarecimiento se mantiene, el año que viene, toda España, alcanzará precios máximos», explica.
Aunque el mercado esté atravesando por un encarecimiento del precio significativo, y pueda parecer que se va a dar una situación de burbuja, hay muchos indicadores que no son similares. El Banco de España, en su informe El mercado de la vivienda residencial en España 2024, publicado hace unos meses entró de lleno en este asunto.
«El auge del mercado de la vivienda residencial durante la última década no se encuentra vinculado a un crecimiento sustancial de los indicadores de oferta de la actividad inmobiliaria. De ese modo, el volumen de la actividad asociada al mercado de la vivienda residencia en la economía española no se encontraría sobredimensionado en comparación con episodios históricos previos», asegura el regulador español.
El perfil del comprador y la ratio préstamo-precio también han cambiado. Este último indicador, que es el cociente entre el importe total de la hipoteca y el precio de compra de la vivienda, llegó a superar el 100 % en el máximo del boom inmobiliario, pero actualmente se encuentra en el 69 %.
Todos estos factores muestran lo que la gran mayoría de expertos inmobiliarios llevan avisando desde hace tiempo: existe una crisis de oferta, motivada, principalmente, por la escasa construcción de vivienda, y por el aumento de la demanda, impulsado por los altos precios de los alquileres y la creación de nuevos hogares. Ese desfase provoca el alza de precios que estamos observando.
