«Nos ha pillado el toro en Córdoba para vivienda nueva por la lentitud en el desarrollo del suelo»

Juan Manuel Gómez Carmona (Córdoba, 1976) ha publicado un libro necesario del que hoy nos habla en esta cita con La Voz de Córdoba. No solo ya por el desembolso económico que supone adquirir una vivienda, inversión sujeta a casi toda una vida, sino porque, si además, la vivienda es nueva, hay que tener en cuenta una serie de aspectos que no lleven al comprador a adentrarse en una extraña y frondosa jungla y acabe atrapado en incómodas arenas movedizas.

Gómez Carmona lleva más de 25 años en el sector inmobiliario. Ha sido jefe de obra, director técnico, gestor de promociones, comercializador y fundador de portales especializados en obra nueva. «Son muchos años viendo cómo las personas se enfrentan a esta decisión, muchas veces sin saber muy bien qué están firmando», explica en la introducción de La verdad sobre la obra nueva: Cómo comprar bien, evitar errores y no pagar de más, un texto necesario por su claridad explicativa, ejemplos prácticos y aliñado además con ciertas dosis de buen humor.

- ¿Qué es lo que más desconoce todavía alguien que compra una vivienda de obra nueva?

- Sobre todo, el precio. Creemos que el precio que aparece publicado en un anuncio es el precio final, pero solamente es el punto de partida. A partir de ahí hay que empezar a sumar impuestos, gastos de gestoría, escrituración, notaría y registro. Mucha gente se lleva una sorpresa con ese aspecto.

- Advierte de que determinados errores pueden hacer que acabemos pagando miles de euros de más. ¿Cuáles son los más habituales?

- Especialmente, los relacionados con la elección de la hipoteca. Cuando compramos una vivienda hay un préstamo promotor al que, en principio, podemos subrogarnos, o el promotor plantea que nos subroguemos en las condiciones que ofrece su banco. Hoy en día es obligatorio hacer una comparación, porque no tiene ningún coste buscar otra entidad. A la vez, eso sirve para negociar con el banco del promotor. Es verdad que las propias entidades financieras convierten algo tan serio casi en un mercadillo: en una operación tan importante empiezan a jugar con puntos porcentuales de una manera que marea bastante al consumidor.

- Vamos con ese primer error que señalaba. ¿Qué debemos sumar para saber cuánto nos va a costar realmente una vivienda de obra nueva?

- Al precio que aparece anunciado tenemos que sumarle entre un 12% y un 14% aproximadamente: el 10% de IVA, un 1,2% correspondiente al impuesto de actos jurídicos documentados aquí en Andalucía y los gastos de notaría, registro y tasaciones.

- Comprar sobre plano supone entregar dinero para una vivienda que todavía no existe. ¿Qué deberíamos comprobar antes de firmar o de pagar la primera cantidad?

- En primer lugar, dónde va a ir ese dinero. La ley obliga a que las cantidades que entregamos para comprar una vivienda de obra nueva estén avaladas. Existe una salvedad: cuando compramos antes de que la promoción tenga licencia. En ese caso, la garantía que podemos pedir es que el dinero vaya a una cuenta restringida. Eso es muy importante y los bancos y los promotores no pueden esquivar esa obligación.

- Además de eso, ¿qué documentación y qué garantías debe exigir el comprador?

- En principio, esa garantía. Después, una vez que firmes el contrato, te van a facilitar la licencia de obra y la nota registral. El sector está muy profesionalizado en ese aspecto y el contrato va a recoger toda esa documentación.

- Habla usted de los llamados precios dinámicos. ¿Cómo funcionan y hasta qué punto pueden terminar los compradores pagando cantidades diferentes por viviendas similares de una misma promoción?

- Los precios dinámicos están relacionados con la oferta y la demanda y con el momento en el que compras la vivienda. Conforme avanza una promoción, estás comprando seguridad, porque ya ves una estructura terminada, un cerramiento o, incluso, puedes adquirir la obra nueva ya finalizada. Cuando compras sin que haya licencia o financiación, asumes un mayor riesgo que se ve compensado con un precio menor. Para iniciar una promoción y obtener financiación, el promotor tiene que tener vendida o reservada una cantidad importante de viviendas. Eso hace que los primeros precios sean más atractivos para el mercado.

- También menciona la posibilidad de ajustar el precio dependiendo del usuario que consulte una página web, como ocurre con los viajes o las reservas de hotel. ¿Está sucediendo ya en el mercado inmobiliario?

- No tengo constancia. Es verdad que una gran promotora española lo presentó o lo comentó en un salón inmobiliario hace un par de años. A día de hoy no sabemos que esté en vigor, pero sí que está en estudio y puede llegar.

- Por explicarlo de forma más concreta: si una determinada promoción recibe muchas visitas o consultas en internet, ¿puede variar el precio según ese interés?

- Efectivamente. Al final tienes, por ejemplo, un piso de tres dormitorios, en una tercera planta y con orientación este que recibe mil visitas, mientras que el mismo piso con orientación oeste recibe 300. El precio del piso orientado al este se regulará solo. Ya no dependerá de que se reúna el consejo cada viernes o de que el comercial comunique los datos que aparecen en el CRM; será todo mucho más automático.

- Esta es una variable que complica quizá un poco más el mercado inmobiliario o, al menos, lo hace más complejo.

- Sí. Al final, todo termina en el mismo sitio: la oferta y la demanda. Lo que más se demanda sube de precio.

- Con los precios al alza y el exceso de demanda, ¿tiene todavía el comprador capacidad para negociar con una promotora?

- Negociar el precio de una vivienda de obra nueva es prácticamente imposible. No se da. Puede darse algo más en la costa, donde los precios son más altos, o en una promoción que tenga alguna necesidad de venta. También se puede negociar cuando la obra nueva ya está terminada, quedan pocas unidades, necesitan vender o se acerca el final del año. Pero si llegas a una caseta de ventas de una promoción que está empezando a comercializarse o que se encuentra a mitad de las ventas y ofreces 20.000 euros menos, se le enseña la puerta de salida al cliente. Hoy en día hay demanda y, si no compras tú, vendrá el siguiente.

- Hablaba antes de la hipoteca y de las entidades financieras. ¿Qué errores se suelen cometer al buscar financiación y cuánto puede costarnos una mala elección a lo largo de 20 o 30 años?

- Hay distintas variables. En el libro pongo un ejemplo, creo que sobre una hipoteca de 200.000 euros, en el que medio punto puede suponer 16.000 euros a lo largo de la vida del préstamo. Después está la variable temporal: pasar de una hipoteca de 20 años a otra de 30 puede suponer treinta y tantos mil euros durante la vida del préstamo. Siempre recomiendo ajustar el plazo y tenerlo muy claro, intentando que sea el mínimo posible, pero sin forzar nuestra capacidad. Todos sabemos cuáles son nuestras cuentas. Es fundamental antes de comprar una vivienda de obra nueva saber qué puedes comprar y cuánto dinero tienes ahorrado para poder acceder a ella.

- Un ahorro que ahora resulta ciertamente complicado.

- Sí. Ese es el gran problema del sector, especialmente para quienes compran su primera vivienda y no proceden de una operación de reposición: la cantidad inicial que deben tener para poder acceder a ella.

- Tiene un portal web y ahora ha escrito un libro. ¿Por qué ha decidido publicarlo?

- Hace un año decidí escribir un correo diario sobre la obra nueva, también para fomentar la lectura de mis portales. Tengo portales en Córdoba, Málaga, Sevilla y Granada, además de una base de datos de 1.600 suscriptores que reciben mis correos con consejos sobre obra nueva. Con la evolución de esos correos vi que estaba depositando allí todo mi conocimiento sobre el sector y que podía ser interesante resumirlo, ordenarlo y convertirlo en un libro.

- No deja de ser curioso escribir y hablar sobre obra nueva en una capital —y no sé si también en la provincia— en la que esta se caracteriza precisamente por su escasez. Córdoba no tiene un gran parque inmobiliario de obra nueva.

- No, ahora mismo no. De hecho, en el portal inmobiliario tenemos una base de datos de la obra nueva existente en la ciudad. Hoy hay 43 promociones en marcha. Yo contabilizo una promoción desde que empieza a comercializarse hasta que se entrega el 100% de las viviendas. En la mejor época de mi portal —y también una buena época para la ciudad—, entre 2019 y 2020, había 96 promociones.

Llevado al número de viviendas, hoy hay casi un 40% menos. Además, el 95% de la oferta actual está vendido. Por tanto, la oferta disponible se reduce a unas 300 o 400 viviendas. Son ciclos, pero en este nos ha pillado el toro de una manera importante en la ciudad debido a la lentitud en el desarrollo del suelo.

- No se debe solo a la falta de suelo, sino también a las características del propio mercado laboral. Las constructoras tienen incluso dificultades para encontrar operarios, ¿no?

- Sí. De hecho, una de las cuestiones que se pondrán sobre la mesa cuando se desarrolle el Plan Parcial O-4, Huerta de Santa Isabel, que prevé 3.600 viviendas, es quién las va a construir. Hay capacidad promotora para afrontar nuevos proyectos y hay demanda de obra nueva, pero hay que ejecutarla y podemos tener un problema. Si con el volumen de obra actual ya estamos teniendo dificultades para encontrar contratas, ¿qué ocurrirá cuando realmente haya más actividad? Málaga y Sevilla, por ejemplo, tienen ahora mismo una actividad bastante importante y algunas constructoras de aquí se han ido allí. Su vuelta puede resultar complicada porque los precios que se manejan en unos sitios y en otros no son los mismos.